2022年無論股市還是樓市都達到了一個曆史的低點。這時候應該投資還是應該守住現金是比較熱的話題。我通過自己所在城市的現狀進行分析，最終抄底入手一套二手小戶型房子的經曆，給大家講一講我自己的思路與想法，希望能給大家在當前的經濟環境下，應該投資還是應該保守帶來一點思考。

防守的思路就是這時候穩住現金，不去投資，畢竟這時候去投資是非常冒險的，行情否會進一步往下掉，大家都不得而知。

進攻的思路就是趁個時機抄底，股市樓市，目前都到了近幾年的最低谷，這時候是最劃算的時候。

但從房事來說，我個人觀點是傾向于抄底的，房子已經到了低谷了，再下去整個JJ形式就會有問題了，而且SH疫情過去了，一切都朝着好的方向發展了，要相信D相信國家呀！

尤其推薦如下兩種類型的人進行抄底：

這時候入手非常合适。但優先順序應該是現房＞準現房（已封頂）＞施工中（即将封頂）。在開發商上也應該盡量選擇央企國企、超大型開發商為妙，畢竟可能發生的意外都應該盡量的去減少，這一點希望大家都懂，而且現在是難得的買方市場，大家要自信點。

這裡說的投資，僅僅指的是跟我一樣的工薪階層，為了讓手頭那一點點RMB保值，不包括炒房專業戶以及各種資産的巨佬，特此說明。

個人理解，買房投資的時代對普通工薪階層已經過去了。但是買房讓RMB保值，是我認為比較合理的一個方式，當然許多人會跟我說黃金也是，隻是我對這個不熟悉就不談了。在當前經濟條件下，謹慎的選擇合理的地段、合理的價格、合理的尺寸，是可以在一定程度上達到讓人民币保值的目的的。

關于剛需型選房，我這裡能說的不多，每個人都有自己的喜好，學區、地段、商圈、交通、配套等都是自己的喜好，大家根據自己需求選擇就好。記得遵循我說的原則，現房優先！許多開發商已經賣了一段時間的小區，有可能會需要清掉不多的現房會狠狠的打折，這時候就是非常好的機會了，入住率高，小區成熟，價格不貴！我這段時間就看了幾套，當初零售1.3W的，現在直接去掉小數點後面，真的是合适啊！

我這裡說的投資重點針對人民币保值的這個方向。投資型依舊是現房優先，小戶型優先，其他的大家可以根據下面的内容進行參考。

從城市來說：

1.國内超一線、一線城市可以，省會城市基本都OK。省會城市的生命力在本省最少都是前三，不用過于擔心大形勢。

2.其他城市，要核實最近三年人口流入流出情況、以及淨增長率沒有持續負數的。人口沒有過度的流出或是負增長，代表城市有生命力，經濟有前景，沒有發展成鶴崗的可能，這些數據大家可以通過政府公衆号、百度等搜索到。

從城區來說：

1.在本市城區中經濟排名不是倒數的，最好前三的。經濟靠前的城區，大多有較好的商業、企業或是工業在，也對住房有大量的需求，當然那種專門的城市邊緣工業區不算。城區經濟排名一般政府公衆号或是各種報告都可以搜索出來。

2.本城區有較多大學院校、商業區、CBD、火車站的。這些地方代表着有大量的人，有人的地方才有生機，也才有房子的需求。

從地段來說：

1.小區距離地鐵/BRT步行距離10分鐘以内的。地鐵/BRT解決了核心的交通問題，無論自住或是出租都很便利，升值空間大，降價空間小。

2.小區屬于好的學區的。

這兩點的核心，都是希望進一步保證房子購買後，不會在未來有較大的掉價、空置、難出手等情況。

投資型，為了讓人民币保值；小戶型，掉價也不虧太多！

所以交通很重要，因為考慮出租，人流量大的區域 地鐵是首要條件；

區域很重要，決定了出租價格與出租速度，以及以後房價下跌，該處的位置；

學區不重要，因為小戶型針對年輕人，不需要考慮這個。

綜合以上的選擇，我鎖定了我市的地鐵一号線。

又結合自己的現金鎖定了小戶型，不超過40平米房價在35W之内，那單價就是在0.8W-1.2W之間。

打開各大APP，把這些關鍵詞都加進去後篩選，要不了半小時你就可以發現，房子其實都會集中在某一些區域。

比如我市就很明顯一号線符合我要求的，集中在幾個區域，篩選了一陣子後，看中了三個小區，分别用紅框表示了鐵站，方框表示了小區所在地。可以看到除了最左邊距離地鐵1公裡左右，其他兩個小區就是臨街且緊挨地鐵口，剩下就是三選一了。

各大APP上，基本都會有最近成交價的查詢，通過查詢三個小區的最近成交價可以看到：

最左的小區正恒國際，基本成交價在1.1到1.2W之間，距離地鐵最遠，小區房齡8年左右，是最新的一個，距離地鐵約1公裡，價格最貴。特點就是小區比較大，比較新，緊挨廣西唯一的211廣西大學，同時小區自有商業，還不錯，缺點是距離地鐵遠。

中間的小區天成一品，成交價基本在1.2-1.3W之間，距離地鐵與BRT都是緊挨着，屬于地鐵盤，小區房齡12年左右，新舊中等。特點是在城市中間，1、2号地鐵交彙處，去哪裡都方便，且緊挨舊火車站，短期幾十年内不會拆除。

最右的小區世貿西城，成交價基本在0.9W上下，距地鐵口近但要走一段商業街，房齡15年左右。特點是在廣西唯一的211廣西大學正門口，自有商圈，人流量大。

三個小區我最先放棄了最右的小區，因為距離地鐵他太遠。

中間與最右的小區偏向優先選擇中間的小區，雙地鐵，租價尚可。次選最右小區，因為是單地鐵，而且大學區域租售價格略低。

最終在中間天成一品小區恰好開發商的公司整層樓搬離，拆掉原辦公裝修還原毛坯出售，價格僅僅105XX院，低于查詢到成交價圖中的最低價格。

房子為2010年的房子，到現在12年，但因為是住宅性質所有70年的産權（還剩下58年），而且整層都會進行清空還原，所以實際上是毛坯房。

因為有一定經驗，快速的辦理手續幾天就拿到證了，低于該小區同類型房産近2年出售的成交價不少。

關于二手房選擇毛坯房還是裝修房，我個人建議是看情況，部分精裝屬于簡單型的，家具都去掉還能好好布置的話也還可以。最怕的是那種硬裝奇奇怪怪根本無法修改的，才是最可怕的，我見過一個廁所蹲位放在廚房中間的你敢信？

當然毛坯的話，适合熟悉裝修的人入手，小戶型裝修不花什麼錢，效果好一些、網紅一些、ins一些，出租還是比較搶手的。

交易現在基本都是通過房産中介進行買賣，中介許多都是雙向收取傭金，如果大家不熟悉過戶的相關手續也跟業主不熟悉，建議不要跟業主直接交易，雖然可以省下中介費用，但是真的很容易出問題。

如果過戶的手續熟悉，或有足夠的自我保護意識，能找得到業主并且雙方都願意，直接去房産中心自己走流程也是可以哒，現在這些流程已經非常簡單啦，我自己就是在房屋交易中心辦理的。至于房産稅與契稅，略微複雜，這裡不細講了，大家可以搜索一下，很多專門講這個的文章。

大概的裝修布置如上圖，滿足出租使用需求，核心的是風格。我采用的是清包，不同的活找不同的人做，因為都有各種師傅的電話，比較方便也省去管理費。地面打算采用木地闆，顯得高級一點，本市不少精裝房的業主是把木地闆拆掉換更高級的，随便鑽進一個新校區的業主群問問，就可以拿得到了，完全免費，自己出個運費就行。牆漆打算用多樂士的基礎款，大品牌放心一些，盡量用一點顔色顯得高級。

風格上，大概弄成ins向，有一點點随意的高級感，大概方向如上，施工目前進行中，計劃7月完工。

因為櫃子 書桌是一體式的，都是闆式家具一次性定做，打算用全白的闆材，因此需要采購的就隻有床與床墊，以及家電廚電等東西了，為了完成ins風以及節約成本，目前采購的計劃如下。

在國産洗衣機品牌裡面，小吉的外觀設計是最符合我審美，也是我覺得UI具有高級感的設計。這一張圖，當初一眼見到，我就已經被觸動到了。

品質型的生活電器，就是在滿足基本功能的前提下，有更多的美感與科技感，這是我的理解。而小吉的洗烘産品是非常貫徹這一原則的，一個洗衣機居然還提供了顔色選擇，這真的是異常難得。

而且除了顔值，性能上小吉還非常能打，洗衣機智能投放這一點就算進口機型也是高端産品才有，智能進水、智能泡沫則是可以節約用水與避免過分洗滌。

此外小吉還有防過敏消毒洗程序，這種使用90度高溫多次漂洗的模式，針對敏感肌的用戶提供了無異于救星一樣的功能。

在烘幹上，能提供三種級别的烘幹，尤其是存儲烘幹，這基本就是100%烘幹的級别了。而即穿烘幹也是顧名思義，烘幹取出就可以直接上身穿着了，非常方便。

兩個溫度傳感器，能很好的控制烘幹程度，不會過度烘幹讓衣服受到傷害，畢竟現在小姐姐的衣服很多是非常嬌貴的。

關鍵是，看起來高級的設計與優秀的産品性能，也就三千來塊，還有啥好說的？

ins風有一個非常重要的元素就是輕奢。在自家的法式四門大賣之後，小吉再次推出日式三門的款式，造型更加瘦長，顔值依舊非常頂，主打輕奢意式風格。

同樣的，可以選擇顔色的特點依舊，這個藍色實在是太舒服了。

整個冰箱是402L，典型的中大型冰箱。237L的上部是冷藏室，帶有一個20L的變溫抽屜，提供三種變溫模式。

中部跟下部是冷凍區，合計145L，分為兩個抽屜，可以讓用戶生熟冷凍食品分開存放，非常方便。而且提供了超薄的隔層，方便放置牛扒餃子等食物。

一級能效，每天約0.8度電。38dB的低噪音，适合小戶型與床放在同一空間裡。雙循環風冷，高端機的基礎搭配。超薄機身，非常節省空間。這些總結起來，就是一款小戶型的高品質冰箱呀。

既然決定了，要做一個品質房東，那我一定會在舒适性上，讓租我房子的人獲得最大的滿足，也對得起我計劃收本小區最貴房租的打算。而栖作在性價比、舒适度上，是我這次重點的采購對象。

彈簧床墊影響睡感有個很大的核心就是彈簧圈數，這個也是彈簧床墊節省成本的一個方式，一般常見的都是五圈半，栖作的是直接坐到了六圈半，這一點非常良心，這也是豪華品牌的中高端産品才使用的級别了。

考慮到不同的人對床墊不同的軟硬需求，栖作的床墊是可以通過替換兩種海綿的位置進行軟硬切換的，讓不同的群體都能适應這個床墊。

而且整個床墊是YYK拉鍊做的全拆卸式，很方便日常輕松的清洗，年輕人随便造完全沒有問題！

而且彈簧質保10年，填充層質保3年，這個時間也是讓我非常放心。

床目前我在猶豫中，到底是上這種鐵架床，還是上傳統的木床，目前是想等油漆刷好之後再決定，暫定林氏木業這款風格的鐵架床。

55寸電視在以前會毫不猶豫的選小米，但是雷鳥55寸鵬系列出了後，一千多的電視帶有MEMC直接把小米給幹掉了。你真的不用懷疑，一千多帶MEMC的機型非常少。而且這個還帶4個喇叭，不敢說多厲害但絕對比兩個喇叭的要好很多。

而且讓人感動的是，給配備了32G的存儲空間，許多這個價位的機子都是2G 16G的配置啊。

而且無邊框設計也能凸顯我這個房子的大氣與風格，不會顯得比較廉價。

因為本身是公寓，希望減少一些開支，不想弄燃氣竈了，直接用電磁爐。但普通電磁爐又會顯得太LOW了，于是放了一個跟我家款式一樣的米家電磁爐2，這個平時我主要用來打火鍋用。最大功率有2100W，調節火力有99檔，能非常微調的控制火力。

采用内外雙加熱環設計，使用起來開大火真的能實現爆炒效果，打火鍋也很容易加熱，而百元左右電磁爐，說是2200W但實際實現不了爆炒的效果，打火鍋加熱也是非常慢的。

針對廚房小白，也開發了食譜模式，可以根據系統中的食譜自動調節火力，全程自動控制，用戶隻需要按要求翻炒或是放入食材即可，非常的簡單。

至于定時、定溫度，更是基礎功能。LED的屏幕使用起來比普通電磁爐的數顯要來的直觀多了。整體上讓我的高級出租房格調保持在線狀态。

能讓米家電磁爐2的高級感更上一層樓，讓米家電磁爐2的功能發揮得更加淋漓盡緻，知吾煮米家定制版的湯鍋就是标配了。

26CM口徑外加4L的容量，内部使用食品級不沾塗層，可以減少油的使用量，給年輕人實現低脂飲食，同時減少油煙又能方便用戶清潔。

鋁制的鍋體加上白色高溫漆，整體造型非常的簡約整潔。

跟米家電磁爐2放在一起是絕妙的組合了。

因為衛生間比較小，熱水器要安裝在櫥櫃的位置，所以需要選擇一款小巧的儲熱式電熱水器，所以要求就是性價比高，尺寸小，四百出頭的統帥自然就是首選了。

整機保修為3年，加熱管、内膽保修8年；其他部件發生故障，3年内免費維修，超3年按照保外維修，收費處理，收取檢修費 備件費用。四百多有這樣的服務，我完全滿意了。

關于買房抄底的意見、經驗以及我個人的實操過程，就跟大家分享到這裡了，希望在當前的情況下能給大家帶來一點點的思考與幫助。下一篇我将分享這套房子的裝修搭配經驗，把如何做一個精緻簡約的出租房，以及如何出租尋找合适的租戶再與大家分享，歡迎大家點個贊、關注一下，評論區歡迎讨論起來呀。那今天的分享，就到這裡啦~

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