“東方園林”、“低密宜居”、“詩意栖息”……這些被地産營銷用爛的詞彙，具象化之後會是什麼樣呢？

低容低密的小區，被認為居住環境要優于高層小區，實際交付情況如何呢？

本期交房探盤欄目，我們去了中交碧桂園映象美廬，老實說：有點失望。

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注意：本文所有的室内部分的交付情況，僅能代表c先生一家的情況；也僅能代表探盤當天的情況。

不代表本次交付的所有業主情況和未來整改情況；圖片為研究員現場手機拍攝，無調色，僅供參考。

應業主c先生邀請，雲南好房2名研究員來到中交碧桂園映象美廬交房現場。

映象美廬一期規劃了31棟住宅，在6月27日~6月30日集中交付的是其中10棟住宅（2幢、6幢、7幢、8幢、9幢、15幢、16幢、25幢、26幢、27幢）。

（點擊放大圖片，黃色星号标記為此次交付的樓棟）

同一地塊分批次交付，首期交付的業主可能會面對這樣的情況：部分已交付的樓棟對着還在施工的樓棟；園林景觀還未全部呈現；公區部分設施還未達到最終交付标準。

（對面樓棟未交付）

（已交付樓棟緊鄰待交付樓棟，雖然有圍擋，施工影響不可避免）

按照規劃，目前售樓部位置是小區人行主出入口，由于還在銷售階段，售樓部還在使用中。

（售樓部位置未來是小區人行主出入口）

小區主入口在地塊北側（靠近中海雲麓九裡一側），但是道路還未修通，大門應該也要在後面批次的交付中才能呈現了。

（小區北側道路正在施工中）

此次交付從次大門進入，有一定坡度。進入小區的道路已修好，但是綠化帶還沒有做，僅覆蓋了綠網。

（進入小區道路有坡度，綠化帶未做完）

畢竟是小區側門，不能用正大門的尺度來要求，也還算馬馬虎虎。可惜大門沒有做成中軸對稱，視覺上有一些失衡。

（此次交房入口，是小區側門）

在進入小區前，照例來看看中交碧桂園映象美廬此次的整體交付情況。

優點如下：

1、樓間距開闊，南北通透闆樓産品，屬于低容低密小區。

2、小區封陽台交付，外立面統一，窗牆比不錯。

3、項目代建學校預計今年9月開學，方便前期入住業主子女上學。

4、樓棟南北順序排布，小區内的地勢高差，可以讓後排樓棟也有較好的視野。

5、先驗房再繳費，現場有陪驗房人員快速調度快修小隊。

6、部分樓棟可見東白沙河水庫。

缺點如下：

1、交房當天，還在進行綠化補種，且主景觀未呈現。

2、進入小區道路和小區内部均有一定坡度，歸家動線需爬坡。

3、入戶大堂沒有挑高設計，無休息座椅，少了一點歸家儀式感。

4、兒童遊樂區在此次交付範圍内，但是施工較粗糙。

5、裝修交付未帶玄關櫃，廚房未安裝推拉門，室内裝修上有一些施工上的問題。

業主c先生認為：“整體上不是很滿意，感覺小區綠化有趕工痕迹，為了不延期交付而交付。另外，裝修标準2000元/㎡，實際交付不符合這個預期”。

“不知道裝修的錢是不是都花在封陽台和智能馬桶上了。”業主c先生調侃。

交付流程

根據業主反饋，合同約定的交房時間是6月30日。小區在6月27日~7月3日之間完成集中交付手續辦理，屬于準時交房。

該小區不是交房即交證，但是現場設置了契稅收取點。休息等候區張貼了三證一表，還算規範。

可以先驗房再繳費，業主到了交房現場後僅簽了到，就可以讓1名陪驗房人員陪同看房了。不過這名工作人員沒有參與到介紹和驗房工作中，隻是負責反饋問題，快速調度快修小隊。

（可以先驗房再繳費，下午到達的時候等候區業主較少）

小區配套綠城物業，物業費是2.6元/㎡/月，從7月1日開始收起，繳一年物業費送一袋大米和一個燒水壺。

（繳物業費送大米和燒水壺）

002号研究員表示：“不知道該說引導有序，還是低密小區戶數更少，感覺缺了一點熱熱鬧鬧的儀式感。”

小區樓棟内外：

小區外立面是米黃色 棕色外牆，經典的三段式設計。先看看南向主外立面，窗牆比蠻高的。

（南向外立面還不錯，由于不同手機和天氣變化拍攝，有一定色差）

再看一下北向外立面，顔值拉胯。而且外立面清洗工作明顯不到位，仔細看會有一種髒髒的感覺。

（小區北面外立面不太好看）

（從業主家往外看，外牆有泥點）

封陽台交付，這也是c先生比較滿意的一點，這也使得小區外立面窗牆比較高。從目前我們看的盤龍區項目上，也可以感受到大部分業主對統一封陽台交付的規定比較認可。

（小區窗牆比高）

有一個小細節，陽台裝的不是那種較窄的防護欄杆，而是在欄杆上裝了防護玻璃，在此基礎之上，欄杆内部還有一層封好的玻璃。

（封陽台交付）

業主c先生說：“我們家陽台6米多長，封陽台這一塊，還是省下了不少錢的。”

小區北高南低，有一定的地勢高差，部分樓棟步行歸家路線需要爬坡。大部分路段都是緩坡，不過也有一些台階設置，無障礙通行需要繞路。

（小區内部有緩坡）

（部分區域有台階，未充分考慮無障礙通行）

小區南北縱線排布，此次交付的樓棟主要集中在小區西側。樓間距在22~30米左右，作為總層高18層的産品來說，這個樓間距還是不錯的。

（從小區内部看樓間距。陰天拍攝較暗，後期有補光）

003号研究員表示：“從小區外圍看，會覺得這種不是錯開排布的樓棟，樓間距有點小。但其實走到小區裡面，覺得樓間距還是可以的。”

（從小區外圍拍攝樓棟分布）

畢竟是容積率2.53的低密小區。

來到樓棟外，可以看到單元門是新中式風格。深棕色木紋鋁格栅雨棚搭配米黃色石材，樓棟标識清晰，感覺和整個外立面是比較搭配的，但是略顯普通。

進入樓棟，一樓大堂用大塊的淺色大理石磚裝飾，沒有做挑高，也沒有休息區，空間上有點壓抑。

（小區入戶大堂）

002号研究員笑稱：“雪白 淺灰的瓷磚，配上邊緣米白的瓷磚，有點欣賞不來。”

部分樓棟，單元門直通電梯間，缺少玄關過渡。由于小區一樓兩家住戶就在電梯旁，就有一個房間的入戶門正對着單元門，

（單元門對着電梯間，一樓住戶一家挨着電梯，一家入戶門對着單元門）

003号研究員表示：“這人來人往的，也太熱鬧了……”

樓上電梯間牆面地面均貼了瓷磚，但是因為水井/電井占據了較多空間，略顯局促。

（出于保護業主隐私，樓層标識打了馬賽克）

小區兩梯四戶，連廊欄杆 玻璃設計，分成兩段（中間有樓梯間隔開），設置了地漏。

002号研究員表示：“感覺高度有點不太夠，雖然貼有警示貼，還是有點危險。建議有小孩的業主，還是一定要告誡小朋友不要在連廊玩耍。”

（連廊玻璃欄杆設計）

連廊和中戶之間的距離比較遠，中戶北向房間的采光和整體通透性較好。

（連廊和中戶距離算是比較長的）

步梯間沒有貼地磚和牆磚，牆面則是普通乳膠漆，水泥地面。

（樓梯間交付情況 地面有點灰）

消火栓内滅火器材齊全，但是交房當天暫未配備滅火器，後期出于消防考慮，應該會配上。

（消火栓内器材齊全）

房屋内部：

入戶門是新多品牌，配海貝斯密碼鎖，沒什麼特别的款式，看着有點小。門口有水電井/電箱，兩戶相鄰，所以大門是内開。

（門上房号做了馬賽克處理）

開門第一感覺就是室内比較明亮，迎面就是一個半贈送的生活陽台。陽台牆面是和外牆顔色一緻的真石漆材料，這也導緻該區域出現的問題，需要由負責外牆部分的工程人員進行整改，而接房當天優先解決室内問題。

（入戶進入生活陽台）

交付沒有玄關櫃，大概也是因為這個戶型陽台空間和玄關空間重疊，考慮業主利用起來各有想法吧。

（已經有業主開始改造這個空間了）

餐客廳連接生活陽台，直通南向景觀陽台。002号研究員笑稱：“這才叫南北通透，就是少了一點含蓄的過渡”。

（120㎡戶型公區比較通透明亮）

廚房水槽處有窗戶，使得這個空間比較明亮。不過002号研究員忍不住吐槽：“在沒有洗碗機的情況下，隻有單盆水槽，肯定不夠用。”

（單盆水槽）

（廚房櫥櫃顔色也一般般）

老闆的煙機 老闆的竈具（待安裝） 摩恩抽拉式水龍頭 櫥櫃 獨立開關插座。廚房配置的電器不算多，從油煙機上看，僅有兩檔吸力可調，款式有點老。

（油煙機款式較老）

和同在東市區的項目保利城一樣，廚房交付也沒有帶推拉門。作為一個大戶型的廚房，櫥櫃收納空間也明顯不足。

（廚房櫥櫃收納空間不大）

安裝了天然氣，管道部分包裹在櫥櫃内，側面是可燃氣體報警器。陪同驗房的工作人員表示，小區入住率達到一定标準後，就可以申請開通燃氣了。

（燃氣表旁邊安裝了可燃氣體報警器）

廚房和衛生間都是鋁扣闆吊頂，接着來看一下衛生間的情況。

主衛是二分離設計，次衛做了三分離。洗漱櫃就是普通款式，鏡櫃沒有燈帶，且側邊鏡面無法打開。

（鏡櫃無燈帶）

主衛和次衛均配有智能馬桶，品牌為貝朗。業主c先生在手機上查了一下，告訴我們：“馬桶的價格還是貴的”。

（次衛也能配置智能馬桶 比較難得）

花灑上就看出區别了，品牌均為摩恩，但主衛花灑可升降帶頂噴，次衛花灑則不帶頂噴。

（主衛花灑可升降帶頂噴 上圖還可以看出吊頂沒安裝好）

不過，和前面提到的外牆一樣，衛生間地磚清潔工作沒有做到位，這也會業主開發商趕工交付的印象。

（衛生間地磚較髒）

客廳、卧室區域都是常規的精裝房交付标準：客廳采用白色乳膠漆牆面 淺色瓷磚鋪地，卧室區域則是白色乳膠漆牆面 深棕色木地闆鋪地。

（客廳牆面和地磚問題不太大）

客廳層高2.727米，比較不錯，帶射燈和燈帶交付。

（客廳層高）

南向次卧連接景觀陽光，其他卧室飄窗設計，帶雙層隔音玻璃，可能是因為我們所在的樓棟沒有臨近城市道路，基本沒有噪音。

（業主家的主卧還能看到東白沙河水庫）

陽台地磚使用的是防滑磨砂材質，但是地面有點髒，所以兩位研究員都扣了分。

不過，有兩個設備的位置有點不同尋常：電箱的位置在次衛對面的牆上，也就是通往卧室的走廊牆上，有點醜，需要後期裝飾隐藏一下；弱電箱的位置在次卧門後，也和大部分項目不一樣。

（電箱位置有點紮眼）

（弱電箱位置在次卧門後）

開關和插座品牌為羅格朗，客廳和主卧有一鍵報警器，交房當天已安裝可視對講（後期裝修要注意保護一下，不要磕碰）。

（客廳有一鍵報警器）

（可視對講已安裝）

精裝修施工方面，c先生家主要的問題在于：衛生間和廚房牆面有空鼓；門框縫隙較大；牆面乳膠漆有刮擦；室内門關鎖不順暢；生活陽台真石漆脫落明顯；次衛鏡櫃松動未固定；門檻石有裂縫；踢腳線松動等。

（門框和牆面縫隙較大）

（衛生間瓷磚有空鼓）

公區基礎設施：

小區主出入口大門暫未修建完成，預計會和之後交付的樓棟一起呈現。

綠化情況則是業主c先生此次交房比較不滿意的部分：“這個綠化做得太一般了，僅憑綠化這一點，還以為自己走錯了小區。”

交房現場，确實可以看出綠化做得不夠好，景觀就不說了，甚至還能看到裸露的泥土。這對于業主來說，不太好接受。

（從樓上往下看，綠化草皮比較稀疏）

（近看植物栽種比較稀疏）

（樓棟前植物比較單一）

（從售樓部進入小區的空間景觀好一點，也是未來的人行主出入口）

走在小區裡，也有較多工人正在補種。003号研究員表示：“趕工已經趕到這種程度了，還不如做好綠化以後，延期幾天交房呢。”

（接房當天，有工人正在補種綠化）

由于現在正是昆明雨季，綠化泥土弄到小區道路會比較髒，也影響了後面小區清潔度的得分。

分批次交付的小區，前期交付的業主可能會遇到小區配套未完全呈現的問題。在中交碧桂園映象美廬這裡也比較明顯，主景觀未在此次交付範圍内。

（主景觀在圍擋區域内，暫未呈現）

小區景觀設計了一個飛雲梯（或其他名字），比較有特色，交房當天是封閉狀态。

（白色飛雲梯實景圖）

（下圖為效果圖 圖源項目官微）

小區内垃圾桶設置較合理，路燈造型簡潔，沒有延續中式風格。

（垃圾桶）

（路燈造型普通）

小區内監控攝像頭較多，003号研究員發現還有一些高空抛物監控攝像頭。

（圖中攝像頭朝上，應該是高空抛物監控）

公區内休息座椅不算太多，在每棟樓前放了一組藤椅，配有遮陽傘。

兒童遊樂區空間比較大，色彩鮮明，但是遊樂設施比較少，顯得整個空間比較空。塑膠材質地面，比較軟，施工上不夠精細。

（兒童遊樂區）

小區沒有慢跑道，交房當天未找到社區健身設施，不确定小區是否有配置。

地下停車場及配套：

注意：地下停車場還未正式交付，打分僅基于交房當天的呈現，實際交付情況以正式交付後為準。

小區人車分流，通過玻璃頂棚實現地上和地下的過渡，有點普通。

（左側為停車場入口）

沒有做地庫玄關，僅有一個地下單元入口，少了一點儀式感。

（地庫單元門入口）

車位寬度和車道寬度還算合适，由于還未正式交付，氣味較大，不建議業主在交付使用前把車停在地下停車場。

小區配建的幼兒園已建好，應該很快就能投入使用。配建的學校也已建成，計劃今年9月開學。

目前小區自身沒有臨街商鋪，但是對面的銀海白沙郡居住氛圍較好，有社區底商，距離不算太遠。

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看完這個項目，東市區集中交付的三個小區（另兩個小區分别是大華公園天下、保利城，點擊小區名可跳轉到交付詳情文章）都已經做了交房探盤。

買房時候貨比三家，交房的時候也有對比。c先生有朋友也買了東市區另外兩個項目，他看了後表示：“用料上，映象美廬要好一些；但是整體看，比其他兩家差。”

有表現好的，也有需要整改的，沒有哪次交付能做到十全十美。

中交碧桂園映象美廬一期的首批次交付，你給打幾分呢？

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