萬科·觀山甲第

近幾年來，貴陽引進的學校名稱聽起來都特别高大上，比如，北師大教育、清華教育資源、上海師大附中附小教育資源、華東師大附中附小等等，似乎要把所有985大學的教育資源都引進過來一樣，讓購房者雲裡霧裡。

一個新樓盤的學校，若沒有一個牛逼的名字，似乎都成為樓盤的缺點了，這些樓盤的銷售對此都羞于說出口，似乎沒有了底氣。我覺得這一點是不健康的。

這也說明，貴陽人對教育是相當的焦慮的，焦慮起來，都不理性了。

最近幾年，貴陽新增的學校非常多，老城區的老學校在空心化，而以觀山湖為代表的新區域，新增生源及學校卻非常的多。而師資又不可能頻繁的流動。

稀缺的教育資源，實際上就是稀缺的師資資源。貴陽也不可能在短時間内，新增那麼多的優質師資，所以，貴陽無論怎麼去引進那麼多名校教育資源，師資絕大部分都是本地找、本地招。我敢說，不可能那麼多新學校都會成為非常牛叉的學校，很可能其中大部分，都隻能成為一個普通的公立學校。

其實，大部分樓盤也沒有因為這些新學校而産生過多的溢價。

這個才是對學校理性的看待。

那這麼多新學校之中，有沒有出衆一點的呢，我覺得，萬科觀山甲第的學校應該是不一樣的。

今天我們就來好好聊聊這個樓盤、這個學校。

● 區位交通 評分72分（權重50%）

要說這個樓盤的位置好，我是不敢說。但是你要說這個樓盤位置有多差，那也不能那麼說，為什麼呢？因為它畢竟屬于三馬片區，我們在地圖上看看它的大區位。

區位

三馬片區屬于雲岩區，緊挨着觀山湖區、南明區，甚至和花溪區都是接壤的，你敢信不？

所以請記住，隻要在三馬片區，它的位置再差也差不到哪裡去。

觀山甲第旁邊的萬科城，是萬科之中剛需項目，入住率依然非常的高，隻要有人住的地方，有較多人住的地方，就有居住價值。

我說過，三馬片區，隻要你是個電梯房，哪怕你裝修很差，至少你租得出去，至少，相反，如果是貴陽特别遠得地方，那可就不一定了。

以上說的是大位置，我們再看甲第在三馬片區的位置。說實話，那還真的很一般。三馬片區發展的主線是數博大道、北京西路、馬王路和地鐵二号線。它所在的位置，因為人大附中附小，單獨形成一個闆塊，或叫恩祥教育新城，或叫人大附闆塊，甲第這邊靠近馬王路。

交通配套

我們看看它的交通怎麼樣，它目前出行主要還是靠雲潭南路、北京西路。

目前馬王路、太金線和觀潭大道都還在建設之中，馬王路今年看樣子又不能全線通車了，太金線能在2-3年通車，已經是樂觀的了。但這兩條路如果通車，對人大附闆塊，以及對這附近的樓盤價值肯定有非常積極的影響。但距離地鐵較遠。看下圖。

地鐵距離

恩祥教育新城規劃2500畝，指望這個闆塊能夠大力開發，這個闆塊越成熟，這個闆塊價值越高。以下為前期規劃效果圖。

樓盤效果圖

● 物業品質 評分82分 （權重30%）

開發商是貴州恩祥建設有限公司，由貴陽萬科控股70%，恩祥控股30%。所以實控房企是萬科。萬科是上市公司，大股東是深圳國資委。民企之中，萬科是佼佼者，購房者可以放心。

房開介紹

房開介紹

萬科在外地，是剛需之王，在貴陽也有不少優秀的項目，雖然大家都知道也有不少負面，但是總體來說還可以的，但也不能指望它說多麼高端的品質。

效果圖

這個項目由精裝95/117平的戶型，都屬于萬科經典戶型，一個小三房，一個小四房。但是相對于萬科麓山、萬科翰林等幾個項目。其中有一個房間有部分面積屬于半贈送，這增加了實得面積。萬科在戶型方面還是再不斷的探索的。

精裝95平

精裝117平

110/125平躍層與萬科麓山大同小異，這兩個躍層的通透性上要差一些。

躍層110平

躍層125平

另外82/92平的毛坯小戶型，總價低，降低了大家的購買成本。

毛坯小戶型

萬科物業，雖然也有幾個樓盤業主吐槽的較多，但在貴陽大部分樓盤還算是不錯的。

這個樓盤的房子，你說買來，做為改善型居住你可能看不上，對于剛需居住來說，價格的性價比又不高，這或多或少有些尴尬。

那它靠什麼，就是靠學校。

● 學校 評分85分 （權重20%）

在所有未出成績的學校之中，這個學校我給的分數最高，而且和其他新學校不是一個等級的。

怎麼去分辨貴陽那些五花八門的學校，我們從這幾個方面去分析：

1、學校是誰引進的？目的是什麼？造價如何？

學校的引進，有政府（政府又分級别）、開發商。

引進學校的目的有，提升地區教育水平、賣地、帶動區域發展、為了樓盤賣得好。

造價決定學校硬件設施。

2、這個學校和總校有什麼樣的聯系？

與總校的關系，決定了總校對新學校的支持力度。

3、這個學校的生源怎麼樣？師資怎麼樣？

生源很重要，重視教育的一群家長也很重要。

如果你能準确回答這幾個問題，那麼這個學校将來的會達到什麼樣水準，我想你自然會比較清楚了。

我知道，大家都不想思考，思考消耗能量傷腦筋。我直接點。

引薦者

人大附中附小貴陽共建學校，是貴陽市政府出面，到人大去談來的。在貴陽由政府引進的學校之中，有以下幾個：

2011年，金陽新區管委會引進北師大附中附小

2019年，觀山湖區政府引進華東師大附中附小

2014年，貴安新區管委會引進北師大附中附小

這幾個學校都成為了貴陽非常優秀的學校，而人大附小的引進者肯定比它們還牛。

造價

既然花了時間，用的面子去談來的學校，那麼必須重視，就必須花重金打造，打造成優秀的學校。

一個人大附小的造價就達到8.3億，大家可能對這個金額不是很了解，大部分小學和中學的造價就0.5-2億。後期的完全中學的造價估計會在20億以上。以後人大附中附小，肯定是貴陽所有學校之中，硬件設施最好的一個學校。

目的

引進這個學校的目的是，為了提升貴陽教育整體水平、帶動三馬片區的經濟發展、賣地。。。。。。

生源

購買觀山甲第這個樓盤的業主，不一定是非常有購買能力的人，但一定是重視教育的一群人。否則，他也不會購買觀山甲第了。

重視教育的一群人，那麼對應的生源肯定不會差。

師資

政府負責劃撥100名教師編制到人大附小，據我所知，貴陽大部分新學校的編制名額非常之少的，人大附小的編制數量十倍于大部分新建學校。而且首批确定的教師也是非常的優秀。

師資介紹

對于任何一個新學校，在沒有畢業成績的時候，我們誰都無法百分之百多去衡量一個學校的水平，但我們可以用概率去預估。個人認為，以人大附小的條件，它非常有機會變成貴陽一梯隊的學校。

性價比 B

很少有樓盤可以拿來和甲第對比，所以性價比是難以判斷的。

那我們把甲第這個樓盤和它學校分開來看。如果甲第沒有人大附中附小，就隻有普通學校，那麼你覺得它值得起多少錢？

對比旁邊的海倫堡·九玺、萬科·麓山、萬科·新都荟等樓盤，我覺得按照目前的市場，假如它就讀普通學校，那麼應該值8500元/㎡左右。但是它現在賣價12500元/㎡左右，學區溢價12500-8500=4000元/㎡。（學區溢價，即樓盤因為學校而多賣的價錢）

我們看看貴陽一梯隊學校對應的樓盤房價，請看下表：

學區溢價

貴陽一梯隊學校對應的新房真的很貴，溢價在6000-7000元/㎡，而甲第的溢價也有4000元/㎡左右。

若你認為人大附中附小，将來可以達到一梯隊學校的水平，那麼目前這個溢價是具有性價比的，如果你不看好，那麼就不值得你為它買單。

如果又要非常好的居住品質，那麼恩祥教育新城的後期，肯定會開出更多好項目出來的，人大附中附小不可能隻服務甲第，而是服務整個闆塊。

但，後期的産品夠優秀，那麼後期的價格肯定也會比甲第貴。

所以，我認為如果你娃娃在短時間内要上學，想為還在找一個好的教育環境，但是又不願承受貴陽一梯隊老牌學校的房價，那麼甲第可以值得考慮。

● 升值屬性 A-

甲第未來的升值屬性，從三個方面看。

1、三馬片區的整體發展。馬王路、太金線以及金陽南路等幾條路段的開通，這個闆塊實際上是很方便到達南明花果園、花溪、貴安等方向的，對樓盤的交通還是有積極影響的。三馬片區還處于發展的前期，闆塊還是有潛力有價值的。

2、人大附闆塊的發展。這個教育闆塊，随着人大附中附小的成長，大家對闆塊認知度提升，這個闆塊肯定能熱鬧起來。有利于闆塊價值的提升。

3、人大附中附小能夠達到的水平，直接影響後期的學區溢價。如果能達到一梯隊水平，溢價就會達到5500以上，那麼樓盤就能因為學校價值更高。

第三點是更重要的一點，關鍵在于你是否看好人大附的未來。

綜合評分 75.3分

區位交通：72分

物業品質：82分

學 區：85分

不确定系數：0.97

綜合評分：（72×50% 82×30% 85×20%）×0.97=75.3分

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