每個人心中都有一座大城市夢，南京作為全國十大熱門城市，深受很多年輕人的喜歡。

随着城市化的發展，現在南京的國際化進程越來越快，當然對于這座城市來說，每年随着大量的科技人才流入，也推動了南京的經濟發展。

2020年南京共完成經濟總量1.48萬億，首次進入全國城市排名第10位，這對于南京來說或許是占上了一個新的台階，也側面印證了這座城市未來的發展潛力是非常大的。

當然每年巨量的人口流入南京，也推動了這座城市樓市的發展，而對于現在南京樓市房價來說真的“不便宜”。

現在整個南京地區的平均房價約為3.48萬，在全國315座城市當中處于第8位。而與南京房價較為相近的主要是浙江杭州和海南三亞。

現在浙江杭州的平均房價約為4.05萬，三亞的平均房價約為3.71萬，南京與這兩座城市房價比較，或許南京樓市的房價并不貴。

但南京房價在整個江蘇地區13座地區城市當中處于遙遙領先的位置，要比蘇州、無錫高出太多。

根據第7次人口普查數據，現在南京地區的常住人口約為931萬人，而對于南京本身就是一座全域城市化的城市，本身管轄的面積也并不是很大。

從管轄面積上看，南京的管轄面積大約為6586平方公裡，折算每平方公裡人口密度約為1414人。

以省會的角度看，南京的管轄面積或許整個南京并不算太大，而對于全國絕大多數的省會管轄面積基本在1萬平方公裡左右。

南京作為江蘇地區目前唯一的全域城市化的城市，這個區域現在共擁有11個城區。

就房價而言，現在南京地區房價最高的是南京的老城區鼓樓區。

現在鼓樓區的平均房價大約為5.1萬，這樣的價格在江蘇所有的區縣當中處于遙遙領先的位置。

鼓樓區的房價高，主要與這個區域本身管轄面積就不大，另外與這個區域它相關的配套完善有直接關系。

對于南京鼓樓區管轄面積大約為53平方公裡，而這個區域的常住人口更是達到了94萬人，折算人口密度每平方公裡達到1.77萬人。

可以看出鼓樓區是一座寸土寸金的區域，而這個區域每年創造的經濟價值也是非常高，2020年鼓樓區共完成經濟總量超過了1,772億。

用寸土寸金來形容鼓樓區一點也不為過，不管是站在人口總量的角度，還是站在經濟總量的角度，鼓樓區在整個江蘇地區處于遙遙領先的位置。

這些年南京大力推進河西闆塊建設，而對于現在南京建邺區的房價也越來越高。

現在的建邺區平均房價約為4.89萬，在南京11座城區當中處于第2位，緊跟鼓樓區的步伐。

從城市化的即視感上看，建邺區是大南京城區建設最好的一塊區域，這個區域大企業雲集，而這個區域本身的管轄面積也大約隻有83平方公裡。

2020年建邺區共完成經濟總量1,121億，盡管這個數據與鼓樓區有很大的差距，但未來建邺區的房價或許不會比鼓樓區低。

南京老城區還有玄武區和秦淮區，現在這兩個區樓市的房價在南京地區分别處于第3位和第4位。

現在玄武區平均房價約為4.68萬，秦淮區平均房價約為4.11萬。對于這兩個區，他們的管轄面積與鼓樓區和建邺區沒有太大的差别。

現在玄武區的管轄面積約為75平方公裡，秦淮區的管轄面積約為49平方公裡，而對于這兩個區域的經濟總量在2020年都超過了1100億。

可以看出南京四大核心中心城區雖然面積小，但每年創造的價值是巨量的。那麼随着城市化的發展，這些區域的配套的确要好于周邊的一些遠城區。

這些年南京大力推進城市化發展，促進南京全域城市化，也大力加速了南京部分遠城區的開發。

雨花台區和栖霞區應該是南京樓市房價的第二梯隊的兩座城區。

現在與花台區的平均房價約為3.26萬，栖霞區的平均房價約為3.14萬。對于這兩個區域與南京樓市平均房價仍然有一定的差距，可以看出這兩個區域樓市或許是整個大南京地區樓市房價的“價格窪地”和“價值窪地”。

價格窪地是從他們房間的差距可以看出至少8000左右的差距，的确讓很多改善型群體能實現不遠離大南京城區但又能安家的夢想。

當然這兩個區域的管轄面積其實也不大，雨花台區的管轄面積約為132平方公裡，栖霞區的管轄面積約為395平方公裡。

這樣的管轄面積在很多城市當中，也就是1~2個鄉鎮的管轄面積，但對于這些區域來說，每年創造的經濟價值是巨量的。

2020年栖霞區共完成經濟總量1,569億，雨花台區共完成經濟總量947億。

在南京地區房價處于第7位到第8位的主要是南京江甯區和浦口區，一個處在江南，一個處在江北。

未來的南京會是更大的城市格局，而未來的南京還要帶動周邊8個城市相向發展，對于南京也會實現“一江兩岸”的大城市格局。

随着大南京城市化推進這兩個區域，每年的房地産開發投資是巨量的，也就是說位于這兩個區域，每年都有很多新造的小區。

對于現在江甯區平均房價約為2.77萬，在南京地區房價處于第7位，浦口區平均房價約為2.37萬，在南京地區處于第8位。

但在剛需的角度來看南京樓市房價或許江甯區和浦口區更适合剛需群體，畢竟這兩個區域的樓市房價遠比其他區域要低出很多。

但随着南京軌道交通實施，或許未來這兩個區域的角角落落都會實現軌道交通，也就是說可以花更少的錢，可以在南京選擇一個好地方安家。

南京也并不是所有的區域房價都很貴，對于南京六合區、溧水區和高淳區來說，房價在南京地區處于後面的三位。

現在六合區的平均房價約為1.66萬，溧水區的平均房價約為1.19萬，高淳區的平均房價約為0.9萬。

對于這三個區域樓市房價在整個江浙一帶應該都是低廉的，畢竟随着城市化的發展，現在對于江蘇和浙江多個城市樓市房價都已經很高很高。

随着南京中心城區樓市房價越來越高，對于部分剛需群體而言，或許南京樓市房價存在很大的“危機”。

房價太高的确抑制年輕人創業，抑制年輕人在這裡安家，相對來說一座城市房價高對城市的确有一定的影響。

但站在更高的角度看南京，南京樓市房價呈一定梯隊化發展，對于一些有能力的高科技人才，或許選擇鼓樓區、建邺區、玄武區、秦淮區更為合适。

而對于一些改善型的家庭，或許選擇與花台區、栖霞區、江甯區、浦口區更為合适。

對于一些剛開始創業的年輕人，也就是剛需群體，或許選擇六合區、溧水區、高淳區更為合适。

随着軌道交通未來的大力推進，對于部分遠城區與中心城區的距離也不再遙遠，或許能夠通過地鐵交通即可實現30分鐘通達。

而且随着各個區域大力推進城市化建設各個區域未來的相關配套也越來越好，相對來說，星羅密布的塊狀化布局對于整個城市而言也是未來的發展趨勢。

現在的南京已經不再是一座單打獨鬥的城市，而對于現在的南京更是江蘇、安徽地區最大的中心城市。

随着大南京都市圈的建立，也推動了這座城市與周邊多個城市融合發展，包括安徽地區的滁州、馬鞍山、蕪湖、宣城等地。

也包括位于江蘇地區的淮安、揚州、鎮江、常州等局部區域。

大南京都市圈的建立不僅僅隻是口号上的建立，更是軌道交通設施上的建立，促進了經濟往來，也促進了人員交流。

而對于“未來的城市”，或許不再是以一個城市的角度去看待，而是以一個都市區的角度去看待。

作為全國十大熱門城市之一的南京未來的發展空間，幾乎是看得見也是摸得着的。

近期位于南京到鎮江句容的軌道交通，開通了也真正意義上拉近了南京與鎮江之間的距離。

随着南京到揚州的軌道交通，未來的實施與開通，将加速揚州這座曆史名城，快速融入南京建設。

對于處在皖江流域的蕪湖、馬鞍山、宣城來說，快速融入大南京，建設利于蕪湖、馬鞍山快速對接長三角核心區。

安徽滁州距離南京城區太近了，随着南京的軌道交通到滁州未來的開通，相信滁州這座城市也會迎來蝶變。

南京作為全國十大熱門城市，本身城市定位就比較高，而且南京還是全國15座副省級城市。

随着南京綜合實力越來越強，相信進入南京的高科技人才也會越來越多，對于前往南京落戶的世界級500強企業也會越來越多。

盡管現在南京地區的房價較高，但對于南京這個城市樓市而言，或許樓市的危機遠遠低于它樓市的契機。

盡管現在南京樓市房價處于高位，或許對于部分剛需群體而言，南京樓市房價或許站在了高位的十字路口。

從大南京都市圈的格局看，南京樓市房價存在一定的支撐，整個南京地區房價大跌的概率不高，反而随着大南京綜合實力的提升，未來南京地區房價随綜合實力的提升，逐年攀升的概率非常高。

一座城市的發展不是一天兩天建成，而一座城市更需要多帶人為之共同奮鬥。

自古南京就是一座重要性的中心城市，相信這座城市在新時代的今天同樣能夠成為一座國際化的大都市，成為一座人人向往的國際化門戶城市。

個人觀點，僅供參考。

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