2023年穩房價是穩預期、穩需求、纾困供給端的關鍵；房價不穩，問題很難解決。

中房報記者 許倩 北京報道

2022年最後一個月，房價下滑态勢依然未能扭轉。

1月16日，國家統計局最新數據顯示，2022年12月份70個大中城市中，新房價格環比下降城市有55個，比前一個月增加4個；二手房價格環比下降城市有63個，比前一個月增加1個，下跌城市數繼續維持在高位。

2022年12月，70城新房價格指數環比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手住宅價格指數環比下跌0.4%，同比下跌3.8%。自2021年9月以來，新房和二手房市場價格均已持續環比下跌16個月，同比下跌時間也接近1年。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房價持續下跌導緻市場預期發生了改變，即預期價格可能會繼續下跌，由此惡化了買房需求，導緻市場疲軟。因此，2023年穩房價是穩預期、穩需求、纾困供給端的關鍵；房價不穩，問題很難解決。

近期，央行、銀保監會針對房價連續下跌城市祭出利率不設下限的政策。據此标準，有35個城市存在房貸利率繼續下調的空間。

就在1月16日，央行進行820億元7天逆回購操作、740億元14天逆回購操作與7790億元MLF操作，充分滿足節前金融機構資金需求。

房價繼續大面積下滑

一線城市新房價格在連跌3個月後，有了止跌現象。2022年12月份，一線城市新房價格環比變動由11月下降0.2%轉為持平；同比則上漲2.5%，漲幅與11月相同。

其中，北京、上海新房價格環比分别增長0.2%、0.4%；廣州、深圳環比分别下降0.4%、0.3%；北京、上海、廣州新房價格同比分别增長5.8%、4.1%、0.4%，深圳則同比下降0.2%。

二手房市場表現則仍然疲弱，并會影響到新房市場預期。2022年12月份，一線城市二手房價格環比下降0.5%，降幅比11月擴大0.1個百分點；同比上漲0.6%，漲幅比11月回落0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳二手房價格環比分别下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。

範圍更為廣大的二三線城市，無論是新房市場還是二手房市場，房價仍繼續處于下跌态勢。

2022年12月份，二線城市新房價格環比下降0.3%，降幅比11月擴大0.1個百分點；二手房價格環比下降0.4%，降幅與11月相同。三線城市新房價格環比下降0.3%，降幅與11月相同；二手房價格環比下降0.4%，降幅比11月收窄0.1個百分點。

70個大中城市中，新房價格環比下跌城市數達到55個。也就是，有15個城市新房價格仍保持環比上漲，這15城分别是：北京、上海、杭州、甯波、青島、長沙、成都、西安、銀川、無錫、揚州、泉州、九江、平頂山、南充。其中，泉州、揚州以0.7%、0.6%漲幅領先；其次是長沙、成都，漲幅均為0.5%。

70個大中城市中，二手房價格環比下跌城市數達到63個，僅 7個城市環比上漲，如甯波、長沙、成都、貴陽、昆明、徐州、泸州；二手房同比下跌城市數量更是達到64個，隻有成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在上漲。其中，二手房價格環比漲幅最高的是昆明，達到0.3%。

新房價格和二手房價格環比均上漲的城市僅有3個，分别是長沙、成都、甯波。其中，長沙新房、二手房價格分别環比上漲0.5%、0.2%；成都亦分别上漲0.5%、0.2%；甯波則分别上漲0.2%、0.1%。

2023年，全力穩房價

70城房價數據表明，房價有趨穩基礎，但這個基礎仍不牢固。2023年穩房價依然是房地産重要工作，并成為穩預期、穩樓市的重要條件。近期政策着力點正是從供需兩端發力穩房價。

近日，人民銀行、銀保監會聯合發文，建立首套住房貸款利率政策動态調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套房貸利率政策下限。

央行貨币政策司司長鄒瀾表示，政策出台後，一些城市政府積極作出相應調整，帶動了新發放房貸利率有所降低。根據相關數據，去年12月份新發放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，同比下降1.37個百分點，是2008年有統計以來曆史最低水平。

鄒瀾表示，按照“因城施策”原則，根據各城市房地産市場發展狀況，動态調整允許階段性放寬新發放首套房貸利率下限的城市範圍，形成支持房地産市場平穩健康發展的長效機制。

基于央行房貸利率自由下調的規則，上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進在對2022年12月70城房價數據測算後發現，有35個城市符合下調标準，此類城市在春節後需要迫切關注樓市疲軟現象，充分運用好房貸利率自由下調權限。

他根據下調利率迫切程度對這些城市進行了由大到小排序：一二線城市有14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南甯、貴陽、廈門、武漢、蘭州；三線城市有21個，包括牡丹江、湛江、洛陽、嶽陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟甯、常德、韶關、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽。

“目前來看，符合新房貸利率下調城市基本集中在三四線城市和部分二線城市。”中國财政科學研究院研究員賈康認為，從2022年底前階段性放寬到中央經濟工作會議部署，再到這次建立“動态調整機制”，支持剛性需求、提振房地産市場信心的信号逐步釋放。他預計2023年随着各項措施落地見效，中國宏觀經濟将持續好轉，房地産市場也有望逐步企穩恢複。

嚴躍進預計，從供給端角度看，近期會發布資産負債表優化21條方案，資金到位後房企在定價上就會趨穩；從需求端看，新一輪購房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房價無序下跌也會停止。

“若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極纾困或許在二季度産生效應，即熱點城市交易量開始企穩并慢慢回升，并在下半年帶動都市圈周圍城市好轉。不過，由于樓市和經濟基本面較弱，不太可能出現大幅度反彈，特别是房價反彈。”李宇嘉預計。

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