有次跟一位前輩出去踩盤

他說這個小區一樓采光沒問題，那時候已經是下午3、4點了

我說你沒帶工具，現在又是下午，你怎麼知道采光沒問題，前輩說

人的身體就是測量工具

正常人一步大概是0.65米，100步就是65米

遮陽樓高度：樓棟距=1:1.2，才能基本保證後面那棟樓一樓在大寒日有1小時采光，樓棟距不到位，采光就會有問題

那天我們看的就是浦東高行「金地未未來」，地面有5層，層高3米左右，也就是說正常樓棟距得在18米以上，28步左右，而這裡

走過去30步左右

回到家我用電腦複原了下這裡的采光條件，每棟1樓真的都有采光保證

除了用腳丈量，還可以用手臂，因為一個人雙臂張開的寬度，跟他的身高差不多

應該很少有人不知道自己身高的，拿着自己身高這個标尺，我們可以看看廚房面寬和進深，也可以看看每間卧室的進深比

就問你這撥操作騷不騷氣

其實地産人踩盤，可能因為看盤比較多的關系，所以踩盤動作真的不太一樣

今天，就跟大家分享下地産人都是怎麼看房的

看細節

經常看我們号的粉絲可能都知道，對于那種産品力過硬的樓盤，我們說的最多的一句話就是

隻有細節不會騙人

像極了柯南“真相隻有一個”，意思不同，但都有一樣的笃定

對于那種都說自己産品力過硬的樓盤，從細節你就會發現他們産品力的差異

而且不要覺得隻有豪宅才能叫産品力過硬

比如，七寶萬科城市花園這個盤

考慮到東方女性的高度，它的廚房操作台的高度一直是82cm

這個高度可以女主人無需彎腰就能操作

同時，上方櫥櫃也避開了頭部的位置，防止碰撞，而且前方還有防水台，也不容易濺到衣服上

好奇的粉絲可以去看看，就是不知道房源還多不多

再看這個廚房台面，乍看可能感覺就是比較亮

多看幾眼你會發現這個廚房好像沒什麼縫隙

牆面和台面連一起了

一般我們看房可能不會注意到這些，但地産人會注意到，在這住久了的人也會關注到

我們經常看到網上有生活小妙招裡有那種在廚房牆面和台面貼一層保鮮膜，然後隔段時間就揭一次

為什麼這麼做，就是因為牆面和台面連接的縫隙，其實還有其他廚房的縫隙都有這樣的問題，油漬、污垢浸入之後，很難清理

一到返潮天氣，還會往外“吐”那種分不清是水還是油的污垢

所以我們再看這個台面，用特殊樹脂，在廚房各種轉角處做了無縫處理，油煙、污漬無處可藏

為什麼要去考量這些細節

細節不僅能決定業主的生活品質，更能讓我們看到開發商對産品态度

願意花時間去對待産品、去打磨工藝的開發商，它的産品一定經得起時間推敲

要知道，一個細節到位，意味着在我們看不到的地方還會有十幾個，甚至幾十個細節共同支撐，它不會孤零零的隻做好一個小細節

細節一定是從前期開始，内嵌在整體設計架構中，最後才能出呈現一部分，再被我們看到

所以從細節，我們就能甄别出樓盤真正的品質

有時候還可以多問問自己為什麼

比如這張圖，一般我們看到的陽台門可能就2條滑軌

為什麼這裡是3條

可以想象下如果隻有兩扇門看到的是什麼

就是無論怎麼開關門，至少有一半是玻璃

而3條滑軌的3扇門，則意味着可以最大限度的把玻璃門推到底，更大程度的連接室内環境和室外風景

再看看這扇門

為什麼沒把門框頂到最邊邊

這樣不是顯得門更高更大更氣派嗎

這是《你說，仁恒什麼血統》的一個項目

仁恒之所以沒有這麼做，而是選擇在門框兩側和頂部都留點空間，是想讓家家戶戶都能貼 春 聯

盧老師說，“哪怕在上海，哪怕是到現在，90%的交付小區是沒有地方給你貼春聯的”

思考這些為什麼，對我們來說有什麼意義

如果說細節，體現了開發商對待産品的态度，那這些不能直觀看見的細節，在說明開發商不僅做好産品的态度，更有做好産品的能力

沒事可以多繞兩圈

剛開始看盤的時候，雖然知道沙盤重要，但其實并不清楚它到底重要在哪

比如一個外地的盤，盧老師繞着這個沙盤走了好幾圈

在我看來，這個沙盤看着就是綠化挺好，對面還有一條水系

但如果我們隻能從沙盤捕獲這條信息就有點可惜

其實沙盤有着更重要的存在意義，尤其是等比例制作的沙盤

它給了我們一個上帝視角

比如這個盤，我們從面江這個切面可以看到的東西有很多

比如說，面江的幾個戶型，其實它的陽台景觀被分成了4層：

水系---濱江道路---S型市政公園

而且在它的另一處臨江切面，還有一個樓體的觀景台，所以從部分戶型陽台望出去，能有4層景觀

這時候我們可以再聯系上周邊的商業、交通等因素，提前在腦中勾勒出一個生活場景

而且站在上帝視角的我們，還可以得到什麼信息

比如 地 勢

為什麼我國的建築設計師都喜歡南低北高的地勢

因為我國大部分地區都處在季風氣候區，準确來說就是東南亞季風氣候區

夏季吹東南風、冬季吹西北風

而且夏天吹溫暖濕潤的東南季風，冬天吹寒冷幹燥的西北季風

來源：地理沙龍号

所以，南低北高的地勢的優點就出來了，冬季可以背風招陽，夏季又可以迎風納涼

除了地勢之外，如果有條件的話，也可以多問問住在那附近的居民

一塊地的曆史

比如說，曾經虹口的一塊地，原來上面是一座工廠，生産廢棄物裡含有類似于镉、鉛、汞的重金屬

所以就算廠房搬走了，但是那塊地往下挖6米，土壤都烏黑發臭

更令人不安的是，後期住在這裡的居民也多發血液方面疾病

所以一塊地，不僅要看位置好不好，如果可以的話，也可以了解下它之前的用途

這個問題為什麼在這幾年甚至十幾年需要格外重視

因為上海的很多工廠都在往外搬，而騰出來的地方，就是用作住宅

所以，沒事走兩圈吧

小區公共空間利用率怎樣

說實話，小區之所以為小區，很大程度上就是因為公共空間

公共空間的缺失，那一個小區看上去更像是一戶戶壘在一起的房子

去年的疫情也讓我們更加理解一個小區公共空間的重要性

關鍵是，我怎麼知道我要買的這個小區，它的公共空間到底好不好

其實并不難

新房，可以關注下它的開發商

業内有幾家開發商對公共空間的營造能力，已經形成自己的口碑

像萬科、仁恒等等

「萬科城市之花」的圍合式排布，給人行動線更多可能

而萬科城市花園的第三期「優詩美地」的雙環抱式的布局，更是将這點發揮的淋漓盡緻

「朗潤園」、「假日風景」，這些萬科項目，無一不重視對公共空間的營造

更可貴的是，利用率極高，而這樣的公共空間，也提高了業主居住品質

有兩個數據很值得我們去了解

➤ 80%的上海萬科住戶，得到過其他住戶的幫助

➤ 75%的住戶，認為社區整體氛圍越來越好

仁恒也是，圍合式排布的「仁恒河濱花園」，所有建築單體都需要單獨設計

然後圍合的排布為中間營造公共空間打下基礎

那二手房呢

最有效的辦法，就是抽時間自己體驗一下

在小區轉一轉，走到公區活動一下，然後各個樓棟走到公區試一試

還可以跟住這裡的老業主聊聊

而且看房時間，也很重要

一般看房，都希望挑天氣好，或者陽光正好的時候

但其實，天氣不好的時候，能看到不一樣的東西

比如大雨過後

我們可以看看小區的排水系統怎樣

我們了解到的比較好的排水系統，是不僅做好了海綿吸水效果，還把這種效果和景觀融為一體

表面看，這是項目雨水公園景觀的一部分，但其實這是寶業活力天地“海綿城市”功能的吸水設施的外觀之一

也就是說雨水通過這裡下沉到地下，外部來看，有清流急湍的視覺效果，其實它可以讓項目規避被淹的麻煩

除了下雨天，晚上也是不錯的時候

可以觀察下小區物業管理對安全重不重視

順便也可以感受下入夜後小區的居住氛圍，比如，小區門口有沒有攤販，有的話會不會造成噪音幹擾

看看小區的亮燈情況，可以掌握下小區的入住率

最後

其實每個樓盤、每塊地，都有自己的優劣勢

如何盡可能客觀的看待一塊地、一個樓盤，對每位買房人都很重要

不要放過細節，也不要局限在一個角度，也不要隻在天氣好的時候看房

畢竟住在裡面的時候，是全天候無死角的

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