法拍房一般比市場低多少?随着北上廣深，限購的範圍的逐漸擴大，目前很多購房者都面臨兩個困擾：一是買不起，二是買不了一方面，熱點城市房價過高，負擔過重另一方面，調控政策趨于史上最嚴，限購限貸不斷加碼，即使手握資金也往往被限購，現在小編就來說說關于法拍房一般比市場低多少?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

法拍房一般比市場低多少

随着北上廣深，限購的範圍的逐漸擴大，目前很多購房者都面臨兩個困擾：一是買不起，二是買不了。一方面，熱點城市房價過高，負擔過重。另一方面，調控政策趨于史上最嚴，限購限貸不斷加碼，即使手握資金也往往被限購。

法拍房作為一種比較小衆的房産購買渠道，在這個時候就顯示出他獨有的價值。法拍房的起拍價均低于市場價，更重要的是在絕大部分城市不受限購政策約束，所有人都可以競買。

雖然“法拍房”具有一定的性價比，很多人往往認為隻要拍下後就可以“高枕無憂”，但從目前實踐來看“法拍房”也是具有較大購買風險的。

一、“法拍房”的優勢

1.法拍房的價格優勢

拍賣房産時，應當确定保留價（起拍價）。拍賣房産經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價确定。法律規定，起拍價不得低于評估價或者市價的70%。如果出現流拍，再次拍賣時，将酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。即若第一次拍賣流拍，可申請進行第二次拍賣，但拍賣總計不超過兩次，兩次拍賣均未成交，即進入變賣流程。例如房屋總價為1000萬，二拍起拍價可能低至560萬。

2.法拍房的貸款優勢

随着二胎、三胎政策的提出，國内房地産市場的需求持續增加。但因國家對新建商品房市場增大管控力度，新建商品房市場擴張速度減緩，存量房市場的影響逐漸顯現，但近兩年二手房貸款業務卻逐漸出現停滞的趨勢，新聞中頻頻出現銀行停止辦理二手房貸款業務的新聞。

與二手房相比，法拍房具有貸款優勢。在以往的司法拍賣中，為抵禦拍賣價款不能到位的風險，往往要求買受人一次性付清全款，增大買受人的壓力。為改變這種局面，現在法拍房的貸款政策向所在城市的二手房貸款政策看齊，并且還在以下幾個方面更具優勢：

①貸款審批流程快，3-5個工作日内即可完成貸款審批；

②法拍房買受人征信隻查詢一次，二手房按揭貸款查詢兩次征信。征信查詢次數多将反映出買受人的負債壓力大，潛在風險高，不便于買受人日後其他金融類業務的辦理；

③部分法拍房可以用信用貸做首付，最終可達到0首付。

有一點需要特别注意的是，由于拍賣流程快，從競拍當天到付款截止日期總共10天左右，如果需要貸款，建議買受人提前做好貸款預審的工作。

3.法拍房産權交割清晰

法拍房自司法拍賣作出的執行裁定書送達買受人時即轉移所有權。房屋拍賣成交後，法院收到買受人所支付的房款，将出具：1、成交确認書；2、法院執行裁定書；3、協助執行通知書。買受人持以上文件直接到國土資源、房地産管理部門辦理過戶和房産證。如買受人欲辦理貸款，事後其還需将房産證提交至銀行。執行裁定書與成交确認書均載明買受人的真實身份信息，買受人需持以上文件及其本人真實身份證明，至房屋管理部門進行變更登記，房屋隻可過戶在執行裁定和成交确認書中載明的買受人名下。

4.法拍房不産生中介費

市面上無論是一手房交易還是二手房交易都需要由中介機構參與，交易後必然涉及支付給中介機構的中介費或傭金，而法拍房并不收取傭金，僅産生拍賣成功後的部分交易費用，但此交易費用也遠低于市面上房産中介的傭金比例。

二、法拍房的劣勢

1. “法拍房”稅費負擔過重的問題

法拍房轉讓過程中，法院往往會在公告中标注稅費的負擔情況，一般有可能涉及的相關費用為：土地增值稅，個人所得稅以及房屋本身所需的物業費用（水電費等）。如涉及惡意拖欠上述物業費用等情況則買受人需要負擔的費用較多。如房屋為劃撥用途，則涉及補繳土地出讓金等費用。由于上述費用往往價值較高，如若在拍賣前未能就稅費問題進行詳細的調查，購房者往往會在成交後繳納大量的稅費，進而導緻購買“法拍房”所支付的成本提高。

2. “法拍房”自身存在的瑕疵的問題

由于“法拍房”作為法院強制執行的産物，其原所有權人往往存在資不抵債等情形。因此，該房屋中往往存在着不少瑕疵，具體可以分為以下幾個方面：第一，房屋涉及擔保、抵押；第二，房屋涉及的租賃；第三，房屋本身的質量瑕疵。

一般來講，房屋作為不動産，其擔保物權以登記為生效要件，故對于拍賣房屋擔保風險一般比較容易查清。而對于房屋質量來講，則可以通過法院組織的實勘進行判定。

但需要特别注意的是，對于房屋租賃情況需要在拍賣前重點核實。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期内，因買賣、贈與或者繼承發生房屋産權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。據此，在房屋未清空的前提下，房屋可能存在已租賃的情形，影響買受人對房屋的使用。即如若該房屋在查封以前，存在有效的租賃合同，根據買賣不破租賃的原則，該租賃關系對買受人有效，在此情況下不能強制騰退，影響買受人對房屋的使用權。如果該房屋上的“租賃關系”是被執行人虛構的，則買受人需通過訴訟方式撤銷該虛構的租賃合同，方能騰退房屋。買受人的權益實現的困難較大。

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