來源 | 黃漢城财經（zgtrendPlus）

作者 | 夏蟲

今天的蘇北人，直接經曆了從天堂到地闆的極大落差。

蘇北城市群，過去幾年簡直逆天而行：

鹽城，人口嚴重外流，房價漲幅卻高居全國第一，秒殺省會南京；

淮安，人均收入水平低于全國，卻冒出10萬元/㎡的天價學區房，看齊北上廣；

徐州，房價連漲58個月，創造了跨越周期的驚人記錄，視市場規律如無物.....

然而，長達幾年的樓市神話背後，醞釀着一場“大地震”。

去年下半年開始，蘇北樓市連連告急：

二手學區房10萬單價直崩至4.4萬，工抵房頻頻出現，地方不得不親自出手叫停降價......

有業主的财富瞬間縮水三分之一。

暴漲與陷落，仿佛就發生在一夜之間。當初有多麼高光時刻，今天就有涼得有多徹底。

靠近山東的蘇北五市（徐州、連雲港、宿遷、淮安、鹽城），由于經濟發展墊底，而長期處于内部的歧視鍊底端。

但是你絕對想象不到，這幾年它們的樓市有多麼瘋狂：

過去五年裡，蘇北五市房價居然全面碾壓蘇南。

如鹽城，房價從2016年的五千，直接翻了兩倍，沖到了1.5萬元/㎡，一個月調價三千的樓盤比比皆是。

淮安，是出了名的學區房炒作之城，頂配學區房直奔五六萬，叫嚣着要超過南京。

就連宿遷和連雲港，房價漲幅都超過了100%，把南京和蘇州都甩在了身後。

徐州，新房房價曾經連續上漲57個月，二手房價格連漲61個月，時間之長，漲幅之大，舉國罕見。

2020年，蘇北五市全員成交同比大漲，鹽城的住宅成交面積甚至創下了6年新高。

少有的幾個蘇南城市，如常州，勉強跟大家夥站在了一塊。

那幾年，蘇北的樓市奇觀讓人恍惚——

彼時，徐州每條大街小巷，老大爺們見面第一句話，不是國際形勢也不是下棋，而是聊買房。

開盤即售罄，茶水費搶破頭也要交......都不是什麼新鮮事。

聳動的熱土，才是人們不顧一切也要奔赴的“确定性”。

2020年下半年起，蘇北五城“地王”頻出。徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓闆價分别達到1.69萬元/㎡、1.58萬元/㎡和1.56萬元/㎡。

地價，已經超過當時的房屋均價。

每一次拍賣錘落下的聲音，都是金錢落地。

手握一日一個價的房産證，蘇北人迎來了他們此生少有的高光時刻——

到蘇南掃樓。

這幾乎是蘇北人的執念。

前段時間，江蘇淮安的一個邊緣小鎮，一個村民在蘇州出現新冠疫情的情況下，依舊悍然赴蘇買房，冒着感染的風險也要辦理按揭。

最離譜的是，村民張某竟然還是該村的防疫負責人之一。知規犯規，這種買房的執着着實讓人“佩服”。

果然，沒有什麼能夠阻攔一個蘇北人攜巨款到蘇南買房。

南京也沒能躲過蘇北人的錢包。畢竟，自家小城市動辄兩三萬的房價，已經能在南京買上一套還不錯的小房子了。

有網友感慨，每天起碼能聽到兩個鹽城人賣掉鹽城的房子去蘇州/南京。如果不是因為上海買房難，鹽城人傾家蕩産也會去上海買房。

南京的江北新區，更成了蘇北人投資的熱土。

彼時，江北的售樓處門口，會被各種各樣蘇北車包圍，有銷售透露，自家的項目有一半被蘇北人買走了。

管你是六朝古都還是地表最強地級市，進了售樓處，有錢的就是大爺。

不巧，蘇北人成了那幾年的大爺。

然而，今天的蘇北人直接經曆了從天堂到地下的極大落差。

繼長三角的淮南樓市出現白菜價的“鶴崗化”現象後，這種房地産的頹勢已經迅速蔓延到鄰近的蘇北樓市了。

以淮安為例，這座城市從去年8月份後，就開始了明顯的轉涼。

據克而瑞數據，今年1月，淮安的新房成交面積僅為14.21萬㎡，相對去年八月的最高點下降了足足57%。

為了賣房，已經有不少開發商降價促銷。去年國慶，淮安金樾府項目從開盤均價1.5萬元/㎡，直降至1.2萬元/㎡，相當于打了九折。

氣得高價買貴了幾十萬的業主們紛紛抗議，在春節期間也不忘到售樓高喊退房，甚至是直接搶開發商的生意——

現場降價大甩賣。

代表市場真實情況的二手房，情況則更為慘烈。

據克而瑞報告，曾經叫價到10萬元/㎡天價的學區房荷花池花園，現在已經暴跌至4.4萬元/㎡。甚至乎，還出現了“砸盤”的業主，直接降到2.9萬元/㎡。

前後總價價差，已經去到了驚人的數百萬。不知道高價買入的家長們，會不會已經哭暈在了廁所。

還有更多小區，房價正在加速滑落——

短短一年的時間，生态新城的梧桐公館從3萬元/㎡的價格跌至2.1萬元/㎡，業主财富瞬間縮水三分之一。中南世紀城和星雨華府等項目同樣迎來了大滑坡。

降價抗議潮，傳導到了鹽城。位于東台的某樓盤，從8500元/㎡降至6800元/㎡，同樣引來了業主們的抗議。

更騷的操作是，盡管沒有官方文件，但鹽城的各大售樓處都擺上了“限跌令”的字樣，表示成交價不能低于備案價85折。

在一些内部項目群裡，有銷售惡狠狠地念叨：“這個價還不賣（完），都完犢子！”

但紅彤彤的海報上，大家依舊維持着樂觀和體面——

“穩字當頭，信号積極。”

被譽為“蘇北榮光”的徐州，有部門直接發文件叫停某項目以“工抵房”的名義宣傳降價。

徐州，是真的急了。

因為，截至今年2月，徐州市區的新房庫存，已經一路高攀至369萬方，同比大增57%，去化周期翻了一倍。

這張“整改通知書”，背後的焦慮已經呼之欲出——

你們再降價，房子就真的賣不出去了！

房子賣不出去，就意味着土地也賣不動了。

據CRIC數據統計，2022年2月江蘇土地成交面積環比下降72.87%，13市中，要數蘇北涼的最徹底。

去年9月至今，淮安市區都沒有再增加新宅地供應，最後出現的三宗宅地，競得方是——

本土城投公司。

我上次看見這樣的調控手段，還是在東北樓市。

蘇北，何以淪落至此？

從2019年的一個深度報道，或許可以窺見一二。

2019年，有媒體深入蘇北調查，并且抛出了“蘇北貧困縣房價上漲之謎”的疑問。

你敢想象嗎？當時江蘇的一個省級貧困縣，房價會從2017年的3500元/㎡飙漲至2019年的7127元/㎡，不到兩年，房價翻倍，當地不得不對新房進行限價。

而這一招，往往常見于樓市活躍的一二線城市。

最吊詭的是，跟很多地方有價無市的情況不同，當地部分二手房甚至直破萬元。

當然，這一價格對于大城市的打工人而言或許不算什麼，但要知道的是，當地2018年城鄉居民年人均可支配收入僅為21815元。

這意味着，想在這裡買一套100平方米的房子，當地人不吃不喝工作都要30多年——

堪比中國房價第一城深圳。

讓小縣城房價飙漲的其中一個重要原因，就是當地的創造性政策——“集中居住”政策。

這一名詞雖然很陌生，但說白了就是把農村的房屋大量拆除，讓農民們集中遷到縣城居住。簡單來說，就是拆遷。

房地産的遊戲，有些手段是共通的。

我們來說一說鹽城。這座城市過去五年，有兩撥明顯的上漲行情。

第一波行情，是2016-2017年，鹽城積極響應中央“去庫存”号召，大力補貼新房購買。

當時，就連投資房，都明确規定：“對投資房産用于出租的，租賃稅收由屬地政府按照地方留成财力的50%進行補貼”。

直接給錢，真的是太兇了。

樓市迎來一波飛漲。

這段時間，來自上海和蘇南的投資客絡繹不絕，房子成棟成棟買入，房價漲到約8500元/㎡。

土拍中，甚至出現了樓面價高達1.3萬元/㎡的地塊，一時轟動全城。

2018年，房子供大于求的情況已經持續兩年，鹽城樓市的需求被嚴重透支，進入橫盤回調階段，房價一度跌破8000元/㎡。

但是，新的炮彈很快又來了——棚改貨币化安置。

《鹽城市區棚戶區（危舊房、城中村）改造整治三年行動方案》指出，至2020年底，改造住宅總戶數約5萬戶、住宅總面積約570萬平方米。

彼時，50-100元就可以買到一個棚改戶看房的号，售樓處的中介們都為此争破了頭，希望讓這些“香饽饽們”進來選盤。就算不買，看看也極好的。

第二波行情，從2019年開始就沒停過。這得益于大量棚改利好的爆發。

2019年至今，鹽城的棚改貨币化還在繼續，且每年維持在在10000萬㎡左右的水平，穩定地釋放出大量需求和熱錢。

其他城市也不例外。蘇北五市，過去的樓市熱火朝天，背後就有棚改的影子。

除了大規模棚改，地王頻出，還有部分區域發展利好，共同造就了過去幾年蘇北樓市的榮光。

但這已是強弩之末了。興奮劑的藥效過後，頹勢盡顯。

現在的蘇北，人口流失加劇，高房價透支購買力，已經蹦跶不動了。

它的明天，會是怎樣？

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