一個星期前，廣州地鐵又拿地了！新競地塊将采取TOD模式開發，收益反哺軌道交通建設和運營。

近年來，TOD熱詞席卷全國，從國家戰略到城市發展戰略，都提到“以公共交通為導向”開發，TOD頻頻被提到。

什麼是TOD？TOD（Transit Oriented Development），即以公共交通為導向的城市開發，是指規劃一個居民或者商業區時，以公共交通站點為核心而進行緊湊開發、混合土地利用及适宜步行的規劃設計方式。

這幾年廣州地鐵為何連續拿地？南都記者梳理發現，廣州地鐵6年拿15塊地，拿地後廣州地鐵與房企合作開發，融入軌道交通、居住、商業配套、公共服務等多種業态功能，打造大型城市綜合體。

競得地塊将采取TOD模式開發

收益反哺軌道交通建設和運營

TOD模式已成為軌道建設重要投融資手段之一。

5月5日，廣州推出2022年第一批集中供地。廣州地鐵成功競得海珠區石榴崗南側台湧地塊、海珠區赤沙車輛段地塊、白雲區廣海路地塊一（石井水泥廠西地塊）、白雲區東平地鐵站綜合開發地塊，共4個地塊，總用地面積37公頃、總計容建築面積80萬平方米。這些地塊将采取TOD模式開發，收益反哺軌道交通建設和運營。

廣州地鐵表示，“十四五”期間将繼續加快推進第三期城市軌道交通線路建設，重點興建5條城際鐵路、4條城際聯路線。預計2025-2030年，廣州地鐵将建成超過1500公裡的“地鐵 城際”軌道交通網，打造廣州中心至佛山、東莞城市中心30分鐘，至中山、珠海、清遠城市中心60分鐘的灣區軌道經濟生活通勤圈。

大規模線網建設，意味着需要大量資金。此輪拿下4個地塊，廣州地鐵表示，将着力加快本批土地的建設入市及資金回籠，以物業開發的綜合效益反哺軌道交通建設和運營，緩解政府軌道交通籌資壓力，促進軌道交通可持續發展，推動大灣區經濟高質量發展。

經初步估算，僅赤沙車輛段地塊就可為軌道交通建設籌資逾百億元，為軌道交通可持續發展提供資金保障。同時，廣州地鐵正在同步推進逾15條地鐵、城際線路沿線土地的熟化工作，拟開發土地規模超500公頃。

近幾年廣州地鐵頻繁拿地

TOD在建項目已達12個

回顧這幾年，廣州地鐵頻繁拿地。今年更是一口氣拿下了4個地塊。

制表：實習生羅靖瑜

2017年，廣州地鐵分别以 63.83 億元、131.55 億元，摘得漢溪長隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊，完成 38 萬平米的土地儲備。

其中，官湖車輛段上蓋是廣州首個城市軌道交通車輛段上蓋開發項目，創下了2017年各區宅地出讓總價的最高紀錄，該地塊的獲得開創了廣州市利用地鐵車輛段上蓋地塊進行綜合開發的先河

此後，在接下來幾年時間，廣州地鐵每年連續拿地。

為何廣州地鐵拿地如此迅猛。為的就是，加速打造TOD。

2017 年 3 月，《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周 邊土地綜合開發實施細則（試行）》, 進一步明确了廣州地 鐵物業開發通過土地高效集約利用，籌集軌道交通建設和運 營補虧資金的投融資主體和運作機制。

為此，廣州地鐵開始進行了一系列有效探索，通過與線網有機協同，提升沿線土地價值，适時獲取土地通過自行開發或合作開發及物業經營，實現地鐵後續長期經營補虧和可持續發展。

此後幾年，廣州地鐵着眼新時代地鐵發展大局，積極應對大規模線網建設籌資壓力，結合地鐵線網規劃，大力開展地鐵沿線土地儲備，不斷拿地在TOD項目上集中發力。

制圖：何欣

目前，廣州地鐵在建的城市軌道交通TOD綜合開發項目共12個。

包括合作開發的赤沙車輛段上蓋綜合開發項目、官湖車輛段上蓋綜合開發項目、陳頭崗停車場上蓋開發項目、蘿崗車輛段上蓋開發項目、鎮龍車輛段上蓋開發項目、水西停車場上蓋開發項目、白雲湖車輛段上蓋開發項目、漢溪長隆站上蓋場站綜合體開發項目、槎頭站場站綜合體項目、棠溪樞紐綜合開發項目。

此外，還有2個軌道沿線地塊綜合開發項目。

目前已開通的廣州地鐵22号線首通段陳頭崗車站，屬車場車站上蓋開發項目。其配套的綜合樓為一類高層民用建築，建築面積約2.6萬平方米，高57.1米，其中地上十二層、地下一層，承擔着未來公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運轉樓等功能。

軌道上的大灣區

TOD站在新風口

“軌道上大灣區”正在加速形成。近一兩年來，無論是從國家還是廣東層面，陸續出台了關于推動軌道上大灣區的加快發展政策。

随着軌道交通網線的逐步加密，沿線重要交通節點“TOD”迎來開發機遇大增。地鐵沿線不隻是單一的公共交通空間，更是從地鐵連接城市片區的門戶和城市目的地，也是城市資源彙聚的節點和樞紐。

TOD作為一種以公共交通為導向的區域開發模式，在促進城市發展融合的同時，也帶動了産業的發展與提升，在“軌道上的大灣區”背景下，TOD站上房地産市場開發的新風口，成為了城市商業發展的新趨勢。

制表：實習生羅靖瑜

大灣區幾大城市中，廣州在TOD開發建設方面走在了前列。目前，廣州地鐵在建、規劃的TOD項目超15個，覆蓋天河、白雲、番禺等多個區。

此外，還有大家熟知的廣州南站TOD項目地塊，被香港新鴻基地産以70.82億元成功摘得。根據最新規劃，廣州南站TOD項目作為廣州南站商務區核心項目，在廣州南站精心打造集商務辦公、公共交通、青年創業于一體的最高端城市TOD項目，推動南站站體周邊綜合交通功能及城市功能優化升級。未來，這裡高鐵、城際、地鐵彙聚，半小時通達廣佛都市圈，1小時内連通大灣區，是大灣區軌道交通“黃金樞紐”。

作為大灣區的核心城市之一，深圳近年來也在大力發展TOD模式。備受關注的深圳西麗綜合交通樞紐将于今年開工！工程投資估算總額為177億元，打造中國TOD4.0版的高鐵站城融合示範工程。

預計至“十四五”末

産業規模可達3000億元

廣州軌道交通TOD綜合開發曆經近20年探索，是廣州地鐵的戰略核心業務之一。

自90年代起，廣州學習香港地鐵模式，探索地鐵投融資模式創新以及沿線土地儲備及綜合開發。

制表：實習生羅靖瑜

早在廣州地鐵1号線籌備期，其功能定位已明确為解決廣州城市中心區交通問題，引導中心城區人口向東、西方向的天河、芳村新城區疏散，與舊城改造相結合，達到調整城市功能的目的，與TOD理念不謀而合。

廣州地鐵實施TOD綜合開發已突破“軌道 物業”投融資的單一作用，緊扣城市不同時期發展戰略，發揮城市規劃、交通規劃與産業規劃耦合協同，漸趨成熟，搭建以公共交通引導城市發展的規劃體系。

當下，軌道交通産業是廣州戰略性新興産業，廣州地鐵作為廣州市軌道交通龍頭企業，在建設好、運營好、經營好地鐵的同時，重組鐵投、珠三角城際和承接城際運營并獲取運營資質，在國内率先實現“地鐵、城際、有軌”全制式覆蓋和大灣區全域覆蓋的新發展格局。

為更好更快促進産業發展，廣州地鐵于2017年牽頭成立廣州市軌道交通産業聯盟，引入173家會員企業，至2021年，市軌道交通産業産值近2000億元。

随着粵港澳大灣區及廣州都市圈建設發展，建設便捷順暢的城市群一體化交通網成為“十四五”時期重要任務，TOD綜合開發作為軌道交通建設的重要投融資手段之一，未來3至5年内TOD産業市場規模仍将保持高速增長。

采寫：南都記者鐘麗婷 實習生羅靖瑜

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