文／孫不熟

如果你問一個廣州人，市中心在哪裡，毫無疑問是珠江新城。

如果你問一個上海人，市中心在哪裡，自然是萬衆矚目的外灘－陸家嘴區域。

如果你問一個深圳人，市中心在哪裡，可能就有争議了。

01

我記得我第一次去深圳時，羅湖是正當紅的市中心，那個時候的地王大廈還是亞洲之巅。當我去深圳工作時，福田CBD已經成為當之無愧的市中心。但是這兩年我又發現，位于深圳灣的人才公園一帶，出鏡率比福田CBD還高。

換句話說，深圳的市中心有一個特點，就是多中心布局，找不到一個像珠江新城、陸家嘴這樣的對全市具備絕對統領效應的中心區域。

關于這一點，大家是沒有疑問的，有疑問的是，深圳到底有幾個市中心？

或者說，有沒有什麼辦法識别出這些市中心？

在回答這個問題前，我們首先要界定什麼是市中心。關于市中心，人們一般會從這樣幾個維度去理解，比如行政中心、商業中心、就業中心、交通中心、科教文衛中心，這些區域都具備較強的中心效應。

民以食為天，一切以經濟建設為中心，就業中心毫無疑問是一座城市最強勢的中心，這一點無論是中國，還是發達國家，概莫能外。

所以，本文把“市中心”定義為“就業中心”。百度地圖慧眼和深規院聯合創新實驗室此前聯合發布了一個研究成果，通過大數據技術識别出深圳至少有五個市中心。

如下圖所示，從左至右，它們分别是高新園、車公廟、福田CBD、華強北、羅湖“金三角”（人民南-東門-蔡屋圍）片區。

這個研究成果的統計方法是怎樣的呢？

借助百度地圖慧眼提供的2019年3月深圳市就業人口數據，并借助企業工商注冊數據，統計了100m×100m網格内的就業密度，并考慮深圳龐大的就業人口基數。

以就業密度大于3萬人/km²（即300人/網格）且明顯高于周邊地區平均密度的網格為基準，結合街區路網和規劃功能區範圍，提取就業中心邊界并統計就業中心的就業密度。

簡單來說，把深圳分為若幹100m×100m的網格，然後提取其中就業密度大于3萬人/km²的區域，并将其定義為就業中心。

以下是通過大數據識别出的深圳各區域就業人口密度效果圖。

圖片來自深規院公衆号“UPDIS“

可以看到，南山、福田、羅湖區均出現高強度的就業集聚效應。龍崗中心、坂田、寶安中心也有較大規模的就業分布，但尚未形成強勢的就業集聚效應。

如下圖所示，華為富士康、寶安中心區，是深圳原關外地區最強勢的兩大就業中心，但目前的強勢度和關内的五大就業中心，仍有差距。

圖片來自深規院公衆号“UPDIS“

02

進一步統計發現，就業密度大于3萬人/km²的區域目前隻有高新園、車公廟、福田CBD、華強北、羅湖“金三角”，它們各自的就業人數、平均就業密度分别如下：

五大就業中心就業數據統計（數據來自公衆号“UPDIS“）

如圖所示，五大中心的就業人口密度，最低也超過5萬人每平方公裡。其中，高新園區的高密度就業面積、就業人數都排名第一，6平方公裡的區域，共有31.44萬人同時辦公，堪稱深圳最強勢的就業中心。

高新園區位于衆所周知的南山區，這裡是深圳第一經濟強區，全國上市公司最密集的行政區，僅一個區就有100多加上市公司，超過很多大城市乃至中西部省份，名揚全球的粵海街道辦也位于這個區。

正是因為有南山、有高新園區在，深圳的商務中心區（福田CBD）的首位度、存在感都不高，缺乏陸家嘴和珠江新城那種一統天下的氣勢。

​數據顯示，福田CBD的高密度就業區隻有2.6平方公裡，總就業人口是14.17萬，均不到高新園區的1/2。之前我寫過一篇文章《CBD藍皮書發布：誰是中國最強CBD？》，福田CBD在産值上輸給了天河CBD，但如果比園區，廣州無論是科學城還是琶洲，都還不是南山高新園的對手。

除了高新園和福田CBD，另外三個就業中心相對要弱一些。其中，車公廟片區和華強北也位于福田，華強北的産業大家很熟悉，車公廟則有招商銀行總行等大企業集聚。

羅湖“金三角”有地王大廈、京基100等地标建築，但高強度就業區面積在五大“市中心”中最小，隻有1.4平方公裡，總就業人數隻比車公廟略高，和福田CBD差距較大。

以下是五大就業中心的産業結構（TOP3行業）：

圖表來自深規院公衆号“UPDIS“

值得一說的是，百度地圖慧眼和深規院聯合創新實驗室還發布了一個有趣的數據：五大就業中心哪些樓宇的就業人數最多？

他們通過百度大數據，識别出全市範圍内所有就業人數超過5000人的辦公樓宇：

圖表來自深規院公衆号“UPDIS“

數據顯示，就業人數超過5000人的15座辦公樓中，有6座屬于高新園就業中心片區，3座位于福田CBD片區，2座位于車公廟，2座位于羅湖，1座位于華強北，1座位于坂田。

03

從房地産的角度，我們可以從這些數據中發現什麼呢？

就業中心強勢度和房價水平，呈現強相關關系。

大家知道，深圳房價最高的當屬深圳灣片區，深圳灣一号可以賣到30萬一平，有人說因為靠海、有人才公園、環境好，所以賣這麼貴。

但其實，這種理解是錯的，深圳灣一号能賣到30萬一平，最決定性的原因不是海景（要不然鹽田區的海景房應該更貴），而是因為這裡靠近全市最強勢的就業中心——高新園區。

僅次于高新園區的就業中心是哪裡呢？福田CBD，而這裡的房價也僅次于深圳灣，排名第二。這種現象，我把它稱之為“科技打敗了金融”，這種現象極少出現。同理，華強北、車公廟、羅湖“金三角”的房價也和它的就業中心強勢度成正比。

所以，我想告訴各位的是，什麼學區房、海景房、地鐵房，都是次要的，從本質上決定房價水平的永遠是生産力，也就是這棟房子所依附的就業中心，學區、地鐵、海景也會影響房價，但都是次要因素。

在此意義上我認為，深圳未來的房價地圖會随着就業中心的多中心化趨勢，出現一種地段平權效應。因為未來的深圳，除了上述五大就業中心，還有坂田、寶中、龍崗中心三個次中心片區，再加上前海、蛇口、後海也在建設中，深圳的強勢就業中心将越來越多。

（本文數據和圖表均來自百度地圖慧眼和深規院聯合創新實驗室，感謝他們的研究成果）

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