近年來，廣州房企銷售琅琊榜上，屢屢看到一個新名字：廣州地鐵。

就在克爾瑞公布的廣州一季度銷售金額排行榜上，廣州地鐵以37.35億，力壓中海、富力、珠實等實力房企獲第5名，而離第3名，也僅僅隻差了1個億。

如果說，在銷售榜上，廣州地鐵還隻是弱于越秀保利的二線房企，但在拿地榜上，誰也再不能小視她的實力。

5月5日，廣州首次集中土拍，就成交了17宗地，廣州地鐵将其中四塊攬入囊中，且均為中心六區靓地！

廣州地鐵， “王”廣州！

01

要修路，先變富

如果有人問：廣州地鐵為何要拿這麼多地塊來開發？

回答這個問題之前，先讓我們來看一幅讓人熱血沸騰的畫面：

最近10年世界各國城市地鐵總裡程排名

最近10年來，世界前10城市總裡程排名裡，我國城市将其渲染成了中國紅。

2022年3月31日，廣州地鐵22号線首期開通，廣州以607.6公裡，穩居全國前三。

與突飛猛進的地鐵建設相映襯，則是灰頭土臉的慘淡經營：

2020年部分重點城市地鐵運營情況

在中國，真正靠票務能維持開支的，也就隻有香港地鐵，其餘城市基本都是虧損狀态，必須依靠其他業務，甚至政府補貼來補齊。

但廣州地鐵，建了一期又一期，現在已處于三期末、四期即将開始的關鍵階段。

截止3月份，在建的地鐵，就有這麼多：

按廣州地鐵的雄心，到2025年，運營裡程将達到860公裡！ 從而實現中心城區軌道交通站點800米半徑人口覆蓋率不低于65%。

大家都知道，地鐵成本非常昂貴，每公裡造價普遍在7~8個億，在一線城市，甚至超過10個億（北京16号線每公裡12億）。

860公裡， 就是8600億！ 廣州一年的GDP, 才2.5萬億。

地鐵運營虧損，那這修建地鐵天文數字般的費用，從何而來呢？

要先富，先修路；要修路，先變富。

怎樣變富？ 拿地開發！

02

争鳴，開發模式的選擇

它山之石，可以攻玉。

參看各國/地區軌道交通建設的資金來源，我國最早走得是公共财政補貼的模式，但後來也開始走香港和日本的地鐵上蓋/沿線土地開發的路線。

而香港地鐵和日本東急電鐵， 也代表着兩種不同的方向：

港鐵是把地賣給開發商，而東鐵是自己開發，或者和開發商合作開發。

自1998年，廣州要求經營性土地，必須走招拍挂流程，就算是廣州地鐵，也隻能在公開市場摘地，不太可能再去轉手賣地，所以，廣州的開發模式，是接近東鐵的模式。

圖源：易居研究院

在國内，地鐵方和開發商合作開發，萬科已走在前面。

深圳地鐵，就是萬科最大股東，所以内地城市的地鐵公司，深圳地鐵富得冒油。

萬科也在這一模式中，嘗到了甜頭，在北京、深圳，已有幾十個軌道物業；其他房企也紛紛效仿，比如華潤置地，已于上海申通、杭州地鐵、甯波地鐵、青島地鐵等企業合作。

經過數年發展，廣州地鐵自然也建立了自己的朋友圈，合作開發的小夥伴們就有：

雖然廣州地鐵言明：朋友不分先後。

但大家也都知道，排在前面的，還是不一樣的。廣州地鐵合作開發最多的企業，自然是越秀地産。

廣州地鐵開發樓盤

在廣州地鐵開發的11個TOD項目裡，越秀地産合作項目就多達6個：

琶洲南TOD、星彙城、星樾山畔、星樾TOD、星圖TOD、星瀚TOD。

琶洲南/耀勝/星瀚

未來大家住上軌交物業的機會有多大？

首拍17宗地， 地鐵就拿了4塊，這速度，可以說是極速擴張。

根據廣州地鐵的雄心，已确定要建的樞紐綜合體多達30幾個，未來有望超過70個。

廣州地鐵樞紐綜合體分布 圖源：房天下廣州

軌交物業，TOD樓盤的最大好處，當然是便捷可靠的地鐵交通，畢竟，現代人的時間，太寶貴了。

TOD樓盤生活示意 圖源：品秀星圖

對TOD物業的擔心一般就是：會不會有地鐵噪聲、振動？地鐵車輛段會不會占用地下室空間？

地下室空間這個因盤而易，比如琶洲南TOD， 蓋闆區也仍然留有一層地下室：

至于振動噪聲， 一般車輛段主要為停車檢修，地鐵進場速度很慢。

目前廣州TOD上蓋物業，有星圖TOD部分、星樾TOD小洋樓區已收樓，暫未聽到有業主投訴此類問題。

倒是對于開發商來說， TOD物業有個最大的麻煩： 就是要配合地鐵站場建設，房地産開發無法快起來，這是對開發資金的巨大挑戰。

傳說星樾山畔，一年才能賣一兩棟；再如大熱琶洲南TOD，大家也不能以常規樓盤，去判斷其推盤節奏。

所以，還沒賣房騰出房票的，别灰心，後面還有機會。

03

廣州地鐵物業開發

進入4.0時代

中國内地第一個TOD項目在哪裡？

鮮為人知，是廣州地鐵1号線開發項目：貴賢上品。

在廣州後續的地鐵建設模式裡，都是用前一輪的地鐵用地開發收入，去支撐新一輪的地鐵建設。

先有蛋，再有雞。

而廣州地鐵1号線，從0開始，也最為艱難。

但市政府決心也很大，原地鐵籌建處與市規劃局組成工作小組，最後土地開發獲得了22億的收益，1号線工程預算127億，最後算下來勉強收支平衡。

随後，地鐵開發進入了良性循環：

由1.0時代的動漫星城，到2.0時代的地鐵金融城、荔勝廣場、萬勝廣場，再到3.0時代的官湖、蘿崗、陳頭崗、鎮龍、水西、白雲湖；以及4.0時代的現在。

今天的廣州，地鐵運行線路高達16條，最高時速160公裡，鐵龍縱橫，潮鳴電摯，瞬達全城。

沉甸甸的地鐵建設史背後，也是一部滿盈盈的地鐵物業開發史。

吃水不忘挖井人，我們更不能忘了，廣州地鐵1号線的拓荒牛，老市長：

黎子流

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