前兩篇文章《現在該買房嗎？不妨讓政策“飛”一會兒》，《買房：買精裝還是毛坯？》，已發。生活君計劃自今日推出《買房攻略》，共十篇，以便為大家在買房時，提供一些有價值的參考，多備一些存貨，少走一些彎路。

今日推出買房攻略十篇之一——産權篇。

要先理解産權概念，首先從房地産的一級、二級和三級市場概念說起。

房地産一級市場：也稱土地一級市場，是【土地使用權】出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門将城鎮國有土地或将農村集體土地征用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地。房地産一級市場是由國家壟斷的市場，也就是我們常聽到的“政府賣地“。

房地産二級市場：是土地使用者經過開發建設，将新建成的房地産進行出售和出租的市場。即一般指【商品房首入流通領域】進行交易而形成的市場。二級市場的土地使用者就是我們常說的“開發商“，我們去售樓處買新房，就是二級市場的參與者。

房地産三級市場：具有消費性質。此時房地産呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為。如私房出租、出售等就是三級市場行為。我們去中介買二手房，就是三級市場的參與者。

需注意：房屋産權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。

問題一：什麼叫“大産權“和”小産權“？

大産權房和小産權房的本質區别在于是否按法律規定繳納土地出讓金和契稅等費用。通俗來說，國家政府相關行政部門（一般為各地的國土局/房管局）辦理的産權證，才叫大産權，産權受國家認可和法律保護；而由農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉或村頒發，稱之為小産權房。

随着房地産行業監管的不斷深入，小産權房在城市中已逐步消失，絕大多數新房都是大産權房。（不排除仍有部分村鎮集體的自建房）。

問題二：為什麼産權有40年/50年和70年的分别？

國家根據土地使用類型的不同，制定了相對應的産權年限。一般而言：居住用地為70年，教/科/文/體/工用地為50年；商辦旅娛用地為40年。

我們購房者一般會遇到70年住宅和40年公寓兩種情況，一般公寓産品價格低于住宅。所以在比較兩個項目時，不能單純地按價格比較，也要關注産權類型。

需注意：産權計算年限為土地證上的顯示日期，而不是商品房購房合同的日期。

有些開發商因為資金不足或其他問題導緻開發建設時間較晚，可能出現商品房簽約時間晚于土地證時間5年或者10年以上。所以大家在看房時，一定注意查看土地證。

問題三：為什麼公寓要比住宅便宜。

在很多城市，公寓産品價格是同地段住宅價格的60-70%，個别城市甚至會低至30-40%。這是為什麼呢？

除了産權年限、學區、公寓居住舒适度不如住宅等因素之外，還有一個很重要的原因就是二手房的交易成本。在住宅産品進行二手交易時，稅負集中在契稅和個人所得稅；而公寓産品因屬于商業用途，除承擔契稅和個人所得稅外，還需承擔公寓産品在所購期間的增值稅。

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作者：樂觀的宇宙生活

籃球愛好者、房産領域知情者、向往自由的普通人

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