我們在之前《上海樓市，即将出現重磅拐點》的頭條文章裡提到過，買房的最佳時機，就是在今年下半年。

8月份，五年期LPR又下調了15BP到4.30%，貨币寬松的信号很明顯了，買房要趁早。

2020-2021年，上海二手房已經漲過一輪，但各闆塊漲幅不一。買二手房的話，需要講究一下性價比。

我們篩查了上海全城，選出了以下幾個高性價比片區，二手房可以閉着眼睛買。

桃浦中外環

很多人可能要懷疑了，為什麼我們第一個推的是這個闆塊？

桃浦，昔日的化工廠聚集區，現在也是一片荒蕪，也就智創城這邊造了一些辦公樓。

圖：桃浦智創城

桃浦智創城的規劃我們不贅述了，放兩個圖，大家自己看一下：

各個區的新發展區域，誰還不會畫個大餅了？況且普陀已經有了真如副中心的“先科”。

桃浦二手房可以閉着眼睛買，原因出自土拍。

上海第二批土拍中，桃浦一個闆塊，就有兩塊地皮被金茂和寶華拿下，房地聯動價達到83000/㎡。

而目前，桃浦這邊武威東路地鐵口的品質次新也才這個價格：

其中，恒盛鼎城聖都會還是石材外立面，氣勢很足。

圖：恒盛鼎城聖都會

中環名品公館的價格要高一些，9萬/㎡多的單價：

不過，中環名品公館這個盤比較特殊，銷售的時候是偷面積的。85-90㎡兩房得房率在85%以上，110㎡的三房，得房率達到100%！

小區本身也是中環外的品質标杆之一，全幹挂大理石，萬科物業，人車分流，車位比達到1：1。

圖：中環名品公館

這幾個次新房不光品質過硬，位置都在武威東路、古浪路站15号線地鐵口，交通條件也要好于智創城地塊的金茂和寶華新房。

這說明，要麼是桃浦的新房聯動價定得太高了，要麼是桃浦的二手房賣得太便宜了。

我傾向于後者。

桃浦智創城在建設規劃的官方文件裡，明确指出了——建築外立面推薦用石材、玻璃，不宜用真石漆、塗料，擺明了要建造一個高檔次的社區，未來可期。

中環内大甯

大甯是近20年北上海發展最成功的闆塊之一，集齊了市級商圈、三甲醫院、頂級中小學，不是副中心勝似副中心。交通也有1号線和南北高架，前往市中心很方便。

然而，大甯相對于上海大盤，超額收益狂奔的是2012-2015年，幾乎走出翻倍行情。

2012-2015年，上海市中心以及聯洋、古北等地區的房價原地踏步，漲幅不足20%。

站在2015年行情啟動前的時間點，大甯标杆樓盤的單價，與古北2期齊平：

顯然，在2015年，大甯的房價是有些“高估”的，古北和上海市中心區域相對低估。

副作用也已經體現出來了，在2016-2017、2020-2021兩輪行情裡，大甯的闆塊漲幅都是不如市中心和古北的。

最近這一輪，也就大甯金茂府、靜安府這種次新房有很好的表現。

然而，站在當下時間點，“低估”的頭銜終于輪到大甯了。

大甯一些建于2005-2010年前後的品質樓盤，如悠和家園、新弘國際公寓、金榮公寓等，單價僅在10萬多/㎡。

千萬不到總價，拿下内中環好地段一梯隊XQ兩房，相當有吸引力。

知名度較高的慧芝湖花園、寶華現代城内外環境更好，成交單價穩定在12-13w，算是在合理區間。

即使是漲的比較多的大甯金茂府，即便單價已高達16萬，但若橫向比較一下，1600萬也就是在老靜安、黃浦等核心區買個老樓盤兩房的價格。

在豪宅品質的金茂府，1600萬可以買個2衛的2 1戶型，實屬合理價格。

可以确切地說，中環内的大甯地區，已經進入了可以“盲買”的階段。

中環外的大甯，樓盤距離大甯的核心配套都有2-3km以上，學校也不是一梯隊。傳聞仁恒靜安世紀、融創靜安映挂牌價已經摸到15w，靜安府成交單價達到14w。這個價格，争議還是比較大，至少不能稱之為低估。

聯洋

聯洋是2020年XQ行情的領漲闆塊。2020下半年，聯洋标杆仁恒河濱城的成交單價已經來到15萬/㎡。

而在那個時候，上海的豪宅行情還沒開始，先上漲的聯洋，單價已經和新天地比肩。

顯然，站在2020年底的時間節點，聯洋是嚴重高估了，買聯洋不如直接買新天地。

時間線拉回到現在，形勢已經徹底逆轉。翠四32萬/㎡單價成交，聯洋的熱度完全消退，二手房價格有所回調。

如華麗家族花園這種品質小區的三房，總價2000萬不到。

标杆樓盤仁恒河濱城三房，2200個w不到可以拿下。

浦東樓市的定價邏輯是産業 教育。

聯洋可以兼顧金融中心的陸家嘴，和資産管理中心的花木，轄内商品房均對口進才實驗九年制XQ。

與陸家嘴、源深、花木同價商品房相比，聯洋的樓盤品質更高、社區環境更好。

所以，聯洋在浦東樓市仍然有不可替代的地位。經過了調整之後，又到了買入的時機。

森蘭

上海中環外，哪個社區品質最高？森蘭一定榜上有名。

仁恒森蘭雅苑一二期、綠城上海禦園、森蘭壹公館、森蘭名苑、森蘭名軒，清一色的幹挂石材外牆樓盤。

圖：高品質的森蘭社區

打遍天下的星河灣，在森蘭連老三的地位都站不穩。森蘭的房子，品質實在是内卷。

一些内環内的次新社區，樓盤品質和居住舒适感，也不見得能比過森蘭。

如果森蘭的房子，與瑞虹新城的大型真石漆風貌區對調一下位置，瑞虹的價格還能再上一個台階。

再說回森蘭的發展前景。巨峰路嘉裡項目的落成，将會補齊森蘭的商業短闆。目前能看的，隻有一個山姆會員商店。

森蘭靠近兩大産業中心的外高橋和金橋，商品房對口明珠森蘭小學或六師附小，也和聯洋一樣，符合浦東人民産業 教育的審美。

森蘭标杆樓盤仁恒森蘭雅苑的單價在11萬/㎡，其他樓盤在9-10萬/㎡左右：

改善盤尺度足夠，剛需盤戶型緊湊，總價角度看比較具有性價比。

浦西中外環與森蘭比較類似的是新江灣城，也是産業 教育的定位。但新江灣城的主力價格段在2000萬以上。

森蘭社區800-1800萬的總價段更親民，更容易消化購買力，值得浦東的改善買房人重點考慮。

真如

普陀區再次出鏡。我們第五個重點推薦的，是初代副中心之一的真如闆塊。

衆所周知，真如被李老頭耽誤了20年，以一己之力拉低了普陀區在買房人心中的印象。

不管真如怎麼拉跨，我們看一下它目前的實際情況吧：

靠近中海臻如府、高尚領域的真如站（11/14），到靜安寺通勤時間11分鐘，到徐家彙14分鐘，陸家嘴22分鐘。

品尊國際門口的岚臯路站（7），到靜安寺10分鐘，到龍華中路（西岸金融城）19分鐘。

除了交通方便之外，真如的小區品質是真不錯。

前兩年被全網黑的高尚領域已經交房，意外地讓人眼前一亮——黑色大理石底座、全鋁闆幹挂，時尚美觀。

樓間距堪稱頂豪級，非常寬闊，至少在80米以上。

圖：高尚領域

靠近東邊的是品尊國際，普陀區知名的品質樓盤，就不多贅述了。

圖：品尊國際

更關鍵的是價格。高尚領域七月份成交一套96㎡小三房，套内面積84㎡，得房率達到87%！總價1160萬。

靜安府93㎡得房率76%的小三房，要貴200萬總價。

品尊國際也很實惠，成交單價在10-11萬/㎡左右。

Notice，這是真如标杆樓盤的價格，不是20年樓齡的普通商品房。

内中環的好地段，抑或是軌道交通密集區域，真如的房價無疑屬于最低的25%分位。

至于真如未來的發展預期，我們不妨把它看作一個免費的看漲期權。

發展出來了，那再好不過。即使是保持現狀，以目前的價格買入，跑赢上海大盤也是大概率的事件。

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