買車，已經是稀松平常的事情。難就難在，你還得想辦法弄個車位。

起碼用個頭十年的新車，停車費就和車齡一樣，每月都是一筆不小的開銷。再在收費上有點不順心，可真就有夠頭痛。

最近，這件不怎麼省心的事情，有望得到一定推動和改觀。

《貴州省停車場管理辦法》（以下簡稱《辦法》）日前正式公布，并将于 2019 年 3 月 1 日起施行。《辦法》中的相關條款，再次對貴陽小區的停車收費的管理，提供了可供遵循的依據。

但是，真正的實施起來，感覺這技術完善的難度，起步就是 C 級豪華車。

01

在貴陽任何一個小區内，車位權屬問題區分，都顯得十分重要。隻有規定清晰、明确的集體規則，确定停車位所有權的歸屬，做出相應的停車規定，才能維護好全體業主的權益。

本次公布的《辦法》中，明确的界定了住宅小區的收費管理。根據《辦法》第二十六條：

住宅小區利用物業管理區域内共有道路或者全體業主共有的其他場所停放車輛，車位的設置、使用、收費等管理事項，由業主大會決定，在本小區公示後執行；未成立業主大會的，經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，在本小區公示後執行；

住宅小區專有停車位停車收費，由所有權人、小區業主、物業服務企業和專有車位使用人共同協商确定。

由此來看，貴陽的小區停車位的權屬可以分為兩類：共有（性質）車位和專有（性質）車位。具體停車費用的 " 議價 " 上，參與方就會完全不同。其背後折射出的就是車位的産權以及使用權的歸屬。

共有車位比較明确。這裡主要指的就是小區的地上車位，是為了滿足臨時停放車輛的設置而在建築區劃内規劃建設。

這部分的車位産權，在住房的買賣過程中，已經随土地的使用權發生轉移，屬于全體業主共有。也就是說，具體怎麼使用，房開、物業說了都不算，要由業主們最終拍闆。

另外一部分，則是專有車位。這部分車位滿足立項和規劃條件、辦理了土地出讓手續，可以辦理産權證書。想想都知道，最符合的多數是近郊的别墅和洋房的低密度住宅，屋前花園屋後池塘，地下私家車位啥的，統統都有。

此外，這類專有車位中，涉及面最廣的還是位于小區的地下空間。例如，在貴陽一個新建大型樓盤的規劃中，地下的規劃包括四類（1）地下商業（2）架空層面積（3）人防地下室面積（4）車庫及設備用房。

如果這些停車位在規劃時，以人防工程的形式建設，那麼在非戰時可以用于業主停車。盡管在具體的權屬上，仍然存在一定的争議，但是按照誰投資、誰建設、誰受益的相關原則，普遍就形成了約定俗成運營方法。

為了這部分車位的投建成本能夠獲得回報，一些房開商可以将使用權，向業主進行公開的銷售，或者在房屋銷售時期作為附贈的優惠。由于位于地下不計容，也不算進公攤。這部分車位也不能辦理相應的産權證明。

此外，如果地下車庫沒有被計入公攤面積中，則屬于開發商所有，可以通過出售、附贈、出租等方式，将所有權或使用權有限轉讓給業主；同樣的，如果沒有計入建面以及公攤中，就應該歸屬全體業主，房開無權單方面進行處置。

所以，按照《辦法》在小區停車收費的具體實施中，到底是房開物業說了算？還是物管、業主看着辦？還須要根據小區規劃、房屋買賣合同、房開營業性質等，在落地執行的細節中，加以明确車位的歸屬。

02

貴陽私人汽車的擁有量逐年上升，随着城市經濟發展，機動化水平的提高，城市行車難、停車難的問題，已成為關注的熱點和難點問題。

《2017 年貴陽市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2017 年貴陽民用車輛擁有量 131.40 萬輛，比上年末增長 10.4%，其中汽車擁有量 99.55 萬輛，比上年末增長 8.6%。而貴陽私人汽車擁有量為 90.59 萬輛，比上年末增長 13.2%。

一家一輛車已經成為标配，多來一輛躲開限号上路，也并不是什麼難事。停車泊位嚴重不足，供需矛盾也日漸突出。《辦法》此時的出台，對于規範化的管理有重要的指導意義。

目前貴陽市場上，各類車位的價格從幾萬到十幾萬不等。按照合同法規的約定，最長的使用年限可以達到 20 年。

不管是買還是租，滿足業主的需要都是首要的前提。這次收費的決定權，也是在改革放權的推動下，重新回到了業主的手上。

本次《辦法》中的小區的收費方式，延續 2018 年 5 月 1 日實行的省發改委公布的《貴州省機動車停放服務收費管理辦法（試行）》，其主要目的也是堅持市場取向，依法放開具備競争條件的停車設施服務收費，逐步縮小政府定價管理範圍等。

不過，離開了整齊劃一的市場定價，小區自治的方式推進，并不見得會那麼輕松。

專有車位的收費，就不必多說了。該買該租都是以前的那一套老樣子。看房開的怎麼賣，物業怎麼管，業主們單個協商相對力微。為此，此前發布的《貴州省機動車停放服務收費管理辦法（試行）》提出：

住宅小區專有車位停放服務收費，由專有車位所有權人、物業服務企業提出包含經會計師事務所審計的成本報告的建議方案，向小區業主、專有車位使用人廣泛征求意見，各方遵循公平合理、誠實信用的原則協商一緻後确定。

協商如不能達成一緻意見，各方可共同邀請具有社會公信力或各方認可的第三方機構進行評估或聽證，以評估或聽證結果為參考進行協商，并向小區所在地人民調解委員會申請調解，經調解達成的調解協議可向人民法院申請司法确認。

而對于共有車位的管理，就應該優先成立業主大會，代表業主共同的發聲。

因為，如果按照《辦法》中的規定來說，在沒有業主大會的情況下，可以由半數以上的業主達成一緻意見。這不僅不便于界定專有的部分，而且很難做到人心齊、表心意。

如此一來，怎麼成立業主大會，就是眼前的一大難題。

03

2018 年 1 月初，在媒體平台的民意反饋中，貴陽世紀城小區的業主就提出疑問：業主委員會（注：業主大會）成立為何難？

位于貴陽市觀山湖區貴陽世紀城小區交房快十年了，可是還沒有成立業主委員會，貴陽世紀城小區 10 多萬業主沒有自己的組織，無法行使自己的正當權利，合法維護自己的權益。

根據《貴陽市物業管理規定》第七條，新建物業，有超過 50％業主提議或者投入使用 2 年以上的，由物業所在地房地産行政主管部門指導召開業主大會，選舉産生業主委員會。原有物業實施物業管理，首次業主大會由物業所在地房地産行政主管部門組織召開。

原來根據《貴州省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十二條規定，符合首次業主大會會議召開條件，業主可按程序書面向屬地社區提出申請，由屬地社區組織實施業委會成立有關工作。

此後世紀城社區根據部分業主報來的《關于要求成立 " 世紀城小區業主大會籌備組 " 的報告》，于 2017 年 9 月遵照相關法律法規，作出《關于同意成立世紀城業主委員會籌備組的批複》，并開展相關工作。

截至 2018 年 7 月，按照《條例》規定，籌備組成員名單及基本情況已在物業管理區域内進行了公示，業委會前期籌備組正在整理相關文件，将按規定進入宣傳和統計階段。

時隔半年過去，世紀城業主委員會的成立進展，并沒有更多的公開消息。但是，貴陽首個大盤走向業主的自治，其中的難度可想而知。

查閱過《條例》的相關規定，成立業主大會前的各項工作相當繁瑣。業主大會籌備組負責首次業主大會會議召開的下列籌備工作：

确定首次業主大會會議召開的時間、地點、内容和形式；

拟定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

确認業主身份、業主人數和業主專有部分面積；

拟定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單；

依法确定首次業主大會會議表決規則；

召開首次業主大會會議的其他準備工作等

業主大會決定下列事項，需要辦理相關手續的，由業主委員會依法辦理：

制定和修改管理規約及業主大會議事規則；

選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

業主大會、業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作補貼；

實施委托管理或者自行管理；

選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建築物及其附屬設施；

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分；

業主大會依法決定或者管理規約依法确定應當由業主共同決定的事項。

業主大會代表成千上萬的家庭發聲，還要籌劃各類的重大事項，并且組織共同參與決議。相應的協調難度，恐怕忙起來的時候，可以碾壓不少上市公司的董事會。

業主大會會成立難可能還是其次，同樣面臨着持續運營的問題。業主大會的組織結構本身相對松散，缺乏相應的實際約束，決議決策的機制推行也不容易。

曾經就在貴陽一個小區發生過這樣的事情，由于物管公司被撤出，業主委員會解散，小區樓道衛生一度處于無人管的狀态，垃圾也堆成了山。最後，還是由居委會出面救場。

其次，業主大會相關的成員不少都是 " 義務勞動 "，最後難以在裡面拿工資得補貼，不少都是憑着一腔的熱愛為大夥謀發展。

更進一步來說，業主大會代表業主發聲，但是，又有誰來監督業主大會？

所以，小區的停車收費要想規範管理，如果不能指望與房開好好說話，與物管和諧相處，那麼就要寄希望與鄰裡攜手共治家園。

貴陽未來新型社區的綜合管理中，業主大會的重要性正在日益明顯。這不僅是對于新建小區的系統優化，老舊小區綜合改造而言，還是關系花果園、未來方舟這樣的超大型小區的長治久安。

來源 | 貴陽晚報 百姓關注等 貴陽樓市網整合呈現

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