提到後海，很多人對蔚藍海岸都不會陌生，可以說是後海唯一一個大體量社區（近5000多戶），也是早期深圳關内體量比較大的濱海社區，不少人換房，在考慮社區品質和地段的時候，蔚藍海岸都是其中的必選項之一。

共分四期開發，其中一期、二期、四期統一管理，共享泳池等内部配套，社區内綠化、水域、活動空間寬廣，帶便利店、小型商超，不出小區就能解決日常生活所需；三期與其它期隔了條登良路，三期花園保養的不錯，帶泳池看起來更新、有層次。卓越自帶物業，管理很好，旁邊就是2号線登良地鐵口，毗鄰後海總部基地、深圳灣豪宅區，10分鐘左右可到海岸城商圈，15分鐘可到人才公園、深圳灣公園等；地上地下車位均有，不過大社區住戶多，車位還是有點緊張；幼兒園在小區裡面，帶北師大附小、附中學位。

蔚藍海岸是後海一帶少有的大型住家社區，地段優越，社區環境好，唯一兩個明顯的不足就是——樓齡有點老、學位一般，這也是為何其均價隻能在11-13萬左右，而隔壁觀海台均價卻到18萬了，也正是因為如此，三期業主蠢蠢欲動的想要共享南二外海德校區的學位，今年4月份還發起了納入南二外學區的倡議書。原本有機會借深圳灣學校學位起來的，可惜直接繞過了北師大學區（參考：深圳灣學校學區變動 ），現在小區的賣點就隻有住家大社區、地段好。

如果不是太關注學位，蔚藍海岸作為一個住家地段盤是很值得考慮的，與後海總部基地一路之隔，處于南山中心區和深圳灣中間地帶，将極大的滿足這一帶上班人群的居住需求，不管是成交活躍度還是租金水平，表現都很可觀，相比名校學位房小區和深圳灣豪宅區的房價，蔚藍海岸炒作成分低，基本上是地段之下小區價值真實體現。

下面我們帶大家一睹後海第一大社區全貌，全方位介紹每期戶型分布及特點，什麼樣的人群适合購買等。

蔚藍海岸一期

2001年入夥，樓棟、園林沿小區大道幾乎成對稱分布，1-11棟共10棟為一期（無4棟），其中3、8、11棟為2梯6戶的20層塔樓，戶型及其分布相同，都是2-3房；其餘樓棟為10-13層的闆樓，每棟又分為多個1梯2戶的單元，采光通風均不錯。步行5分鐘左右可到地鐵2号線登良站，目前均價為13萬左右。

面積在49-52平左右，分布在1棟的B戶型，戶數非常少，很稀缺，戶型方正、客廳出陽台東南向，帶開放式廚房，基本都是買來投資放租的，少有放賣

2房

面積在60-72平左右，分布在5棟DE戶型、3/8/11棟CD戶型，戶型方正實用，客廳正出陽台，都是偏南向，主次卧空間合理，廚房帶生活陽台。11月下旬有套71平低樓層830萬成交，目前僅一套低樓層報價960萬在賣。

3房1衛面積在79-89平左右，分布在1棟ACEF、7棟ABGH、3/8/11棟ABEF戶型，有兩種戶型格局，基本都方正、客廳出陽台，各種朝向都有，其中開門直對客餐廳的戶型，一個次卧空間太窄，另一個次卧有點不方正；大門在客餐廳中間的戶型很不錯，所有房間空間都合理，餐廳處還帶小陽台連接廚房，采光通風很好。

81平南向的10月中旬成交價在940萬左右，11月初有999萬成交的，10月份86平南向中層成交價在1150萬左右，目前有5套在賣，報價在955-1200萬左右，價差因面積、樓層而異，這種剛需型3房稍微有點緊湊，而且隻有1衛。

3房2衛

面積在92-99平左右，分布在1棟D及G-L、2棟A-H、7棟C-H、9/10棟A-D戶型，戶型格局一樣，均方正實用，客廳正出陽台，有多種朝向，廚房帶生活陽台。目前有2套在賣，都放盤沒多久，一套低層報價1250萬，另一套中層報價1300萬，12月底放盤價為1350萬，近來下調了50萬，價格還是有點高。

4房

4房因為面積不同也存在不同的戶型格局。

119-120平左右的4房分布在5棟ABCFG戶型、6棟A-G戶型，有多種朝向，5棟的朝向要優于6棟，戶型方正實用，客廳正出陽台朝南，客廳餐廳錯開、空間很大，廚房帶生活陽台，主卧面積也寬敞，不過有兩個次卧空間有點不夠，該戶型空間利用率一般。目前2套低樓層報價1300-1500萬在賣，價格和3房2衛相差不大，就該戶型來說還是貴了

136平左右的4房分布在5/6棟H戶型，有西南和東北向，戶型格局整體和上面的4房接近，陽台面積會更大，廚房方向過去可以改個儲物間出來。5、6棟還帶大面積4房頂複。

一期以小高層為主，居住密度低，得房率高，然而面積使用上有點不夠，位于整個地塊中間，看花園和中學、住家安靜，不過視野一般，由于樓齡最老，又沒有什麼景觀，戶型中規中矩，總價相對二三期會便宜更便宜。

蔚藍海岸二期

2002年入夥，有1-28共25棟（無4、14、24棟），其中1-3、8-15棟為1梯2戶的闆樓，大多為南北通透，8-9棟為20層，其餘為12層；5-7、16-18、27-28棟為2梯4戶的20層塔樓；19-20棟為2梯4戶的32層塔樓；21-26棟為2梯6戶的27-30層塔樓。19-26棟中高層部分戶型視野景觀不錯，看後海總部基地、人才公園、深圳灣景觀，不過挨着後海濱路，會有部分噪音困擾，目前均價13.5萬左右。

2房

面積在73-75平左右，分布在5、18、27、28棟的BC戶型，均方正實用，客廳正出陽台朝南，看花園安靜，廚房帶生活陽台。目前2套報價1130-1200萬在賣。

3房1衛

面積在86-89平左右，分布在17棟BC戶型，戶型方正實用、客廳正出陽台朝南，主卧空間大，最小的房間有點窄，不足在于衛生間采光要借助廚房，目前沒有在賣的。

3房2衛

面積在100-139平左右，是二期主打的奢享型3房戶型，1-5、16-28棟幾乎都是，有多種面積段的戶型格局，朝向也多樣，不過也有一些3房格局很差，客廳面積特别大，但是卧室之類有點窄，而且這麼大面積也沒做到通透，有點遺憾；同時19/20棟挨着中學，10樓以下的視野、私密性都很差（看學校宿舍），高樓層視野景觀會好點。下面我們綜合視野、景觀、戶型來介紹部分戶型。

想要安靜一點的就選1/3/5棟（105-109平），16/17、27/28棟的雖然也看花園，不過戶型格局一般，橫廳側出陽台（陽台在主卧），有套高層報價1350萬在賣。

想要住家安靜或者偏重視野景觀好的，19-26棟的都能選，戶型格局也不錯。比如分布在21-23棟的EF戶型，為109平的3房，都是偏南向、看花園安靜，戶型方正，客廳、主卧均帶陽台，餐廳陽台采光在側面，所有空間面積分布均勻，除了廚房采光一般外，格局整體都可以。目前有套低樓層報價1400萬在賣，價格還可以，就是樓層低了點。

分布在21-23棟的BC、25/26棟的CD戶型，為112平3房，都是東南向，戶型方正，客廳、主卧陽台連在一起，中高層所有房間采光視野都可以挨着後海濱路的戶型，在享受景觀的同時也要忍受噪音。同是21-23棟的A、25/26棟的E戶型，為126平3房，東南向，進門可改個儲物間做3 1房，客餐廳都帶明窗，通透性和采光很好，客廳側出長陽台，連接兩個卧室，中高層視野一流、可看深圳灣海景，很多人移步陽台都會覺得這個戶型的景觀折服，目前2套在賣，報價1650-1800萬左右。

112平3房

（126平3房）

19棟D和20棟B戶型不怎麼推薦，125平3房，面積全放在客廳上了，3個房間空間有點窄，客廳的大氣和房間的狹窄成鮮明對面，這種戶型很容易給人帶來落差感，19棟低樓層更不建議，由于緊挨着學校，視野直接被學校遮擋，不過這兩棟的高層應該不錯，視野景觀好、配上大客廳大陽台，又是另一種居住體驗，具體就看個人喜好了。

二期的3房中沒有特别完美的戶型，不足之中都帶有補償，戶型格局大同小異，不同樓棟分布都有，看個人偏重哪方面的需求（戶型/安靜/景觀/朝向），價差主要體現在樓層高低（價差可能在100-200萬左右），而不是直接由面積大小決定，所以我們會發現一些120多平的和100來平的報價很接近。3房戶數雖多，不過買來的都是自住，關注這裡的基本上都要等房子，放賣量很少，就5、6套在賣，報價在1300-1600萬左右。

4房

面積在140-178平左右，主要分布在8-15棟，位于小區中間，住家安靜，6/7、16/17棟的B戶型也是4房，雙龍抱珠戶型，偏南向、看花園安靜。戶型均方正，豎廳、橫廳都有，部分可以改成4 1房，不過都沒有做到真正的通透（前後雙陽台），部分戶型通透性還可以，還帶躍式戶型。目前隻有2套在賣，報價都是1800萬。

二期無論是花園設計、樓棟分布，還是戶型設計，相比一期都更加成熟，戶型多樣、敞亮，陽台和一期相比大了不少，主打大面積改善型3房，看個人需要有安靜和帶景觀的樓棟可以選擇，居住基本都是老住戶，新住戶以附近寫字樓人群為主，還有從南山其他片區置換來的改善人群，住家氛圍很好。

蔚藍海岸三期

位于登良路北側，2004年入夥，社區相對較新，花園層次感強、綠化率是四期中最高的，自帶幼兒園、泳池，為29-40共11棟（無34棟），小高層、高層都有，主打3、4房戶型，帶地面地下車位，沒一二四期那麼緊張，目前均價14萬左右。

2房

面積在81-87平左右，分布在32棟IJ、38棟MNQR戶型，戶型均方正實用，客廳正出陽台，廚房帶生活小陽台，32棟的西南向看花園安靜，38棟的東南向看後海濱路，視野可以，不過有噪音困擾，相對來說32棟的安靜，賣相會更好。目前2套報價1300萬在賣。

3房1衛

面積在93-94平左右，分布在30棟KL、36棟G-L戶型，戶型整體方正、客廳出陽台東南向，看後海濱路，廚房帶生活陽台，部分戶型主卧帶弧形落地窗。11月底有低樓層1280萬成交，目前沒有在賣。

3房2衛

面積在109-145平左右，下面我們根據不同戶型格局來介紹。

109平的3房位于37/40棟的BC戶型，37棟東北向、40棟西南向，戶型整體方正，客廳出陽台、開間大，均看花園安靜，其中10樓以上的客廳出弧形陽台，廚房帶生活陽台。目前2套東北向中低層在賣，報價1600-1800萬左右。

115-120平的3房分布在30棟E-J戶型、32棟KL戶型、36棟C-F戶型、37/40棟ADE戶型、38棟E-L戶型，有南、東南、西南、西北四種朝向，戶型方正，客廳側出陽台，客餐廳均帶明窗，采光通風不錯，廚房很寬敞、帶生活陽台。11月下旬南向中層有1520萬成交，目前2套在賣，報價1700-1880萬左右，短時間内估計都賣不掉，1700萬這套是東北向高層，業主換房，在下一套房下定之前不會輕易賣出，3月份的時候報價才1480萬，到現在已經上調了200萬。

128-135平的3房分布在30棟A-D、32棟A-H、36棟AB、38棟A-D戶型，都是偏北向、看花園安靜，戶型整體方正，客廳出陽台，主卧面積很大（部分戶型帶戶型落地窗），但有點不方正，可改出個小房間做3 1房。5月下旬有低層1498萬成交，目前有套樓下的戶型1780萬可賣（從1800萬降下來的），另有3套報價1780-2100萬左右在賣，1780萬價格就太高了，不過基本都還有談價空間。

還有分布在31棟的B戶型，為145平3房，戶型方正，客廳出陽台東向看花園，主卧和次卧分布在客廳兩邊，可改成4房，目前沒有在賣。

4房

面積在150-158平左右，有多種戶型格局。

150-152平左右的4房分布在29棟A-F戶型，躍式設計，均朝北，戶型整體方正、客廳出陽台，餐廳帶明窗，通透性還可以，就是廚房位置有點不方正，目前沒有在賣。

155-158平左右的4房分布在31棟A-C、35棟A-F、39棟ABGH戶型，有南向和東向，戶型方正實用、客廳正出大陽台連接書房，餐廳也帶陽台，采光通風不錯，廚房旁邊還帶儲物間，所有空間都很合理，有套報價2200萬在賣，業主心态高，也不怎麼誠心賣，近期剛上調了200萬。

160-170平左右的4房分布在35棟GH、39棟C-F戶型，都是偏南向，戶型格局是155-158平4房的放大版，餐廳處陽台連接旁邊次卧。目前4套在賣，報價2200-22500萬左右，價格偏高，都不急賣。

33棟的A-D戶型是188-190平的躍式4 1房，32棟MN戶型是235-238平的躍式5房，戶型沒什麼毛病，需求群體較少，畢竟有這種戶型需要的都是大買家，完全可以選擇深圳灣一帶的次新社區了，成交放賣都少。

蔚藍海岸三期樓齡相對一二期較新，外立面看起來也不顯老，花園更有檔次，戶數少、獨享内部配套，折舊程度低，是卓越做的最好的一期，所以均價會比一二期高，同等戶型報價也要高，相對來說我們也更建議購房者關注三期。

蔚藍海岸四期

2004年入夥，分東、西兩座小高層，2梯6戶，4樓為空中花園，帶底商，和一二期共享花園配套，主打剛需戶型，西座挨着後海大道的戶型會有噪音困擾，目前均價12萬左右

面積為54平，分布在東、西座的F戶型，為西北向和東北向，戶型方正實用，客廳出大陽台，廚房帶生活陽台。目前僅一套東座報價680萬在賣，不看房650萬可賣。

2房

有62-78平左右，分布在東、西座的ABE戶型，有多種朝向，戶型均方正、客廳帶陽台（其中62平的是橫廳），廚房帶生活陽台。5月初68平西向低樓層有779萬成交，目前3套在賣，報價860-930萬左右，賣了都有一段時間了，價格也是慢慢調上來的。

3房

面積在92-94平左右，分布在東、西座的CD戶型，戶型方正、客廳出陽台偏南向，廚房帶生活陽台。4月底有965萬成交的，最近剛放盤一套報價1280萬，價格虛高，業主也不急賣。

蔚藍海岸四期隻有兩棟，小戶型居多，非常适合從地段角度出發關注升值的剛需買來過渡，而且不少人是先買了四期小戶型再置換到其他期的大戶型去，和一二期在一起，住家氛圍濃厚，但靠近後海大道的部分戶型會有噪音影響，正南側視野會受深圳灣公館影響。

結語

蔚藍海岸作為後海少有的大體量住家社區，每一期戶型分布都很鮮明，一期剛需改善均能選，二三期主打奢享型改善3、4房，注重安靜或者視野佳、有景觀的都可以選，四期剛需戶型為主。置業大社區，不管什麼需求都能在這找到合适的戶型。

蔚藍海岸也憑借處于後海絕佳地段、交通等優勢，又是大體量、住家氛圍濃厚的社區，很受改善歡迎，一些剛需選擇了蔚藍海岸後，後期置換也會優先考慮本小區。

不過吧，很多改善需求也會對這個小區特别猶豫，原因就是開篇我們說了的，樓齡有點老、學位一般，正常改善家庭置換都是為了提升居住環境（次新小區）和考慮學位的，蔚藍海岸着實欠缺的明顯，很多老業主猶豫習慣了住在這裡，不願置換到其他地方，為了孩子上學可能會去其他名校區域買個小戶型來用學位。

此前我們也有不少客戶在蔚藍海岸和城市山林兩個小區之間徘徊，最後考慮升值和學位，選擇了城市山林，還有那些擠破頭去買華潤城的，那麼高密度談何居住舒适度，可小區和房子難有完美，考慮了其中一點，可能就要犧牲其他需求，不過是看中華潤品質、次新小區、地段配套、學位等，在升值面前，居住舒适度是居于次要地位的。

還有就是靠近深圳灣豪宅區，導緻其大戶型5房之類的PK不起來，成交不活躍。

那麼，蔚藍海岸樓齡無法改變，學校就在小區旁邊，學區變化的可能性很小，除非以後有名校加身，這将讓蔚藍海岸實現翻身，有機會與南二外學區小區價值并駕齊驅，同時因為社區住家合适，甚至有機會超越周邊其他小區。

小區目前的價格也是其價值的真實體現，不會像其他名校學位房或者有區域概念支撐的片區那樣，價格上升在現階段讓人懷疑透支明顯，蔚藍海岸的房價還是比較合乎市場的。如果對學位需求不明顯，或者可以選擇去其他名校區域買個小戶型專用學位，蔚藍海岸在住家上來說還是很适合的，特别是在後海總部基地、南山中心區上班的群體。

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