商業别墅，簡稱“商墅”。

在國外，這種物業形态叫做Office Park，相當于辦公和别墅的組合，國内的商墅，一般是40年的商業用地産權，建築融合了别墅的形态，商住兩用。

開發商墅的項目，一般是由于地價成本高，建商辦産品可能利潤有限，所以設計成“商墅”，能夠收割一部分信息沒那麼對稱的改善型需求。

之所以有人把“商墅”，比作“傷墅”“傷心墅”，買了不想住，想賣賣不掉，淪為“傷心墅”，主要是源于商業别墅的幾個特性，無論是對于居住還是投資增值層面，友好度都并不高：

商墅實際上就是一個别墅形态的商業區，也就是說，你的鄰居，可以把他們的房子用來對外出租、用于各種業态的經營場所。

比如工作室、娛樂會所、私家餐飲、民宿酒店等，交付投入使用之後，裡面進進出出、來來往往的人員相對比較複雜， 對于居住的舒适度和私密性，影響非常之大。

想象一下住在辦公寫字樓裡面的場景，就知道今後在社區裡會遇到什麼樣的人了，商墅社區的開放性是很強的，因為裡面很多住戶，都是奔着營業，而非純居住的目的搬進來的。

另一個緻命的缺陷，就是商業别墅通常不能落戶，雖然在限購城市也不限購，但不能落戶，也讓房産綁定的城市資源少了很大的權重。

而且，還要擔心40年後，如何續繳土地使用權出讓金的問題，畢竟，商業性質的用地和住宅性質的不同。

商業别墅的容積率，通常都要比普通的别墅高得多，樓棟之間比較密集，樓間距不理想，因為房企一般都要考慮商業用地的開發利用效率。

對于住宅類的别墅，行業内一般都有一個相對舒适的容積率标準，但是對于商墅、商辦類産品，很多規範就沒那麼明确了。

所以，很多商墅都會以疊拼類型的别墅為主，有的甚至還設計了上中下三疊，容積率和樓間距，都會顯得比較密，更接近于排屋的觀感。

商墅的水電收費标準，基本都是商水商電，後期的物業費等維保開支，也要比普通别墅高出不少。

雖然商墅購入價格，可能要比70年的住宅别墅低出很多，甚至有的隻是普通别墅的半價，但是，後期的持續性開支，也并不少，而且是一個細水長流，積少成多的過程。

因此，商墅的持有成本，通常要比普通别墅和其他住宅高出不少，甚至要比普通商辦類産品都更高，因為商墅的贈送面積通常比較大，實得面積更大。

基于商辦的本質屬性，商業别墅的流動性，一般都不理想，其一在于金融方面的貸款首付比例，一般都是首付5成，後續的尾款貸款不會到20~30年那麼長，常見的就是10年。

而且，商業産品的交易成本，比如稅費、中介費等成本，都是要比普通的住宅、别墅要高出很多的，因此，商墅在二手房的市場流動性，就非常受影響。

一方面有能力承擔5成首付的受衆有限，另一方面，交易的成本也高居不下，所以，很多人購買了商墅，最後就隻能是留在自己手中。

住進去又不舒适，賣出去也賣不掉，出租也不一定租得起價格，進退兩難，因此，有人把商墅稱為“傷心墅”，也就很正常了。

對于普通的改善需求而言，購買商墅，還不如購買正常70年土地使用年限的疊拼别墅，或者大平層、洋房等産品，畢竟，商業定位的物業，和居住定位的，還是有很大差别的。

購買商墅，隻能抱着購買商鋪、門面的投資心态去買，這樣才不至于買到手，就開始後悔。

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