個人開發商如何拿地?房地産開發公司是如何獲得土地的呢？，我來為大家科普一下關于個人開發商如何拿地?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

個人開發商如何拿地

房地産開發公司是如何獲得土地的呢？

房地産根據土地的用途分類。由于房地産是由土地及地上的建築物、構築物構成，對于土地和房屋可以按以下方法分類:

(一)根據土地的用途分類: 根據《城市用地分類與規劃建設用地标準的規定》，城市用地可以分為九類: 1、居住用地 2、公用設施用地(含商業用地)3、 工業用地4、 倉儲用地 5、對外交通用地 6、道路廣場用地 7、市政公用設施用地 8、綠化用地 9、特殊用地

(二)根據房屋的用途分類: 按照房屋的使用功能可以分成八類:1、 住宅2、 工業廠房和倉庫 3、 商場和店鋪 4、 辦公樓5、 賓館酒店6、 文體娛樂設施 7、 政府和公用設施8、 多功能建築(綜合樓宇)

房地産開發企業獲得土地的方式及其優缺點分析

在2002年11号令之前企業主要是通過政府協議出讓的形式獲得。在11号令實施之後企業主要是通過：1、公開投标2、競買3、摘牌4、收購項目5、并購房地産公司股權等方式6、合作開發 7、以政府劃撥或協議出讓獲得土地：1.1投标：根據招标公告接受邀請，參加土地行政主管部門的土地招标，并根據投标結果獲得土地使用權的行為。投标方式優點：1、對各個參加投标的企業來說比較公平。2、被出讓的土地問題較少，手續完備。3、綜合評分法會對于資質高、有實力的大公司有利。投标方式缺點：1、企業隻能報價一次，存在過高報價導緻成本過高或者報價稍低痛失機會的可能。2、土地開發有可能存在附加條款。3、有可能産生串通圍标的情況。實例分析：1、西安南二環一宗開發土地招标出讓時，中海地産報價293萬元/畝，其競争對手分别出價200萬元/畝和210萬元/畝。2、四川興力達集團在澳門土地招标時，由于僅少于對手1000萬元沒能中标，每談于此，該公司老闆都耿耿于懷。2.1競買：企業參加公開的土地拍賣會，通過輪番報價，最後以最高價獲得土地的行為。競買的優點：1、過程對所有的開發商公開公平。2、對有資金實力的開發商有利。3、一般地塊位置較好。4、可以多次出價，可避免投标一次報價失誤的問題。競買的缺點：1、競争激烈，成本過高，導緻增加開發難度。2、在現場報價，考慮時間較短，容易産生不理性情況。實例分析：2005年有拍賣産生的“琶洲新、老地王”由于未付清地價款被廣州市政府收回。3.1摘牌：參加出讓人在土地交易場所的挂牌交易，接受交易條件，在截止時間内以最高價獲得土地的行為。摘牌方式的優點：1、企業有充足的時間考慮，并允許多次出價。2、挂牌出讓方式要審查土地投标者的綜合條件，避免了一些攪局現象。3、可與其他參加挂牌的企業協商合作降低成交價格。摘牌方式的缺點：1、土地出讓可能會附帶其他條款，需要與出讓人協商。2、有可能存在不公平條款的情況。3、直接收購轉讓土地4.1收購項目：直接在二級土地市場通過公開拍賣、摘牌或協商等手段收購他人轉讓的土地使用權。直接在二級市場收購土地的優點：1、可以在更大的範圍内獲得土地資源。直接在二級市場收購土地的缺點：1、可能存在原土地手續辦理不齊的情況。2、由于出讓方必須繳納各種稅費，增加收購成本。4.2收購爛尾樓項目收購爛尾樓項目優點：1、有可能以較低價格獲得較好地段的土地。2、競争者較少。收購爛尾樓項目缺點：1、原爛尾樓性質有可能影響銷售。2、原項目債務、法律問題遺留較多。3、對技術、操作要求高。實例分析：1、瑞安建業收購大連爛尾樓項目并包裝建成40層希望大廈。 5.1收購項目公司：通過收購項目公司的股份達到獲得項目公司所擁有土地的目的。收購項目公司的優點：1、避免了直接公開購買土地帶來的競争和麻煩，手續簡單，便于操作。2、節省了直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。3、可直接擁有原項目的開發人員，開發快捷。收購項目公司的缺點：1、存在人員整合的風險。2、可能存在原公司财務、法律方面的遺留問題，需注重前期調查。收購項目實例：1、2006年金地集團以股權收購的方式獲取了西安市紫荊花園項目土地使用權，進入西北市場。2、珠海華發股份收購華茂投資70%的股權，獲得了華茂投資擁有的9.55萬平方米土地。5.2整體收購房地産公司：通過收購目标房地産公司的全部或大部分股份達到擁有其土地資源及其它資源的目的。整體收購房地産公司的優點：1、可以一次性擁有多處、大量的地塊。2、 可以直接利用原公司的本地人才、關系等資源。3、 可以更快、更穩健的進入一個新的城市區域。整體收購房地産公司的缺點：1、存在企業文化、人員整合風險。2、對企業的資金實力實力、資本運作水平要求高。3、存在承擔原企業遺留的債務、法律風險。實例分析：1、2006年路勁基建收購順馳中國，獲得北京、天津、蘇州鳳凰城等16個城市的土地項目。2、2005年萬科斥資18.57億收購南部獲得上海、杭州、蘇州等地數百萬平米土地并進入長三角市場。6.1與擁有土地資源的企業合作：與擁有土地資源的企業合作，我方提供資金、技術、人力等方式合作開發土地。合作開發的優點：1、不用付出人力、資金等成本直接獲得土地資源。2、各企業可以優勢互補。合作開發的缺點：1、對企業間合作配合存在較高要求。2、存在産生糾紛的隐患。合作開發實例分析：1、 今年中糧地産與濱海快速合作開發天津2.2平方公裡的土地，與維維集團合作參與開發徐州市新城區建設。2、珠江實業與宏瀚地産合作開發的珠江新城L2、L3-1、L3-2地塊的合作開發就産生了前後曆時幾年的法律糾紛。7.1以政府劃撥或協議出讓獲得土地：對于如：建設經濟适用房、補助建設基礎設施等性質的特殊原因可以通過政府劃撥或協議出讓的方式獲得。注：1、通過投标、競拍、摘牌等手段從土地一級市場獲得土地資源是一個主要手段。2、通過收購項目公司、整體并購房地産企業獲得土地資源，進入新領域也是有實力的公司獲得土地資源，擴大規模的重要手段。3、通過與擁有土地資源的企業合作開發、資源互補也是獲得土地資源的重要手段。國土資源部:開發商拿地保證金一律不低于20%在購買土地使用權時，投資者所需繳納的自備款。2010年3月10日，國土資源部在其網站發布《國土資源部關于加強房地産用地供應和監管有關問題的通知》，通知規定開發商今後在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金；成交後，需在一個月内繳清成交額50%的首付款。限價規定《通知》規定，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級别基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。

合同要求《通知》要求嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交後，必須在10個工作日内簽訂出讓合同，合同簽訂後1個月内必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明确約定土地面積、用途、容積率、建築密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定标準、違約責任處理。上述條款約定不完備的，不得簽訂合同，違規簽訂合同的，必須追究出讓人責任。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。土地出讓金土地出讓金 是指各級政府土地管理部門将土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，将土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若幹年限的地租之總和。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招标、拍賣、挂牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟适用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

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