今天來聊下最近市場上比較火熱的超級大盤萬科城市之光。

一、項目基礎信息

項目位于紅塘大橋與橘園洲大橋中間的三環輔道邊上，如從三環到達項目需要通過橘園洲大橋後繞道輔道直行約500米，經過橘園洲工業區後達到，目前不是非常便利。說是金山闆塊，其實并不是傳統的金山大道或者浦上大道周邊的項目，之前全部都是工業區、廠房，目前闆塊占地1200多畝的智能産業園正在投建，後期整個闆塊展示界面應該是不錯的。

項目區位圖

項目分南北兩個地塊，北地塊共9棟高層，其中1、2、3号樓為公租房，通過一定的技術手段與商品房樓棟做了隔離，其餘樓棟全部為兩梯四戶的産品，中間戶92㎡，端戶119㎡​；南地塊共31棟高層，其中10棟兩梯兩戶的132㎡，6棟兩梯兩戶的165㎡，​其餘15棟與北地塊相同。

項目鳥瞰圖

項目整體占地約266畝，住宅2782套，車位3017個，車位配比​1​：1.08​，全部精裝修交付，目前尚未開盤。從現場來看​客戶數量較多。​

二、土拍回顧

2020年4月15日，萬科以總價41.24億競得福州宗地2020-21号，溢價率10%，成交樓面價12931元/㎡。地塊位于倉山區金山大道與三環路交叉口東北側，地鐵4号線洪塘停車場蓋上及周邊地塊。土地用途為住宅用地、商服（商業）用地。

土拍詳情

​土地指标：土地面積177183平方米（合265.77畝）；容積率：1.0以上，1.8以下(商業建築面積不少于20000平方米，商業建築應采用集中式商業）；建築密度：25%以下（含25%）；綠地率：30%以上（含30%）；建築限高：80米以下（含80米,住宅建築高度21米以上）；出讓年限：住宅用地70年、商服（商業）用地40年。

1、該宗地須配建3萬平方米社會租賃住房（可相對集中布局于地塊A靠橫三路南側區域），由福州市國有房産中心按照6490元/平方米回購。該宗地須回購商業建築面積8500平方米，由福州市人民政府指定單位按10500元/平方米回購，并與福州市人民政府指定單位簽訂回購協議。

2、宗地商品住宅建築面積超過10萬平方米，建設應符合綠色建築标準，全裝修比例應達到60%以上。

​分析：由于地塊總價過高，并未有太多房企參與，​參與競拍的都是資金實力雄厚的大開發商。而萬科最喜歡的就是完整的大型地塊，最終的成交樓面價也預示着未來的​利潤比較可觀。

三、戶型介紹

92㎡三房兩衛，中間戶

119㎡四房兩衛，端戶

132㎡戶型

165㎡四房三衛，兩梯兩戶

分析​：項目雖然有将近3000套房源，也隻搭配了四種戶型​，​基本是典型大開發商的産品定位策略。92㎡和119㎡面對的是剛需剛改客戶，132㎡和165㎡針對的是​純改善需求的客戶​。從戶型來看，92㎡和132㎡的陽台過小，樣闆房也未做這兩個戶型​。通病是都存在一個暗衛，這在目前福州的主流項目上還是比較少見的，尤其福州人可能會有些​介意。

四、區位配套

項目位置圖

大型交通站點：

地鐵4号線建新站、半洲站約50米

地鐵2号線橘園洲站約1300米

公交金山工業區站（13路; 122路; 163路等）約500米

大型商業配套：

新華都購物廣場約1300米

倉山萬達廣場約4500米

周邊教育或學校：

福州市洪塘小學約1300米

倉山區第六中心小學約1400米

福州現代中學約1600米​

周邊醫院：

福州空軍醫院約2200米

金山省立醫院約4000米

五、實景照片

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡樣闆房

119㎡裝修标準

​165㎡樣闆房

​165㎡樣闆房

​165㎡樣闆房

​165㎡樣闆房

​165㎡樣闆房

​165㎡樣闆房

​165㎡樣闆房

​165㎡裝修标準

​分析：從裝修清單來看及實際樣闆房來看，城市之光項目的裝标從入戶門（鋼木門）、中央空調（已确定大金）、新風系統幾個主要方面進行了升級，預計裝修标準​超過1500元/㎡，還是給出了一些誠意。​

六、樓盤總結

由于項目未正式開盤，價格暫未對外釋放，置業​口徑是參照周邊價格。對比周邊項目，距離最近的金山洋房28000元/㎡的毛坯價格，區位更好的名城紫金九号實際35000左右的成交價格，那麼本項目售價應該超過30000元/㎡，畢竟萬科的售價基本都高于周邊價格，且有精裝加持、完整的超大社區，預計最終首次開盤價格32000元/㎡​左右。

據置業口徑，目前項目已經蓄客1000多組，實際開盤樓棟數量根據最終蓄客情況來定。從現場來看，客戶數量還是比較多的，畢竟目前在福州這麼大體量的社區加上公共交通、商業的配套，同類項目很少，加上萬科較好的口碑，能吸引一大波改善客戶前來​購買。

項目的優勢在于萬科品牌，未來闆塊的規劃，TOD項目規劃的巧妙性（地鐵并未直接穿過社區），266畝的社區體量，部分二線江景，豐富的園林景觀設計，純商品房的社區，這些都能給項目帶來一些加分，也是很多客戶購房考慮的因素。

項目劣勢在于目前的交通不太通達，現狀道路較差；目前周邊界面較差，體驗感一般；以及生活配套的欠缺​。好在這些随着周邊的開發以及項目交房入住，商業體開業，地鐵通車​後會逐步得到一些改善。

近期有考慮購房尤其對金山闆塊情有獨鐘的可以到實地參觀​。以目前的市場行情來看，加上項目将近3000套的體量，注定去化周期不會太短，也可以有足夠長的考慮周期​。首開價格預計看最終蓄客情況才會敲定，如果首開​大賣的話未來不排除價格微調的可能性。項目南區有幾棟樓19#、20#、21#還是有較好的江景資源，對江景情有獨鐘的​客戶可以重點關注。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!