作為深圳中心城區和首善之區，福田區把探索“全域治理”作為城區治理領域追求的一個新目标，并将“物業城市”列為重點改革項目全面推進。

消除城市管理中的“三無小區”管理盲點，把“繡花功夫”貫穿于城區治理全過程，是福田區今年的重點民生實事項目。以黨建為引領，圍繞“我為群衆辦實事”實踐活動，福田區住房建設局依托“物業城市”改革，乘勢而上，主動作為，引入優質物業服務企業通過不同的納管模式對“三無小區”進行管理和服務，實現從“住有所居”到“住有宜居”的跨越。

●撰文：葉淑萍 許廣堅 趙靓

因地制宜實施三種納管模式

“三無小區”是指無物業管理單位、無業主委員會、無物業專項維修資金的老舊小區。“三無小區”主要存在一些共性問題：消防設施設備缺失、外牆和天面破損、監控設備損壞、環境衛生較差、無專業管理人員等，這些問題嚴重影響了居民生活和居住品質，也存在一定的公共安全隐患。

為提升城區治理精細化程度，提升居民居住品質和安全系數，助推基層治理實現“表裡如一”，福田區住房建設局根據區委、區政府的工作部署，探索依托福田“物業城市”改革模式，開展“三無小區”安全維護行動，把沒有物管單位的獨棟樓、老舊住宅及物管力量缺失的“三無小區”，通過委托優質物業服務企業實行集約化管理，并啟動了相關工作調研。

前期，福田區住房建設局會同轄區街道辦事處對轄區老舊小區進行實地走訪及調研分析，結合居民意見征求情況，最終确定轄區26個小區符合“三無小區”納管條件，涉及居民戶數1347戶，居民納管意願強烈。

由于部分“三無小區”建築面積較小，通常為獨棟樓，平均建築面積不足5000平方米，基礎設備設施不足，如引入物業服務企業單獨入駐管理，成本較高。福田區住房建設局根據每個小區不同的現實情況，最終确定了三種納管模式。

其中，對于規模較大，具備獨立引進專業物業服務企業進駐的“三無小區”，由各街道協調指導小區居民與專業的物業服務企業簽署物業服務合同，物業服務企業在小區設置獨立崗亭并派駐安保、保潔等服務人員提供各類服務。

對于無公共管理空間、商住分割管理、居民戶數少，單獨引入物業服務企業派員進駐成本較高的“三無小區”，通過各街道引入的物業城市運營商，運用智慧物業管理平台統籌納管，或由毗鄰小區的物業服務企業代管的方式實施納管。

智慧物業管理平台為居民提供智慧門禁、線上報修等便民服務，由各片區的城市管家團隊通過線上對接、線下聯動、統籌配合的方式，滿足居民的基本生活需求。同時，物業城市運營商在被納管的小區開展日常安全巡查、清潔保潔服務，并公開物業服務人員信息，明确責任人員、巡查人員、維保人員名單及聯系方式，确保居民可在第一時間聯系到城市管家。由各街道引入的城市服務運營商統籌納管“三無小區”，也體現了“物業城市”集約化的管理優勢，最大限度降低了管理成本，提升了管理效率。

針對“三無小區”設施設備缺失，安全隐患突出的問題，福田區除了引入物業服務企業進行管理，同步還開展了“三無小區”标準化改造工作。由轄區各街道組織實施“三無小區”的消防、牆面、排水等較大型公共基礎設施設備改造，物業管理單位則負責實施“三無小區”的門禁視頻、宣傳欄、垃圾回收點、道閘等設施的基礎配置改造，以此全面提升小區生活品質。

實現從“三無”到“三有”的轉變

在福田區住房建設局及轄區街道辦事處的大力推進下，截至目前，福保街道石廈南公交宿舍、華富街道五環新村、南園街道沙浦頭大廈、梅林街道搪瓷住宅樓、公安街3号小區、華強北街道供電局宿舍、荔園小學宿舍、蓮花街道惠翔苑、天心樓、沙頭街道華強職校老師宿舍等“三無小區”已實現物業納管，告别了十餘年甚至二十餘年沒有物業管理的曆史。

同時，正在推進中的升級改造工程，為小區實施了天面防水、外牆漏水整治、排水排污設施設備改造等改造内容，居民的居住環境和滿意度有了顯著提升。

“多虧了政府和咱們社區黨委，不到三個月時間就幫我們小區引進了物業公司。我在這住了大半輩子，小區翻天覆地的新面貌真的讓我眼前一亮。”近日，看着小區内正在進行的設施設備提升改造工程，華富街道五環新村的老住戶周先生欣喜不已。

五環新村過去是梅崗社區一個典型的“三無”老舊小區，由于長期缺乏物業管理，小區進出秩序混亂、生活環境髒亂差、車輛亂停亂放、公共基礎設施老舊破損，各種問題一直未能得到有效解決，“引進物業管家”成為居民們的集體願望。

同樣“改頭換面”的還有南園街道沙埔頭大廈。該大廈建于上世紀80年代，共4棟。其中3棟、4棟自2011年以來一直無物業管理公司進駐，處于脫管狀态已近10年，小區内環境衛生、消防安全狀況堪憂。

在福田區住房建設局和南園街道辦事處的合力推動下，今年4月份，沙埔頭大廈舉辦了物業進駐儀式，結束了該小區十餘年無物業管理的曆史。進駐當天，“物業管家”萬物雲城立即組織了保潔員對該小區開啟“洗臉行動”，對公共區域的建築垃圾、大件垃圾、小廣告等進行全面清理，同時布置安保工作，出入口24小時安排安保人員值守，對居民進行測溫、核實、登記、管控電動車電池等，小區内24小時有安保人員進行安全巡查。

4月8日，福保街道石廈南公交總站宿舍樓舉辦了物業進駐儀式，這也标志着福保街道最後一處“三無小區”成功摘帽。

黨建引領居民小區治理模式全面推進

小區穩則全域穩，住宅小區是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要内容。為了打通城市基層黨建“神經末梢”，切實提升黨組織服務群衆的能力和水平，近年來，福田區委組織部和區住房建設局積極推進“黨建 物管”改革，探索“黨建先行、四方聯動”的物業小區治理模式。

自2018年“黨建 物管”改革工作開展以來，已建立起黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，形成了社區治理合力。“群衆提議—支部動議—業委會審議—物業（第三方企業）執行—群衆評議”的閉環運作體系也已構建而成，并取得顯著成效。

基層黨組織在小區亮身份，在為群衆排解“急愁難”、化解小區重大矛盾糾紛、參與物業管理活動、構建群防群控抗疫防線等方面都發揮了正面導向作用。在本次“三無小區”納管行動推進過程中，黨員在小區亮身份，鼓勵引導群衆共同為社區治理出謀劃策，并向居民做好“三無小區”實施改造、引入物業管理的目的及效果的解釋工作，充分發揮了黨員的先鋒模範作用，為福田區探索形成可複制的老舊小區長效管理機制作出了積極貢獻。

為加強物業行業黨建，福田區住房建設局日前聯合區物業企業聯合會開展了“學黨史 跟黨走”黨建物管知識競賽活動。目前，線上初賽正如火如荼進行中，福田區各物業企業黨史學習熱情高漲，已有近60家物業企業超1.5萬人次參與本次活動。

以賽代學，以賽促優。福田區住房建設局希望各物業企業通過黨建物管知識競賽，把學習百年黨史和物業管理工作結合起來，加強社區黨委、小區黨組織、業主委員會、物業服務企業黨建共建，打造共建共治共享的社會治理格局。

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