房地産企業配建的無産權車位由于其所有權屬的特殊性，而在後期處置及取得收益後如何進行稅務處理，一直是房地産開發企業面臨的财稅痛點，也是稅企雙方争議的焦點。筆者就房地産企業處置無産權車位涉及的增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房産稅及印花稅的處理，分析如下：

房地産企業在建造開發産品時同時會配建部分車位，包括地上車位及地下車位，而房地産企業的地下車位主要分為三類：一是有産權車位，二是人防車位，三是無産權車位。其中對于有産權車位作為開發産品處理，而無産權車位包括無産權的人防車位和無産權的非人防車位。

（一）無産權人防車位的産權歸屬：國防委員會

人民防空工程平時由投資者使用管理，收益權歸投資者所有。在實際處理中對于地下人防車位的産權歸屬應當屬于國防委員會所有，房地産開發企業作為建設方擁有其使用權和收益權，從法律的合規性和合法性而言，房地産企業不能将人防車位進行出售，隻能進行出租。

（二）無産權非人防車位的産權歸屬：建設用地使用權人

房地産開發企業配套修建的地下非人防車位，對其擁有占有、使用、處置及取得收益的權利。若房地産企業将其出售給業主，則該無産權車位的所有權屬于業主，若房地産企業将其用于出租，則業主僅擁有其使用權。

1、增值稅的兩種納稅處理

無産權車位的增值稅處理如下：

第一種業務模式：對于轉讓無産權人防車位或無産權非人防車位的永久使用權，應按照“銷售不動産”繳納增值稅；

第二種業務模式：若将無産權非人防車位用于出租的，則按照“不動産租賃”适用稅率（或征收率）繳納增值稅。

2、企業所得稅的處理

1.無産權的人防車位的三種業務模式下的企業所得稅處理

第一種業務模式：按照轉讓永久使用權（銷售不動産）處理。

如果房地産企業與業主簽訂轉讓永久使用權協議，則在企業所得稅的處理上，對于轉讓永久使用權按照“銷售”處理；需要一次性确認收入，公共配套設施費已包括在房地産企業的開發成本中，因此，按照“銷售”處理需要按規定一次性結轉收入，不能再結轉成本。

第二種業務模式：按照出租不動産處理。

如果房地産企業與業主簽訂長期租賃協議，則在企業所得稅的處理上，按照“租賃”處理。租金收入按照合同約定的應付租金日期确認收入，對于一次性收取數月租金的，可以在租賃期内分期确認收入繳納企業所得稅。

第三種業務模式：房地産企業将無産産權的人防車位贈送給購房者或者用于全體業主免費使用，則按照公共配套設施費處理，其建造成本已經轉移到開發産品的銷售價格中，不視同銷售繳納企業所得稅。

2.無産權的非人防車位的三種業務經營模式下的企業所得稅處理

對于無産權的非人防車位的企業所得稅處理分以下三種情況處理：

第一種情況業務模式：将無産權的非人防車位用于營利性，并且産權屬于房地産企業所有的，若企業将其進行轉讓，應當單獨核算其成本，一次性确認收入的同時結轉對應的成本；

第二種情況業務模式：若房地産企業将無産權的非人防車位用于出租，則可以在租賃期内分期确認收入并逐年計提折舊或攤銷；

第三種情況業務模式：對于非人防車位用于非營利性的，或産權屬于全體業主所有的，按照公共配套設施處理，按規定确認應稅收入，同時不能再結轉成本。

3、土地增值稅

（1）建成後産權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

（2）建成後無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

（3）建成後有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。”

無論無産權的人防車位還是無産權的非人防車位的土地增值稅處理如下：第一，如果地下人防車位和無産權的車位用于非盈利性，隻收取車位使用管理費用的情況下，則車位成本通過公共配套設施費用分攤到各業态開發産品的計稅成本中，自然在土地增值稅前進行扣除，物業公司收取的車位管理費用不繳納土地增值稅。

第二，如果地下人防車位和無産權的車位發生長期租賃或銷售轉讓使用權而收取的使用費，由于沒有發生産權轉讓行為，不是土地增值稅征收範圍，不繳納土地增值稅，其成本可以在土地增值稅前扣除！但要根據各省的稅務局的規定，有的省稅務局規定：地下人防車位和無産權的車位發生長期租賃或銷售轉讓使用權而收取的使用費，要繳納土地增值稅，其成本就可以在土地增值稅前扣除；有的省稅務局規定：地下人防車位和無産權的車位發生長期租賃或銷售轉讓使用權而收取的使用費，不要繳納土地增值稅，其成本就也不可以在土地增值稅前扣除。

4、房産稅的處理

由于地下人防車位沒有産權，作為房地産企業自用或出租使用時，必須依法繳納房産稅。

在房産稅的界定上，不區分是否屬于人防，對于産權不清的，房地産企業不進行出租或者銷售的（實操中，因人防車位開發商無權進行銷售處理），屬于房地産企業自用行為，則由實際使用人按照房産原值計算繳納房産稅；但是如果簽訂合同時屬于特别明顯的對外出租收取租金的行為，如簽訂長期租賃協議約定前20年收取租金，之後無償使用的，則房地産企業需要按照租金收入計算繳納房産稅。自用行為具體在計算房産稅時，适用《财政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建築征收房産稅的通知》（财稅〔2005〕181号）文件。

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來源：肖太壽博士說稅

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