前兩天，房觀君在逛拍賣房市場時，看到一個标價155萬的房屋

正高坐于拍賣席上，打扮得花枝招，等待有緣人的繡球。

标的物房，所在小區叫至德路9号，

光從名字來看，好像并沒有什麼特别的地方。

點進去一細看，我才發現标的房屋并不簡單，

它所在的小區，是龍湖開發的别墅小區。

這個小區，建于2011年，2012年交房，

是龍湖進駐西永最早的一批産品之一。

小區是一個高端别墅小區，有四連排，六聯排，雙拼等别墅産品，

共計72棟，僅僅334戶。

龍湖的别墅，起拍總價僅155萬元，這勾起我的好奇心。

（标的别墅所在小區）

01

根據我這麼多年的從業經驗判斷，在房産界，别墅、價格等因素，吃瓜指數，一般都比較高，很容易引起人們的八卦。

初一看，這個标的，不僅是别墅，而且是龍湖開發的，總價才155萬元，更讓我覺得，這個别墅，是當前房拍界不錯的一個瓜。

于是，我點開了具體的拍賣信息，想一探究竟。

拍賣信息，将這棟倚窗待售的别墅的顔值和身材，展現得清清楚楚。

别墅共4層，建面約384平米，精裝修，評估總價556萬元，但起拍總價，僅155萬元。

我拿起計算器，算了一下它的起拍單價：4054元。

看到這個數字，我震驚了。

我不敢相信，4000出頭的單價，就有機會買龍湖的大别墅。

是我算錯了嗎？我又重新算了一次，還是同樣的結果。

但是，我還是不敢相信。

我又仔仔細細地重新研讀了一遍拍賣公告，

我暈，怪我眼睛昏花，

原來，标的别墅隻拍賣50%的份額，難怪價格如此低，簡直可以說，賤！

（标的别墅的外觀）

02

拍賣一棟别墅一半的份額，你聽說過嗎？

反我是很少碰到過。

這種事情，确實世間少有，房拍界更是罕見。

拍賣信息顯示，這起标的，是這棟建面384平米大别墅的一半，約192平米。

起拍總價155萬元，這樣算下來，這起标的别墅起拍單價，約8109元每平米。

另外，這起标的，還特别注明了它的身份：國資，

這更讓它的身上，籠罩着一層神秘的色彩。

不過，從拍賣公告裡的圖片信息來看，

标的别墅所在小區環境可以，别墅的裡裡外外，品相不錯，

室内的裝修和陳設，看起來，也和别墅的身段，非常搭調。

（标的物室内，其裝潢陳設，頗不負别墅之名。）

不過，競買須知裡的一些提醒内容，多多少少流露出标的别墅的身世，很不簡單：

标墅目前的狀态，有人居住，

别墅有“優先購買權人”，

與标的有利害關系的當事人可參加競拍，不參加的，請關注本次拍賣的整個過程。

本次拍賣僅拍賣房屋50%的份額，拍賣方不負責房屋的實際交付。

标的将于5月26日10時至2021年5月27日10時（延時除外），公開進行拍賣。

本人寫稿時，雖然距離開拍已不足一天時間，但這起拍賣的人氣，卻稍顯冷清。

公告發布了約半個月，僅僅吸引了4900餘人圍觀，129人設置提醒，報名人數為0。

我還在網上查詢到，這起标的，在半個月前，已經流拍過一次。

那次，起拍總價是194萬元。也就是說，本次拍賣，已經是二拍了，二拍的底價，降幅近40萬元。

這也難怪，真正買得起别墅的人士，肯定不差那幾個錢，哪個願意買一半的産權呢？

（标的别墅帶圍欄，圍欄之内，有天有地更有園。）

03

今天中午，我和幾個小夥伴一起吃和午飯時，和他們講起了這起拍賣。

小夥伴們，都很好奇。

聽了我的介紹之後，他們設想，

假如有人拍下了這50%的份額，該如何兌現對别墅50%的份額的占有呢？

朋友小李，腦洞大開。

他覺得，如果有人買了50%的産權，可以從一層到底層，在中中間間修一堵隔離牆，

正好将一棟别墅分成兩戶，兩家人，各住一半，互不幹擾。

朋友小劉卻說，這樣一分為二，容易破壞别墅的結構，在他看來，辦法其實很簡單。

别墅不是有4層嗎，買下50%的買受人，和另一半的産權人，可以一人分兩層居住。

這樣分割，一個别墅，就變成了兩疊的疊拼别墅。

不影響房屋結構，樓上樓下，一個占天，一個占地，互不影響，各得其所，豈不美哉？

不過，朋友小周卻擔心，

拍賣公告裡說了，拍賣方不負責實際交付，

即便拍賣成功，要完成實際交付，還得要目前别墅裡的實際使用人配合，

如果不配合，這該如何是好呢？

（标的别墅其中一個洗手間）

04

老實說，拍賣一半份額這種事情，許多人可能都是第一次聽說。

為此，我請教了兩位業内的大咖。

國内商業地産界的大咖、新空間董事長毛玉峰先生，對于拍賣房，是非常有發言權的。

他們公司在重慶核心地段一個甲級寫字樓的辦公場地，足足一層樓，就是通過拍賣渠道斥巨資買下來的。

不過，我把這個案例告訴給毛董之後，

他說，這種情況還真不多見。

毛董說，聽說過拍賣部分産權這種情況，一半份額以産權是自然人共有居多。

毛董分析，被拍賣的物業原業主，可能和國企、國資有關聯，比如混改制企業等。

現在執行它的抵債物，但是有一半屬于國有資産，所以隻能拍賣50%的産權。

毛董說，這種情況是合法的，但是唯一的問題是，

買受人拍賣成功過戶的時候，如果另外50%的産權人不配合，就比較麻煩。

包括以後在使用方面，都會比較麻煩。

（标的别墅區位）

港交所上市企業美聯物業西南大區董事總經理缪鴻裕先生說，這種情況比較少見。

他分析，這起标的，可能是涉及到國有資産處置。拍賣房屋的50%份額，一般人是不會買的。這起國資處置，或許有接盤的人。但是國資處置，必須要通過拍賣程序進行，所以便挂了出來。

缪總也說，一般人是不會買的，因為買下50%的産權，實際使用也是很麻煩的。

借用這個案例，毛董和缪總提醒，

想淘拍賣房的，如果自己不懂，可以委托專業機構操作，這樣可以把風險降到最低。

相關案例：拍賣一套房子0.5%份額，還成功了！

天下之大，真是無奇不有。

房觀君在網上查詢到，杭州曾誕生過一起拍賣0.5%産權的奇葩拍賣。最後還高溢價拍賣成功。

涉案房屋是位于西湖區的一套房産，建面197平米。房屋的産權證有，有3個人的名字，這3個人，是一家人。分别是男主人鄭某，鄭某妻子，鄭某兒子。鄭某擁有這一套房子0.5%的産權，其兒子擁有99%産權。

因鄭某曾經向銀行借款，借款還不上，被銀行告上法庭。最後法院裁定，拍賣鄭某擁有的0.5%的房産份額用于還債。

這起案例當中，作為涉案房屋另兩名産權共有人，即鄭某的妻子和兒子，是優先購買權人。

最後，為了區區0.5%的産權，居然有9人報名參拍。除了鄭某兒子之外，其餘人員，都是案外人。

最終被該房屋的另一名共有産權人鄭某兒子競價成功。而成交單價也從3.5萬元，飙升到了13.5萬元。

事後有業内人士就解讀說，鄭某的兒子，占有該房屋99%的産權，又是該房屋的實際居住者，如果有人和他競争的話，花再大的代價，他都要拍下來。因為一旦他放棄優先購買權，或者被該房屋無關的其它人拍下來的話，鄭某一家人以後要處置這套房子，就麻煩了。因為以後就要事事都要征得那0.5%份額的所有人的同意，如果對方不配合，鄭某一家人，想清清靜靜使用，或者要幹淨利落處置這套房子，就難了。

（重慶買房請關注公衆号：大重慶房産觀察）

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