關于商品房買賣合同司法解釋?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋（法釋〔2020〕17号修改的司法解釋之一），我來為大家講解一下關于關于商品房買賣合同司法解釋?跟着小編一起來看一看吧!

關于商品房買賣合同司法解釋

最高人民法院

關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋（法釋〔2020〕17号修改的司法解釋之一）

（2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中适用《中華人民共和國工會法》若幹問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正）

為正确、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地産管理法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地産開發企業（以下統稱為出賣人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求确認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并将房屋交付使用，導緻其無法取得房屋為由，請求确認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第八條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知确定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第九條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗确屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期内，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限内拖延修複的，買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限内仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除權消滅。

第十二條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為标準适當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失确定違約金數額。

第十三條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下标準确定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的标準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地産評估機構評定的同地段同類房屋租金标準确定。

第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動産權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動産登記的期限；

（二）商品房買賣合同的标的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的标的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以确定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的标準計算。

第十五條商品房買賣合同約定或者城市房地産開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動産登記的期限屆滿後超過一年，由于出賣人的原因，導緻買受人無法辦理不動産登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十六條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人将其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第十七條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第十八條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明确約定的，按照約定的内容确定各方的訴訟地位。

第十九條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導緻商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導緻商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當将收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十條因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十一條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求确認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當将收受的購房貸款和購房款的本金及利息分别返還擔保權人和買受人。

第二十二條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理不動産抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十三條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得不動産權屬證書并與擔保權人辦理了不動産抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十四條本解釋自2003年６月１日起施行。

城市房地産管理法施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，适用本解釋。

城市房地産管理法施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不适用本解釋。

城市房地産管理法施行前發生的商品房買賣行為，适用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地産管理法施行前房地産開發經營案件若幹問題的解答〉》。

來源：最高人民法院

轉自：法商之家

來源： 山東高法

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