來源：中國法院類案檢索與裁判規則專項《房屋買賣合同糾紛案件裁判規則》

主編：楊奕 轉自：iCourt法秀

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規則一

預定書、意向書、允諾書、認購書、諒解備忘錄、談判紀要等預約合同不應認定為房屋買賣合同，但具備房屋買賣合同主要内容的除外

• 規則描述

預約合同是指當事人為了将來訂立确定性本約而預先達成的書面允諾或協議。在房屋買賣合同關系中，通常是指因簽訂正式房屋買賣合同的時機尚未成熟，雙方為了将來能夠訂立正式合同而對房屋買賣相關事宜進行初步法律确認的一種預先約定，具體表現為預定書、意向書、允諾書、認購書、諒解備忘錄、談判紀要等。預約合同和房屋買賣合同的區分标準，主要從三個角度進行考慮：第一，應當根據當事人在合同中的意思表示加以确定，即簽訂合同是購買房屋還是為正式簽訂商品房買賣合同做準備；第二，根據《商品房買賣合同解釋》第5條的規定，判斷合同是否完全具備《商品房銷售管理辦法》第 16 條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人是否已經按照約定收受購房款；第三，當事人之間的約定和實際履行情況是否成立事實上的房屋買賣合同。

規則二

多份買賣合同就同一事項約定沖突，文義解釋作起點，以當事人真實意思為中心的目的解釋為主要解釋規則，習慣解釋作漏洞補充，誠信原則決定解釋方向，各規則綜合運用并相互印證，選擇真實、最終、更優解釋。

• 規則描述

當事人就同一标的物簽訂多份房屋買賣合同，就同一事項，不同合同條款約定存在沖突。要綜合運用文義解釋、目的解釋、體系解釋、習慣解釋、誠信解釋等解釋規則并相互印證。文義解釋是合同解釋的起點，當事人的共同意志是合同解釋的依據。以當事人真實意思為中心的目的解釋是解決數份合同沖突條款解釋選擇問題的主要規則。作為輔助規則的習慣解釋，起到漏洞補充的作用；誠實信用原則決定合同解釋的方向。應綜合考慮各解釋規則，統籌兼顧，相互協調，最終達到确定當事人真實意思，公正裁判的目的。經過以目的解釋為核心的解釋選擇後，最終的結果呈現三種形态：一是真實意思條款排除虛假意思條款；二是最終約定排除階段性約定；三是選擇更優解釋條款。

規則三

農村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同違反國家土地管理政策，損害農村集體經濟組織利益，一般應認定無效規則描述。

• 規則描述

農村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同違反國家土地管理政策，損害農村集體經濟組織利益，一般應認定無效。農村村民出售其宅基地上的房屋給本農村集體經濟組織成員，或連環交易最後一手買受人為本農村集體經濟組織成員的，相關房屋買賣合同可以認定有效。農村村民在1999 年 1 月 1 日前将依法取得的宅基地連同地上房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人或回家鄉定居的華僑、港澳台同胞的，房屋買賣合同可以認定有效。農村房屋買賣合同無效後，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，合理确定過錯大小，擴大對買受人信賴利益的賠償範圍，避免出現利益嚴重失衡的情況。

規則四

為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當事人沒有買賣房屋的真實意思，應當認定該合同無效。

• 規則描述

雙方當事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應認定房屋買賣合同無效。第一，雙方當事人在簽訂房屋買賣合同後，出售方一直持有、保管房屋産權證及相關過戶發票、收據等原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，而買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應認定雙方之間房屋買賣合同并非真實意思表示，應為無效合同。第二，意思表示真實是民事法律行為應當具備的基本條件之一，雙方當事人沒有買賣标的物的真實意思，而為實現其他目的如獲取商業貸款或者住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應當認定合同無效。第三，房地産開發企業以規避國家對房地産行業調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《合同法》第 52 條第 3 項的規定，應當認定合同無效。

規則五

未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應當認定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務，則應當對買受人承擔違約責任。

• 規則描述

《買賣合同解釋》第 3 條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對标的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權緻使标的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”因此未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應當認定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務，則應當對買受人承擔違約責任，即出賣人對買賣合同标的物有無處分權并不影響買賣合同的效力，而僅僅影響到該買賣合同能否履行。

規則六

房屋買賣惡意串通的認定應由異議人舉證證明行為人和相對人具有惡意串通損害他人合法權益的主觀故意和客觀行為，且證明标準須達到排除合理懷疑的程度。

• 規則描述

惡意串通指行為人或相對人主觀上存在惡意，訂立合同使他人合法權益受損害之行為。“惡意串通”為主觀因素，即合同雙方當事人希望通過訂立合同來達到損害國家、集團或第三人利益的目的，“惡意”表明明知該合同内容違反法律法規，并會損害國家、集體或者第三人利益，“串通”即說明雙方當事人通謀，具有“共同的”意圖。惡意串通可以表現為合同雙方當事人事先就已達成協議，也可以是當事人一方作出意圖訂立合同的意思表示，對方當事人在明知該合同内容具有違法内容的情況下仍采取默示接受的方式與其達成該協議。它是合同雙方當事人互相配合或共同作為的結果。對于構成惡意串通的判斷，應當采納“排除合理懷疑”的标準。

規則七

房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務。

• 規則描述

在房屋買賣合同中，雙方當事人為了規避稅費，約定與真實意思表示不一緻的房屋價款，應屬無效法律行為，無法對當事人産生法律約束力。但是合同中其他約定是當事人的真實意思表示，其内容不違反法律、行政法規的效力性禁止性規定，該合同依法成立并生效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。從審判思路看，不應流于表面化的房屋買賣合同條款，應當結合付款金額與購房價格是否吻合、當事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發商惡意串通，明确真實的房屋買賣合同關系。

規則八

締約過失損害賠償應限于信賴利益損失的範圍，一般不應超過履行利益，同時還應遵循過失相抵的賠償規則。

• 規則描述

在合同訂立過程中因締約過失給對方造成損失的，有過錯方承擔損害賠償責任。對信賴利益的損失賠償結果既包括因過錯方的締約過失而導緻信賴人的直接财産的減少，也包括信賴人的财産應當增加而未增加的利益，最終是使雙方達到合同未曾發生時的狀态。締約過失責任的賠償限于信賴利益的損失，不等于在合同有效的情形下通過履行可獲得的利益，且這些利益應當是在締約時可以預見的範圍之内。

規則九

在房屋租賃法律關系中，出租人将租賃房屋出賣于第三人時，承租人按照法律規定享有以同等條件優先于他人購買的權利，但該權利是債權的一種形式，因而其不具有物權的排他性、對世性等特征。

• 規則描述

房屋承租人的優先購買權是指出租人轉讓房屋時，承租人依法或依約定而享有的于房屋所有權人出賣房屋時，得以同等條件優先購買承租房屋的權利。《合同法》第 230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”《民法通則意見（試行）》第 118 條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權”。

規則十

房屋買受人要求出賣人遷出戶口的請求不屬于法院民事訴訟主管範圍，出賣人承擔違約責任，法院可以根據履約情況、違約原因、主觀過錯程度以及給對方造成損失等因素酌情調整違約金數額。

• 規則描述

對于房屋買受人要求出賣人将全部戶口從涉案房屋内遷出的訴訟請求，因戶籍遷移系公安部門主管事項，不屬于法院民事訴訟主管範圍。《戶口登記條例》第10條規定：“公民遷出本戶口管轄區，由本人或戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，注銷戶口”。此項規定在性質上屬于管理性的強制性規範，不影響合同效力。無論出賣人戶口未遷出是否影響買受人戶口遷入，隻要出賣人未按照合同條款履行義務即構成違約。違約金數額約定過高，法院可以依法酌情調整；斟酌的因素包括違約金的數額、違約人的履約情況、違約原因、主觀過錯程度，以及給對方造成的損失等。違約金數額的處理，有固定數額違約金和按日或月計算的持續性違約金兩種方式

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