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要說上海單體住宅建築最高的豪宅小區，讓人最快聯想到的就非世茂濱江花園莫屬了。

每次開車路過南浦大橋的時候，我都不禁去欣賞黃浦江兩岸的風景，其中浦東岸這邊的世茂濱江花園，每次都能吸引我的注意力。

說到世茂濱江花園，是上海陸家嘴地區非常出名的一個小區，這個小區最大的特點是樓層非常高，曾經号稱是亞洲第一高樓的高檔江景小區；

2001年的上海大世界吉尼斯紀錄中國最高住宅，世茂濱江二号樓曾以總高度191.85米打破中國最高住宅樓記錄。

世茂濱江花園是由七幢47層至62層的高樓組成，前觀江景，後擁園景，小區的七幢主體建築沿江排列，前後錯落分布，視線互不遮擋，園林綠化高達20萬平方米；

小區内的綠化園林也是獨具世界各國風情；有中國的蘇式園林、英國的英式大草坪、美式夏威夷沖浪海灘、德式綠蔭天鵝湖、法式迷宮及奧林匹克花園等六大主題公園。

在濱江豪宅，相對并沒有這麼多的“過去十年”，它是定位給陸家嘴的高端豪宅江景，給各類高淨值人群所打造的小區；

能擁有一套世茂濱江的房子，享受第一太平戴維斯的物業優質的服務，那就是妥妥的人生赢家。

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但是近些年來，世茂濱江的劣勢也逐漸顯現；最初在疫情期間，世茂濱江還傳出過關于隔離管理的各種社會熱聞，甚至還有一部分争議言論。

從解封之後開始，世茂濱江的小區挂牌量逐漸增多，尤其是進入九月份以來，挂牌量的增速更是達到了七月和八月的兩倍，同時，出租房源的挂牌量增加也是非常驚人的。

截止到目前，世茂濱江花園的總計挂牌量已經達到了驚人的192套，接近200套，這個數字可以說，除了九亭奧林匹克花園、莘莊的上海康城這樣的巨型社區之外，全上海沒有任何一個小區可以與之匹敵。

一個總計不到4000戶的世貿濱江小區，挂牌量達到了200套左右，占據總房源的5%，而且目前挂牌量還在增加，但同時與之相悖的是，成交量目前少得可憐，從六月至九月，世貿濱江僅僅成交了三套房源。一邊是增加的挂牌量，另一邊是高總價導緻高門檻，符合接盤條件的人本身就少的現狀。

世茂濱江花園的建造和配套的标準都是按照豪宅的标準來建設的，但是關鍵在于，上海的房價體系和世茂濱江的産品已經開始錯配了。

這個小區的主流戶型都在200㎡以上，雖然主打品質、規模、配套、地段、稀缺資源等各方面的優勢，但是随着年限的增加，世茂濱江花園的優勢也正在逐漸降低；

首先最大的影響就是房齡在逐漸變老，其次得房率低、總價過于高等，都會逐漸變成世茂濱江的不利因素；

還有原本世茂濱江花園占據着最無敵的外灘黃浦江景有利地位，景色一覽無遺，江景本就是最大的賣點；可是近年來，世茂濱江前方還有一塊地又造了更新的高樓豪宅小區濱江凱旋門……

這個濱江凱旋門小區不造還好，造出來後，把原本世茂濱江花園的江景優勢也擋住了，部分房子看江景也變成了“斷江”，甚至還有的都看不到了……說通俗點，都直接把人家的财路給擋掉了。

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而後，經過2020年-2021年這一波上海樓市的行情，普通的次新改善小區都在領漲，豪宅小區甚至都達到了翻倍的行情，世茂濱江花園雖然在樓市行情中走出了不錯的漲幅，但現在也成為了一個比較尴尬的産品——

因為原本能用力夠得到的中産接盤人，被漲幅差距拉大，現在也夠不到了。

對于中産來說，該小區房型面積過大，總價過高，大多數人已經都買不起了；那對于買得起的富人來說，世茂濱江的房齡有些大了，房型設計也相對較老，小區環境雖然看似用心，但和現在的新時代豪宅已經有了明顯的差距，所以富人看不上；

更要命的是，濱江凱旋門的誕生，讓世茂濱江最為稀缺的江景賣點溢價大幅降低。

所以就這樣，世茂濱江花園的位置逐漸尴尬了起來，甚至在一線帶看2000萬-3000萬預算的客戶時，他們還“戲稱”世茂濱江花園為“老破大”，讓人哭笑不得。

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雖說對于世茂濱江花園的挂牌量增加在短期内成為了熱議話題，但這終歸是個例，不能反映真實上海的樓市的風向走勢；

但無論如何，世茂濱江也不再是市場上的主流，在未來會逐漸面臨流通性的問題，換句大實話來說，現在的挂牌量激增，是很多業主看到的，當下就是這類産品相對好的一個“抛盤時機”了。

所以，大家在買房的時候，要了解到未來很長一段時間内，一定是以分化行情為主導，所以在選擇産品上慎重，這一點尤為重要。

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