鄭州的千玺廣場，俗稱“大玉米樓”，是鄭州乃至于河南省最著名的地标建築，無人不知，無人不曉。建成之初房價3-5萬每平米，高的曾售價6萬多每平米，很多人都以購買到它而引以為傲。

近日，阿裡拍賣平台再次挂出千玺廣場13套标的進行拍賣。22層2201-2213号房屋，共13套2806.55平方米，将于2022年3月28日10時至3月29日10時止（延時的除外）再次拍賣。曆經了兩次流拍後，第三次千玺廣場22層1000萬起拍，市場評估價3158萬，折合單價3560元/㎡。

回顧去年7月16日，千玺廣場22樓整層拍賣，起拍價2400萬，單價不到9000元/㎡，第一次競拍，以流拍告終；第二次起拍1920萬，單價6800元/㎡，讓人意想不到的是，直到拍賣結束的時候，仍舊無人問津。而本次拍賣，則是又一次降價920萬後舉行的第三次拍賣。

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涉及刑事案件，背景較為複雜

從知情人士處獲悉，此處被拍賣樓層于2011年被購買，當時價格或将近一個億。購房者因非法集資判刑入獄，背後受害人多達500多人。因此，本次拍賣是刑事拍賣，目的是追贓。

有部分購房者對于刑事法拍房望而卻步，實際上通過法院拍賣獲得的房産，屬于合法交易，購房者能順利取得房産物權。

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賤賣背後，最尴尬的是誰

本次挂拍房屋隻有合同備案号，未辦理産權證的原因是：房屋購買方在付過一部分購房款後，去銀行申請貸款，卻因公司股東征信問題貸款審批未通過，後來公司也産生了債務糾紛。購房者未按揭、未補尾款，隻給開發商綠地交了首付。後購買方涉刑入獄，法院在向綠地追讨首付無果後，将千玺廣場22層進行挂拍。

按正常的房産買賣邏輯，如果買方隻交納了首付款，備案了合同，未按揭也未補尾款，那就意味着他同時也拖欠開發商綠地的50%購房款。按當時的購買價将近1個億來算，欠綠地将近5000萬。但此次拍賣的13套房産是100%産權，如果1000萬底價拍出，那房屋的産權實現完全轉移，綠地的5000萬欠款可能會面臨遙遙不可追的境地。

對綠地來說，或許主動接手後，與原購買方解除合同，才是保障自身利益最大化的最優選項。據悉，在去年第二輪拍賣時，綠地有意接手，但後來又不了了之。其中原因，或許看看鄭州綠地多個項目的狀态，也能推測一二了。

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稅費各付，但風險仍然存在

此次拍賣公告中，有一項内容與前兩次拍賣有較大變動。前兩次的拍賣公告約定：标的物過戶登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費、維修基金及其可能存在的水、電等欠費，經濟适用房、房改房等類型的房屋在辦理過戶時産生的稅、費、差價等費用均由買受人承擔。

由于挂拍的房屋隻有合同備案号，被執行人張某購買後未交契稅，所以對于新的購買人來說，拍下房屋後需要二次過戶，替被執行人補交上一手的稅費，同時，繳納本次交易雙方的全部交易稅費。

而此次拍賣呢，則規定由相應主體各自承擔，原權利人承擔的部分由買受人先行墊付，再憑票退稅。也就是說，如果有人買下這13套寫字樓，隻需要交4%契稅和0.05%的印花稅即可。替原權利人墊付的費用，後期可以憑票退還。

但是，也不能過于樂觀。因為公告明确了退稅的前提是：優先保障本案的執行款。如沒有剩執行款，這次就退不成了，需要買受人另行主張。

依此看來，退稅也是困難重重，大概率還需要買受人默默承受。一是，不确定執行款夠不夠，涉案金額有多少。二是，原房東現在已經進去改造了，如果還有其他資産，何至于三次拍賣“大玉米”呢？

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光鮮的外表 空虛的内在

據河南本地某知名媒體的記者調查，千玺廣場的辦公區共計30層，5樓至35樓為辦公區，總體有超過400間辦公區，其中空置區域超過200間，粗略估計空置率超過50%。

曾經高不可攀、炙手可熱的千玺廣場，怎麼會淪落到如此地步呢？據說，是因為這些原因：

1、CBD的外部交通環境和商業配套設施被诟病，一個好的商業辦公區不僅僅是一座樓的硬件，内部設施和外部環境，商業配套同樣重要，而在規劃之初CBD區位似乎并沒有深入地去考量這個問題，以至于後續的發展空間受限，大的公司企業很難長久落戶。

2、銷售型産品使得服務和物業管理跟不上，作為甲級寫字樓和五星級酒店一樣除了本身之外，服務是第一位的，開發商為了快速回籠資金将寫字樓賣給投資客，後續物業管理水平自然就成了問題，長此以往物業隻能越來越貶值而非增值。

3、鄭州本身就缺少大企業總部，前期對于進駐企業沒有任何想法和規劃，各類型公司良莠不齊，小公司過于依賴經濟環境變化，導緻入駐公司類型和數量非常不穩定。在千玺廣場現存的公司中，以融資擔保類的金融公司居多，大玉米的光環幾乎已經化身為了擔保公司的專屬臉面。

4、投資環境影響，近兩年一方面受國際疫情影響，另一方面多種行業都處于轉型期，用來投資的社會資金量大幅減少，但凡出現上千平米的二手商業物業出售，加上高額的商業物業稅費，動辄上千萬的資金投入很少有人或者公司可以負擔得起，更何況是一棟看不到什麼增值空間的物業呢。

身為中原地區的地标性建築，千玺廣場像是一個象征意義上的建築物，美則美矣，但脫離了實用的價值。

本次千玺廣場22層拍賣是否能成功拍賣，讓我們拭目以待!

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