這兩天，咱西安有個非常火爆的樓盤意向登記，那就是天地源.丹軒坊，首日登記即一萬六千多人。

這個人數，足以讓近期幾千人登記的西派國樾、華潤悅玺、雲水天境集體自歎弗如。

隻有萬科翡翠國際才能與之媲美，然而翡翠國際的房源數是丹軒坊的3倍，丹軒坊的搖号命中率等于又難了3倍。

三天下來，全西安有幾萬人都期盼着做丹軒坊的業主，而且房票與購買力都有。

丹軒坊、丹軒梓園是西安非常著名的核心區高價改善學位房小區，最近一年成交價在5-6萬，丹軒梓園的洋房甚至有7萬＋的成交。

除了中大＆玫瑰園與極個别别墅小區，丹軒坊、丹軒梓園高層的價格是站在西安樓市山巅的。

有些知名地産自媒體，看了下安居客與貝殼挂牌價，直接放言：此盤倒挂3萬！

對于這樣的結論，大家隻能一笑了之

因為丹軒二手很多房源帶一小一中雙學位，而一手是不帶學位的，實際倒挂肯定沒3萬這麼多。

不帶學位的丹軒坊究竟市場價幾何，這也是西安樓市的一大未解之謎。

簡單說一下丹軒坊項目概況

【項目名稱】天地源.丹軒坊

【開發商】 天地源股份有限公司

【項目定位】改善社區，均價2.6萬＋

【項目地址】西安高新區高新路

【總戶數】 1070戶

【容積率】3.46

【綠地率】37.2%

【地塊面積】108畝

【交房時間】社區中間三棟3＃、7＃、9＃于22年6月交付，北側三棟4＃、5＃、6＃正封頂，于24年12月前交付

【主力戶型】90-220㎡

【學區】小學是高新第二學校，初中是高新三初

丹軒坊這次的戶型陽台半贈送，設計比較老舊，3＃、4＃、6＃、7＃2T4戶型公攤21-22％左右；戶型為90㎡兩室，102㎡三室一衛，133㎡三室兩衛以及150㎡三室三衛；

北側5＃為2T2的151㎡3＋1戶型，公攤25％且北向臨街，但贈送面積較多；

樓王9＃是2T2的220㎡四室戶型，公攤21％層高3.15米,單元入戶大堂有挑空比較寬敞。

下面是小區内部實景，社區中間三棟3＃、7＃、9＃在22年6月就交付了，現在等于是現房

丹軒坊的小區外立面是幹挂石材，表面很光滑，每當陽光照耀的時候就顯得光亮晶瑩，比一般的真石漆外立面更有質感；

幹挂石材外立面一般抗老化性強，南方這種外立面的小區經常樓齡十幾年外觀仍然曆久彌新；

丹軒坊南側三棟樓交付已經八年了，外觀看着也不舊，比同樣樓齡的真石漆外立面顯年輕。

目前的小區出入口是南門，看着很拉低小區檔次；

其實這隻是小門，未來主入口是小區東門，因為小區内地勢較高，小區入戶大堂還配備了幾部電梯，跟丹軒梓園差不多；

現在是冬季，也沒到交房時間，小區綠化總體中規中矩，1＃與9＃之間有一個下沉式中庭，有些像新希望.錦麟天玺，這裡似乎是以前釘子戶的所在之處。

具體用途不明，可能是物業，可能是會所，也可能是其他用途，這個售樓部的置業顧問也不清楚。

其實，丹軒坊小區内部環境比預期能好一點；

很多人說，丹軒坊品質很一般，沒啥小區環境，産品過時，就是一地段好、帶一小一中學位的剛需房。

現在一手還不帶學位了，未來會被新區産品更新的新盤完爆，基本沒啥優勢。

丹軒坊一期隻有三棟樓，确實沒啥小區環境，連小區大門都沒有，平時還要忍受施工噪音；

因為這些缺點，丹軒坊的高端租賃市場明顯不如丹軒梓園高層，現在租金通常隻有丹軒梓園6-7成，房價也比梓園高層明顯便宜一些。

但這些缺點與差距會随着其他樓棟陸續交付而逐漸抹平，完全體的丹軒坊相比丹軒梓園除了地塊小一些，再加上丹軒梓園帶洋房容積率低一些，小區公區、綠化、物業基本一個水平。

未來丹軒坊的房價與租金相比丹軒梓園高層，差距不會超過10％。

還有就是，或許是因為PPT上的宏偉規劃與高端大氣的售樓部，很多人覺得新區新盤未來前景無限，産品也很高端；

新區遠期或許真的是西安未來的宇宙中心，但等它配套與人氣接近丹軒坊周邊的水平，至少還得等十年；

而且新區新盤看似高端，主要還是産品設計更新一點，像有些項目真石漆外立面（局部鋁線條裝飾）＋半落地窗＋無陽台，裡面或許還有公租房，等它交付後産品能高端到哪去，未來競争力真的會很強?

最後，我們商讨下丹軒坊不帶學位的市場價值，大家能點開這篇文章說明對這個問題比較關注。

我認為丹軒坊沒學位的房子，市場價在3.6～4.0萬左右，現在一二手真實倒挂在一萬出頭；

一期133㎡，146㎡四室那種有不少贈送面積，市場價4.0萬＋。

前兩天丹軒坊有套成交，在貝殼系統内有顯示，132平四房帶雙學位成交680萬，單價5.1萬。

而丹軒坊門口的中介聲稱，同戶型不帶學位有過單價4.3萬左右的成交，沒走貝殼，總價大緻560-570萬。

丹軒現在的雙學位溢價大概單價一萬或者總價一百萬多一些，現在學位溢價相比21年年中是有所縮水的，那時總價溢價不低于一百五十萬，單價甚至能溢一萬五。

丹軒不帶學位的成交是比較少的，成交都是個例。

主要是房東不想便宜賣，現在丹軒坊不帶學位的90㎡兩室與105㎡小三室最低報價還在4.5萬左右，這個價格當然不好成交。

如果降到4萬，離成交就比較近了。

我們還可以參考一下周邊小區的成交價格

附近楓林綠洲沒指标的房子近期成交在2.7～2.8萬左右，小戶型因為三初學區也上3萬了，小區樓齡比丹軒老十年，整體觀感較舊了。

而在2019年武漢疫情前的時候，楓林綠洲不帶指标的房子成交2.0-2.1萬，那時候丹軒坊帶雙指标成交3.8-4萬，不帶指标市價也3.0萬左右。

最近三年，西安房價整體漲了一波，這裡又開通了6号線，新建了高新三初，所以區域内房價也跟着水漲船高。

除了中大國際九号這樣的頂級豪宅，在西安整個高新一期考慮地段、樓齡、品質，不帶學位的丹軒也是沒有明顯競品的，算标準的改善社區。

這裡優質教育雲集，如果周邊有學校民轉公，就是明顯的利好；

就算未來搞大學區多校劃片，這裡劃入好學校的概率也很高，就像天津和平區的學區房。

丹軒坊、丹軒梓園現在的雙學位溢價在一萬左右，半年前大緻一萬五，其價值對學位的依賴度沒有很多人想象的那麼高，楓林綠洲沒指标的房子現在成交也2.7～2.8萬了。

總之，沒有學位的丹軒，也跟曲江CCBD的華潤悅府悅玺雙子星一樣，是西安樓市的核心資産。

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