一

總遇到問學區房值不值的？這哪兒有标準啊，就跟買了件名牌衣服似的，值不值的自己感受。穿上之後有成就感得到贊揚就值了，跟郭德綱似的穿出9塊9包郵的效果就不值了呗。學區房也是這樣兒，反正都是為了孩子的教育。學習好就值了，折騰九年都沒考上高中就不值了呗。

還有一種問題是真的不好回答，就是讓明确的預測學區房今後的走勢。我是不敢說的，隻能說商品的價格由供需關系決定，如果過了高峰期需求下降，那就大概率會影響價格。

二

閑來無事也算了算學區房的價值，尤其是溢價部分，算完之後挺讓人恐懼的，至少是震驚。

以西城區為例吧，全區都是學區房，隻要是能落戶上學的住宅就有溢價。那存量房總量按照官方數字是50多萬套，3000萬平米。

現在西城區的均價是接近13萬，也就是說，西城區的住宅總價值在4萬億左右。這是什麼概念呢，約等于北京2021年的GDP總量。西城區常住人口110萬，人均房産價值360萬，那三口之家的房産平均總價就是超過1000萬。西城人算算自己家的房子值多少錢吧，看看是否拖了全區的後腿？

但這隻是總價值，溢價部分呢？北京各區學區房的溢價率其實都差不多，30%左右。這都不用算什麼租售比了，拿西城廣外的和臨近豐台區的一比較就知道。同為馬連道太平橋的老小區，一街之隔，西城的單價10萬，豐台的7萬，那3萬就是學區溢價，甭廢話。

那也就是說，西城的這4萬億的房産總值裡，有1.2萬億是學區溢價。注意這是溢價，不是學區的全部價值，隻是超出全市平均值的部分。那西城區就是人均承擔了110萬呗，一家子三口人就是300多萬。

三

不知别人怎麼看怎麼想，反正我是覺得挺恐怖。而且這僅僅是一個西城區，北京還有東城呢，也同樣是全區都是學區房。海澱大部分都是，其他區都是一部分是，比如朝石豐和通州亦莊等地，學區房的溢價高了的和東西海一緻，少了的也在10%以上。

那如果是全北京的都加起來，至少也得相當于三個西城區吧？甚至都不止，僅海澱區就多大呢，人口是西城的三倍，房産面積也就至少是三倍呗。就算海澱一半的房子是學區房，那加上東城就已經至少是兩個西城區了，其他區的都算贈品吧。

那以此計算，全北京的學區房總值也是至少12萬億以上，約等于全國GDP排名全國第一的廣東省。其中溢價部分至少4萬億，等于北京市的GDP總量。

那北京人口是2200萬，平均每人承擔了18萬的學區溢價。這是應該高興呢，還是應該覺得荒誕？我也說不清，至少是應該是無奈吧，這就是現實情況。

四

我不知道全北京的中小學有多少，但西城區應該是有小學58所，中學我忘了，總數100所左右吧。那1.2萬億的學區溢價，平均到每所學校頭上就是每所100億以上。沃天，看來辦教育的收益就是高啊，這溢價率，什麼高科技都比不了啊！

以德勝學區的三帆附小為例，之前叫裕中小學，1988年才建校，屬于沒什麼曆史很普通的小學。在2014年教改之前，這裡的學區房幾乎沒有溢價。裕中東裡西裡的房價和旁邊朝陽區的安貞西裡幾乎一個價格。

但是這就是西城區呗，在宣布裕中改名三帆附小，可以直升三帆中學之後，周邊學區房立刻暴漲，幾個月時間就追平了德勝的其他學區房。

到今天再看，安貞西裡的價格很平穩，9萬塊錢一平，小戶型也就是10萬。而一街之隔的裕中東裡呢，均價15萬，小戶型達到了17萬以上。那溢價就是7萬塊，40%以上，牛，實在是牛！

可以這麼說吧，僅僅就是給裕中小學改了個名字，就讓周邊的房産價值陡增上百億，這創造财富的速度，堪稱宇宙第一。

五

我不知道這種情況值不值，也不想探讨好不好，隻知道這是客觀存在的現象。但是也提醒家長和炒房客們，你們真的覺得這學校的溢價能上百億嗎？一所學校，真的能創造出如此高的價值嗎？

在人們追捧的時候當然可以，郁金香君子蘭甚至是姜你軍蒜你狠都曾經價值很高，前些日子各種空氣币也都被炒上了天。但畢竟房子是用來住的，如此高的溢價，任何人住着都會覺得不劃算吧。

商品價格是由供需關系決定的，房住不炒，僅供參考！

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