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案情回顧

1

2015年1月10日

原、被告經第三方居間簽訂《房地産買賣居間合同》，約定了原告以230萬元的價格購買被告的訟争房屋、首筆定金50萬元及後續款項的支付時間等條款。

2

2015年1月13日

原告根據《居間合同》付款50萬元、被告交付訟争房屋；原告入住訟争房屋。

3

2016年5月21日

原、被告雙方以及居間方共同簽訂《上海市房地産買賣合同》，合同對230萬元的房屋價款進行了确認，明确了剩餘房款的交付時間。當日，原告依照約定向被告付款50萬元。

4

2016年8月

被告取得訟争房屋的産權證，但拒絕配合原告辦理訟争房屋過戶手續。

案件焦點

分歧産生後，雙方協商不成，原告向本院提出訴訟請求：

1、确認原、被告于2016年5月21日簽訂的《上海市房地産買賣合同》有效并繼續履行；

2、确認訟争房屋歸原告所有，判令被告配合原告辦理訟争房屋的産權過戶登記手續。

與之相對，被告在庭審中辯稱涉案《上海市房地産買賣合同》約定的權利義務違反公平、等價有償原則，構成顯失公平，應當撤銷；另外，簽訂《房地産買賣居間協議》、《上海市房地産買賣合同》的時間相隔一年多，房價在此期間有巨大變化。因此，涉案居間協議約定的房價不适用本案，訟争房屋價值的确定應當以簽訂涉案買賣合同時的市場價值為準。

經司法評估，訟争房屋的市場合理價在2015年1月10日時為229萬元、在2016年5月21日時為435萬元。

處理結果

案件審理中，法院根據案件事實，結合房屋市場行情的變化、房款的支付情況、《居間合同》與《買賣合同》實質性條款的雷同性，認定買賣合同是在居間協議的基礎上簽訂，兩者之間具有密切的内在聯系，買賣合同約定的房價具有按約履行居間協議的基礎依據；簽訂買賣合同時的訟争房屋的市場房價比簽訂居間協議時的市場房價已上漲近一倍，但簽訂買賣合同時沒有提高房價，這是遵守誠實信用原則、按約履行在先簽訂的居間協議的結果。因此，雖然買賣合同約定的房價明顯低于當時的市場房價，但不能由此得出雙方權利義務嚴重失衡、買賣合同構成顯失公平的結論。

據此，法院作出判決：确認原、被告2016年5月21日簽訂的《上海市房地産買賣合同》有效，并由被告配合原告辦理訟争房屋的産權變更登記手續。

Q 居間合同在法律性質上是否可認定為預約合同？

常規的二手房交易流程中，居間合同是雙方關于房屋買賣事宜達成的初步意向，雙方在簽訂居間合同後的一段時間内一般會另行簽訂正式買賣合同，且居間合同簽訂後存在一些尚不确定的足以影響完成正常房屋交易的因素，如買受方的銀行貸款可能未獲批準、可能屬于限購對象等，故宜認定居間合同為預約合同，雙方僅負有積極磋商進而訂立正式買賣合同的義務。

Q 是否僅能認定居間合同的性質為預約合同？

在部分二手房買賣中，雙方當事人先簽訂居間合同，因為各種原因而相隔較長時間再另行簽訂買賣合同，此時交易基礎可能已經發生重大變化。在雙方明知交易基礎已發生重大變化，但在後簽訂的買賣合同仍重複居間合同内容的情況下，如果認定居間合同仍屬預約合同，不能作為确定雙方權利義務的依據，則可能導緻雙方權利義務的失衡，也不利于社會誠信體系的構建與維護。

Q 居間合同轉化為買賣合同的條件？

房屋買賣合同關系中當事人最重要的兩項義務就是交付房屋和支付房價，故買受方有無支付房款、出賣方有無交付房屋可以作為探求當事人真意的重要考量。居間合同簽訂後，買受方按約支付了房款，或者出賣方交付了房屋的，可認定雙方存在按居間合同履行房屋買賣的真實意思表示。

法律依據

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已按照約定收取房款的，應當認定為商品房買賣合同。“商品房交易實務中，出賣人與買受人簽訂的認購書一般均有日後再簽訂正式買賣合同的條款，盡管認購書具備本約的内容，但合同當事人的真實意思是簽訂預約合同，故該條司法解釋附加買受人交納全部或部分房款的合同才轉化為正式的商品房買賣合同。”

要求買受方支付全部或部分房款，不僅合理，而且必要。該條司法解釋針對的雖是商品房買賣糾紛，但二手房交易和商品房買賣在本質上是類似的，可以作為認定居間合同轉化為買賣合同的重要依據。

原文作者：許根華、陶庭譜

轉自：上海浦東法院

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