原創： 黃海濱

限價條件下，“降本增效”成為檢驗房企綜合經營管理能力的重要體現。在工程項目開展的初期，必須要進行土方管控，這樣才能保證整個項目的投資預算準确，并且為項目的資金投入和分配做到事前的統籌。

然而，在現在的政策環境（“環保督查”和“藍天保衛張”）和當地壟斷環境（多人劃片區壟斷，多個地頭蛇）下，土石方工程成本管理工作頗有點棘手。

下面作者結合一個大型項目的實踐，剖析新形勢下土方成本管理要點與難點，全文分為以下六個部分：投資決策階段土方調研、土方成本的前期策劃、土方價格因素的調研、招标或者直接委托、過程實施要點及難點、土方工程監察審計關。

篇章一：投資決策階段土方調研

投資決策階段，進行土石方踏勘的目的是：相對準确預估土石方成本，施工難度及施工工期，提前做好風險提示，為投自己決策提供參考依據。

1、投資決策階段需要對土方工程進行以下四個方面的調研：施工難度、地質地貌、市場調研、土方平衡；

A、施工難度：石方爆破，周邊道路，雨季施工對總體施工難度要有預判；

在現在住宅依然講究高周轉的情況下，除拆遷情況外，土石方工程的施工難度及工期是影響提前開盤與現金流回正的一大重要因素。

案例呈現：某些地塊存在山體石方，需要爆破，一旦需要爆破，則需要到公安機關辦理相關手續，而且如果加上周邊道路不便，地塊周邊有非拆遷的居民，但是會被爆破所影響的話，那麼此時的土石方的施工難度将會變大，施工工期将會拉長。

以上此種情況，土石方工程将會大大影響項目預售時間，使得項目現金流回正時間變晚，從而導緻财務成本增加，此時，踏勘小組應針對此項工程作出風險提示；

B、地質地貌：土方，淤泥，石方或者土質類型；

不同的地質地貌，對土石方的成本預估影響較大。

如果是石方，則有可能會增加石方爆破的成本，如果是淤泥，則外運單價較高或者需要進行換填。

所以：踏勘表中，應清晰的體現地塊現場的地質地貌；

C、市場調研：富餘還是稀缺，壟斷化還是市場化，土源或棄土點距離、周邊項目單價水平；

此項市場調研，目的是要能相對準确的預估土方綜合單價：

周邊土方是富裕還是稀缺：如果周邊土方的富餘與稀缺與地塊項目情況剛好相反，則對土方成本大大有利，如果情況剛好相同，則相應會增加成本；

區域土方是壟斷化還是市場化：市場化，定單位采用招标，壟斷，定單位采用直接委托；摸排這個情況，可以有助于快速開盤，如果公司對拿下這個地塊有100%的信心，那麼在地塊摘牌之前，可以提前将土方合同直接委托确定和完成招标工作（為避免簽訂無效合同，通常隻剩下發放中标通知書，或者，合同蓋章未完成），這樣基本可以做到摘牌即開工。

土源及棄土點距離：通過當地政府關系，可以初步大緻摸排周邊棄土場的分布情況，有利于初步判斷土方單價的區間範圍；

周邊項目土方單價：通過了解周邊項目土方單價，以及土源或者棄土點的距離，基本可以在較小範圍内鎖定土方單價，從而相對準确的預估土石方成本；

D、土方平衡：大緻預估挖填方量、是否能盡量地塊内平衡；

根據以上調研數據，然後結合強排方案與地庫形式及開挖深度，可初步估算土方平衡情況，從而達到相對準确預估該項目的土石方成本的目的；

2、土方踏勘清單

由于土地市場的狂熱，為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準确的對土石方工程完成踏勘，應針對此項工程制作專門的“土方踏勘清單”，投資拓展小組人員隻需要根據踏勘清單一一完成相關要素的調研，避免人為經驗，缺漏相關調研因素，某标杆企業的“土方踏勘清單樣表”如下：

篇章二：土方成本的前期策劃

土方成本的前期策劃着重于通過前期資源整合或者結合規劃方案，來降低整個項目的土石方成本，主要包括以下幾種情況：

A、調研同期内土方富餘或稀缺情況相反的項目

此種情況雖然可能性不大，但是如果一旦出現，可事先與土方富餘或稀缺情況相反的項目達成合作意向，在招标或者直接委托時規定項目土方來源或棄土點，會大大減少土方成本。

B、土方富餘，采用景觀微地形，減少土方外運方量

如果場内土方富餘，則在做總圖确定标高的時候，考慮采用景觀微地形，一來可以大量減少土方外運成本，二來，景觀層次感增加，可以增加客戶的體驗感。

長沙龍湖某項目，售樓部直接建在山坡上面，使得視野極佳：

C、地庫擡高或者采用節地模式，大大節約土方成本

對于需要大量外運土方的項目，如果能夠擡高地庫或者采用節地模式，則可大大減少土方開挖成本，但是使用此種方案的前提條件是：規劃允許或者政府允許，地庫擡高 部分不計容，否則導緻損失損失貨值，則得不償失；

筆者經曆的案例示例如下：

地庫結構形式優化及采用節地模式擡高以後，土方開挖深度減少6.4米，對于單層20000平方米的地下室的項目（土方外運單價：120元/m3），土方成本節約：1536萬元；

D、采用坡地建築，此種情況在純别墅洋房項目使用較多

利用原地貌中的山體地形，塑造坡地别墅，此種情況特别适用于高端旅遊地産項目，或者依托山體公園的别墅洋房項目，這樣不僅僅可以節約土方，而且可以大大增加别墅及洋房的視野通透度，可以給項目帶來高溢價的效果，示例如下：

篇章三：土方價格因素的調研

拿到地塊以後，土方招标或者直接委托之前需要全面的對土方各類要素進行調研，便于後續進行土石方招标或者直接委托價格的把控：

A、調研途徑：咨詢公司、同事領導、同行圈子、行業協會、合作方；

咨詢公司：一般咨詢公司招标會在土方招标前進行，所以，在咨詢公司招标的時候，可以讓各個咨詢公司提供所服務項目的土方單價信息；

同事領導：一般公司内部有來自本地各大地産公司員工及同事，利用其之前的資源，一般可以查詢到大部分項目的土方單價；

同行圈子：在每個地區，都有相應招标及成本的同行圈子，平時注意交流，在關鍵時刻群内的弱關聯的成員會幫助你快速準确的獲取某些價格信息；

行業協會：這裡的行業協會一般指渣土協會，渣土協會裡面可以找到相應的行業數據，比如：環保車運費定額，垃圾處置費的政府指導價等，同時額也可以通過行業協會，找到相應運輸車隊的聯系方式，打聽運輸費用的價格；

合作方：如果是品牌開發商第一次進入某地區，與當地開發商進行合作，則可以借用合作方的資源來了解當地的相關土方價格信息；

B、調研要素：棄土場或土源（分布、距離、收費标準，證件情況）、運費（政府指導價、實際市場價）、運輸車輛（型号、容量、保有量）、辦證（資料、流程、費用與周期）；

棄土場或土源分布與距離：分布涉及到周邊可用的棄土場情況，棄土場或土源距離項目遠近涉及到運費的高低，某市的棄土場規劃圖如下：

備注：正規的棄土場或者土源可以從城鄉規劃局、本區域城管相關部門以及渣土協會這三方方面了解，非正規的棄土場一般可以從車隊，各土方單位那裡可以了解到。

棄土場或土源的收費标準及有證情況：

例如，長沙某區域棄土場的收費情況為：220-240元/車，但是這個價格不同地區差異較大，得進行當地實際調研，棄土場的收費情況跟當地棄土場的多少，以及項目土質情況，環保政策的嚴格程度，是一個變動的數據，并非一成不變。

現在市場上有很多沒有證件的棄土場也在運營，如果無證的棄土場在國家政策較為嚴格的情況下有可能會關閉，屆時棄土場變化則會導緻運距變化，導緻土方單位成本增加，有潛在的索賠風險。

案例呈現：筆者所在項目，因國家環保政策嚴格，部分無證棄土場關閉，導緻土方單位運距增加，土方單位提出索賠報告，要求調整土方外運單價；

運費的政府指導價和市場價：

根據從渣土協會調查得知，對于新型環保車，政府指導價，最低108.85元/車起步，每增加一公裡，約增加27-28元/車，折合方量為3.5元/m3左右。政府指導價示例如下：

根據從渣土車隊調研得知：實際市場價格約政府指導價的7-8折左右；

運輸車輛：現在全國各地開始實行環保渣土車，那麼對于新型車輛，我們需要對車輛的型号，裝車容量進行實際測量，才能将多少錢一車的運費，轉換成多少元一立方的綜合單價。經實際測量長沙市新型渣土車裝車自然密實方量為：8m3左右；

而對于土方單位可以調動的渣土車的量，決定了在可以出土的時間段内，土方單位的出土效率問題。在土方合同内隻約定絕對工期是沒有太大實際效用的，必須要約定可以出土的時間段内，土方單位需要提供多少機械與運土車輛，以保證出土效率。

渣土證辦理的資料，流程，費用與周期：為何要了解渣土證辦理的相關事宜，因為渣土證的辦理涉及到你所在項目何時能夠名正言順的順利出土，如果沒有渣土證，但是你的項目塔樓需要搶預售節點，那麼則會出現土方需要場内轉運而增加大量無效成本，所以渣土證的辦理事宜，應是成本重點關注的事項；

經實際調研某市渣土證辦理的需要的資料如下：

建築垃圾處置核準申請書；

法人授權委托書及經辦人個人身份證明；

建設工程用地紅線圖；

《建設工程施工許可證》或住建部門批準的質安監提前介入手續；

工程場地現狀地形圖、工程總平面圖；

建設工程施工合同；

建築垃圾運輸合同

從以上資料清單可以看出，《建設工程施工許可證》或住建部門批準的質安監提前介入手續，在土方施工階段，是最難以提供的資料，這時則需要溝通土方單位與政府部門進行溝通，在缺乏此項資料的前提下，需要将渣土證辦理下來，需要的溝通費用約十幾萬至幾十萬不等，合同中應約定，此項費用是計入綜合單價，還是單獨列支，不然後期會出現土方單位單獨對此項費用進行索賠。

流程與周期：所有資料準備齊全，遞交至渣土辦進行審核，審核通過，然後進行公示，公示通過以後，就可以發放渣土證，這個周期從10天至50天不等，此時，土方單位的政府關系，将直接 關系到渣土證辦理是否順利以及周期的長短；

以上所有價格因素的調研，應達到在沒有招标的情況下，可以直接進行組價，組出土方主要項目的綜合單價，示例如下：

C、調研價格：周邊項目外運、内轉、回填、淤泥、石方等的綜合單價；

筆者所在項目為該地産公司進入長沙的第一個項目，為合理确定本地塊的土方外運單價水平，對周邊區域同類型多個項目進行過土方外運單價調研，調研對比結果如下：

除此之外相應淤泥，石方，内轉，回填等相關單價也應該有相應的調研數據；

篇章四：招标或者直接委托

招标與直接委托涉及到：方式選擇，計量方式，計價方式以及界面劃分

A、方式選擇：能夠招标、絕不直委；

一是：取得相關政府部門的支持

土方工程涉及到的政府相關部門有：渣土辦，城管，環衛，公安等等，公司高層可以向政府高層傳達一個信息：公司制度要求，土石方工程必須進行招标，但是在同等條件下，會盡量尊重當地的要求。

二是：重視投标單位組成

村組内半壟斷勢力，村組内當地村名推薦的代表，地區内有絕對壓倒性勢力的土方單位，項目上根據當地情況推薦的單位，當地的渣土公司，集團推薦有強勁實力的土方單位；

投标單位甲方要平局一定要具備以下兩個方面：第一、一旦中标，有能耐擺平或者協調各方，順利完成工程；第二、具有一定的資金實力，沒有卷入高利貸債務。

三是：各投标單位充分溝通

為尊重各方投标單位，來參加投标單位，未中标單位，均有投标補償金額（1萬-2萬不等）；

.跟各家來投标 的單位，均要充分說明當地勢力的複雜情況。

跟各家單位說明，合理低價中标是要求，但是招标人有不選擇最低價中标的權利。

備注：當然，招标的前提是沒有完全壟斷，項目判斷，有引入競争，打破壟斷的額可能；

B、計價方式：能夠綜合，絕不分項（土方、石方、淤泥、開辦費，盡量為打包單價，不區分單價）；

如果是進行招投标，則建議采用大包幹綜合單價，不區分土方、石方、淤泥、建築垃圾與開辦費，但是綜合單價包含的内容，需要提前說明，并且為了便于投标單位預估石方的量，需要提供地勘報告作為招标依據之一；

如果是進行單一對象的直接委托，在價格談判的時候，很有可能會出現對方不想承擔相關風險（淤泥工程量，石方工程量的不确定性），所以，在此種情況下如果談判陷入僵局，則可以建議采用将石方，淤泥，開辦費，單獨列支，以推進談判進展；

C、計量方式：事前約定好，事中不扯皮，事後好結算

計量方式應事先約定，以下四個方面最有可能出現問題：

一是：放坡及工作面是否計算工程量，計算或者不計算都沒有問題，但是應事先在合同或者招标 文件中明确；

二是：淤泥的計量方式：如果場内全部為魚塘，那麼淤泥深度的界定則顯得非常重要，現如今淤泥深度的界定并沒有非常合适的辦法，這裡介紹某标杆企業合同中對于淤泥深度的界定規則如下：

三是：石方的計量方式：對于單獨小量不規則的石方，則隻能采用現場丈量，體積預估，三方确認的原則進行計量；如果是成片的石方，則一定要采用方格網來進行測量，方格網的選取，可以根據現場的實際情況，三方商讨确定。切不可直接在草簽單中注明一下石方的工程量，因為石方涉及金額較大，這樣的收方單數據無可追溯性；

四是、場内轉運土方再次外運，是否計算松散系數的問題，一般情況下是不予計算松散系數的，但是如果合同中并未明确約定，後期有可能出現索賠風險；

D、界面劃分：界面劃分一定要清晰（土方與總包、土方與支護、土方與樁基、土方與園林）；

一是：土方與總包，一般大開挖土方為土方單位，基坑基槽土方為總包單位施工，對于地庫側壁回填與地庫頂闆回填，在有條件的情況下，建議歸為總包施工（有的地區壟斷性較高，無法歸為總包的除外）。

二是：土方與支護，兩個工程的交界面主要存在基坑邊坡的平整度的問題，如果平整度不夠，則支護單位需要重新進行邊坡修整才能進行支護。如果界面劃分不清，則容易導緻最終支護單位的索賠。

如果支護形式相對簡單，則建議在同等價格條件下，将支護工程委托給土方單位施工，則不會出現界面劃分問題；

如果支護形式稍偏複雜，土方單位沒有相應的資質和施工能力，則需要進行分開，在分開時需要在土方合同中進行約定：土方修坡的平整度需要通過支護單位的驗收方可。同時在支護單位的合同清單中要注明：支護的綜合單價需要包含人工修坡。

三是：土方與樁基，對于某些地區壟斷較為嚴重，就連人工挖孔樁的土方也必須由土方單位進行外運，那麼此時應在樁基招标清單中注明了，成孔土方由土方單位負責外運，樁基單位出土後，由于沒有歸堆，或者土方歸堆過于零碎，導緻土方單位需要進行二次歸堆之後，才能一次開挖裝車，此時土方單位會要求進行索賠簽證；

這種情況需要在樁基清單中務必進行備注：成孔土方必須按照甲方的要求 ，在場地内進行成堆堆放，其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方單位進行商議，盡量達成一緻的要求，避免後期簽證。

四是：土方與園林，兩者主要存在于種植土與景觀土方塑形是哪個單位施工的問題，如果是景觀單位施工，則相對較為簡單。

如果壟斷性較強，種植土與景觀土方塑形必須由土方單位施工的話則必須在土方合同中約定，種植土源必須征得景觀單位的認可，最終驗收需要景觀單位參與 并且簽字确認，避免後期景觀單位因為苗木的死亡歸咎于種植土不合格的原因；

篇章五：過程實施要點及難點

土方工程過程實施中有許多要點，如果有策劃、有預警、有方案，最終方案方能順利實施，且成本可控；

A、大盤土方：忌諱分地塊壟斷，一定做到價格統一（對于一個大盤有三個以上地塊的）；

筆者正在經曆的大盤（400萬m2）土方，因為地塊橫跨幾個村組，由不同的人來承包土石方工程，這裡面帶來以下幾個隐患：

一是：大盤跨地塊土方平衡将難以進行，因為從A地塊挖土，運輸至B地塊回填，如果隻給B地塊土方場内轉運及回填的錢，則A地塊老闆肯定不會同意，A地塊老闆覺得自己到口的肥肉被人搶了的感覺，而且各個地塊承包人也會抱團不同意這樣操作。

二是、大盤土方一般各個地塊價格一定要統一，但是各個地塊承包人對于價格的期望不一緻，導緻最終土方承包價格不一樣的話，将會帶來巨大的隐患。價格低的承包人肯定覺得吃虧，而且要想達成一緻的價格非常困難，因為并沒有一個領頭的人來跟KFS談判。

解決方案：在項目開發之初，必須意識到這樣隐患的存在，在前期，想盡一切辦法協調背後的村組，一個大盤隻跟一個土方承包人進行談判，背後賺取的利潤由各個村組之間自行分配，且承包人應獲得各個村委會的聯名簽字确認。同意由某個承包人承包大盤土方；

當然上述解決方案是在沒有辦法引入招标機制的情況下才采用的。

B、預售節點：對于要趕預售節點，但又無法出土的情況，制定場内轉運方案，并且進行報批；

作為項目成本，如果是為了趕預售節點，該增加的成本應該是要支持的，但是你一定要注意以下三點：

要點一，塔樓土方和純地庫土方的範圍如何界定：此時在同意工程部此種情況進行簽證的同時，需要迅速的讓工程部出具塔樓基坑的開挖轉土方案，工程部确認後，方可進行塔樓基坑的開挖，如果工程部沒有方案，那麼土方單位很有可能随便那麼一挖，一棟主樓就可以多轉100多立方。

要點二，開挖完成面标高收方确認：開挖完成後，立馬對開挖完成面進行标高進行收方确認，這樣可以進行轉土工程量的确認。

要點三，提前預警，避免二次轉土：此時成本應給出預警，需要工程同事注意土方對方位置（盡量避免堆放在塔樓位置），避免土方随意堆放，造成最終二次轉土。

筆者經曆過的血的教訓，一次場内轉運，工程部将一組團的土方堆放在二組團塔樓位置，原定二組團半年後開工，有充足的時間，随後集團突然調整供貨節點，要求二組團馬上開工，為搶二組團供貨節點，當二組團土方仍然不能外運時，部分一次轉運的土方再次場内轉運，增加無效成本。

C、運距增加，土方單位要調價如何解決？

如果土方是進行招标，則運距調整不建議調整單價，但是招标文件裡面除了模糊的确定土方卸土場與運距由投标方自行考慮外，還要特别注明一點風險提示：土方單位選定的卸土場需要考慮證件是否齊全，卸土區容量等各種情況，如果因為國家政策原因或者外界因素導緻原投标單位選定的卸土場關閉或者無法使用，則運距的改變導緻成本的增加，招标方不予承擔。

如果隻有單一對象的直接委托，則建議在合同中明确運距及卸土場位置。因為運距是影響土方外運單價的重要因素。因為環保政策的收緊必然會導緻部分卸土場關閉，如果運距調整，土方單位必然以此為理由向甲方要求調整外運單價。

此時，在直接委托合同約談之時，需要确定運距變化導緻的土方外運價格調整的原則。

但是這裡要把握一個重要原則：新增加的運距，調價原則隻保證增加土方單位因此而導緻的成本增加，不能包含任何的利潤。

一旦包含利潤，則土方單位後期會以各種理由說需要增加運距，讓甲方進行價格調整，而甲方确很難以核實卸土場的相關情況，因為卸土場除了與合作的車隊進行對接以外，不與其他任何人進行對接業務問題。

D、 一二期的開發周期間隔半年，二期的淤泥真的要按照淤泥計算麼？

筆者曾經經曆過一個項目，一期二期都是魚塘，在一期開發的時候，就把二期的魚塘的水抽幹，然後做好排水溝，待二期開發的時候，魚塘已經被曬幹，大部分已經可以按照正常的土方進行開挖，淤泥換填的工程量大大減少；

篇章六：土方工程監察審計關

土方成本較為敏感，過程合規性與資料的合規性缺一不可，三大方面要重點關注：原始地貌，開挖方案，注重溝通；

A、原始地貌：标高、照片、攝像缺一不可；

一是人員齊全

原始地貌測量到場的人員必須有：甲方成本部，甲方工程部，監理，測繪單位，土方單位，五方缺一不可，而且理應全程跟蹤測量，因為原始地貌标高測量涉及到測繪單位“手松手緊”的原則，對于土方标高的測量是有一定影響的；

二是方格網成果及簽字的及時性

正常情況應當嚴格要求測繪單位：當天測繪，當天出成果，當天簽字，避免數據被篡改的可能性；

三是影像資料不可或缺

影像資料包括照片與錄像：

照片：整個地塊的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水溝，池塘，山坡，垃圾堆等），地塊四周現狀的照片，五方人員在現場共同見證的照片；

錄像：整個地塊的高空錄像（采用無人機或高處錄像），地塊四周現狀錄像（開車沿地塊四周一圈同時錄像）

四是原始地貌特殊部位的标注

包括：未拆除的建築物，明渠與水溝、池塘、需要補償的菜地或者青苗的範圍，需要破除的混凝土地面等特殊部位均應進行标注，如果場内有池塘，應先完成抽水，将淤泥表面的标高進行測量完成；

B、開挖方案：基坑開挖圖、平衡方案提前報批；

一是、圖紙及方案的提供：在開挖前，成本應組織工程設計根據原始地貌、總圖及地庫埋深，要求設計提供基坑開挖圖，并且與工程共同編制土方平衡方案。

二是、圖紙及方案的報審：如果公司有相應的基坑開挖圖及土方平衡方案的報審流程，則務必先完成流程審批後進行開挖，并且将審批流程抄送給監察審計部門。

如果公司無相應報審流程，則應在取得主管部門領導同意之後，書面抄送給監察審計部門，并且限定監察審計部門回複的時間，如未回複，視為同意；

三是、圖紙或方案中的風險要點說明：土方在開挖之前，很多時候項目總圖并未完成審批，或者有其他很多不确定的風險因素，應該在土方平衡方案中進行重點說明，例如：開挖标高為暫定；暫無渣土證，出土受限，應外運的土可能需要内轉；地庫開挖的輪廓線有可能會調整等。項目有根據現場實際情況，土方開挖方案及平衡方案可能會酌情做出相應調整；

這個風險要點說明，可以避免後期被監察審計部門指出：項目不按報審方案執行。當然如果方案進行了大的調整，建議将方案重新抄送監察審計部門。如果隻是小量變動，則由項目酌情處理。

C、注重溝通：事前邀請，事中合規，事後備案；

對于一個職業化和标準化程度比較高的公司，這點自然無須擔心，公司自有章程。如果公司規章制度在土石方方便并不健全，作為成本人員應牢記以下溝通要點：

一是、對于有自己測繪團隊的公司

如果公司有自己的測繪團隊，那麼應提前書面或者郵件邀請公司測繪人員到場測繪，同時商議測繪時間，并且說明延遲測繪可能對項目造成的影響。如果公司測繪人員因其他緣由（如：項目太多人手不夠），那麼則需要測繪團隊那邊進行書面回複。

這個動作的要點是：書面邀請（包括郵件），書面回複（包括郵件），抄送審計，标明自己已經盡到邀請的義務；

二是、外聘測繪公司測繪

如果公司外聘測繪公司對原始地貌進行測繪，如果有可能盡量書面（函件或公司内部郵件）邀請監察審計到場旁站，并且一定注明：如監察審計人員多久之前不回複或者無法到場，項目将直接開展測繪工作，視為公司監察審計人員無意見；避免監察審計人員，事前不參與，事中無意見，事後找麻煩；

三是、成果資料及時抄送監察審計

所有成果資料，包括不限于：影像資料，測繪方格網及測繪報告等應在三個工作日之内抄送（紙質文件或者公司内部郵件）給監察審計部門，并且注明：請在幾個工作日之内對抄送資料提出意見，如無意見，現場按照原始資料歸檔，并且開展相關工作；

這種情況适用在：監察審計人員并未參與過程測繪，避免待你土方開挖後，審計監察部門對原始資料提出意見，屆時原始地貌被破壞，将無法再複核資料。

作者：黃海濱；對作者表示衷心感謝。

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