已抵押的房子還能過戶嗎?2004年3月31日，楊某某與物有公司簽訂《商品房買賣合同》，購買涉案的位于烏魯木齊市××号房2007年2月12日，原告許某某(買受人)與被告楊某某(出賣人)簽訂《購房合同》，約定：1．出賣人以劃撥方式取得位于烏市××小區3号樓1單元201室；3．買受人：該商品房陽台是封閉式，該商品房合同約定産權登記建築面積81.964平方米，其中套内建築面積74.625平方米，公共部位與公用部分分攤建築面積7.319平方米；4．該商品房總金額為78，200元；5．雙方按以下原則處理：先預付4萬元整，餘額3萬8千元等房産證辦好後一次付清辦證所産生費用，雙方各自擔應付費用(交易稅由出賣人承擔，房産證費用由買受人承擔)，我來為大家講解一下關于已抵押的房子還能過戶嗎?跟着小編一起來看一看吧!

已抵押的房子還能過戶嗎

2004年3月31日，楊某某與物有公司簽訂《商品房買賣合同》，購買涉案的位于烏魯木齊市××号房。2007年2月12日，原告許某某(買受人)與被告楊某某(出賣人)簽訂《購房合同》，約定：1．出賣人以劃撥方式取得位于烏市××小區3号樓1單元201室；3．買受人：該商品房陽台是封閉式，該商品房合同約定産權登記建築面積81.964平方米，其中套内建築面積74.625平方米，公共部位與公用部分分攤建築面積7.319平方米；4．該商品房總金額為78，200元；5．雙方按以下原則處理：先預付4萬元整，餘額3萬8千元等房産證辦好後一次付清。辦證所産生費用，雙方各自擔應付費用(交易稅由出賣人承擔，房産證費用由買受人承擔)。

經詢問，雙方均認可，在合同簽訂後，許某某已經實際占有并使用了涉案房屋，并将全部購房款支付給了楊某某。現經查詢，目前涉案房屋仍處于抵押狀态，抵押權人為商業銀行淮海分行，抵押人為物有公司，債權數額為81，000元，債權履行起止時間2002年8月21日-2023年8月21日。登記時間為2002年8月21日。

法院審理認為，首先，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。許某某與楊某某之間簽訂的《購房合同》合法有效，許某某履行了給付購房款的義務，也行使了占有、使用涉案房屋的權利，楊某某理應履行協助辦理不動産登記過戶手續的義務。但是，根據查明的事實，目前房産仍在物有公司名下，且仍處于抵押狀态。從減少許某某訴累，方便涉案房屋過戶的角度出發，一審法院建議許某某，可以追加物有公司作為第三人，以便查明物有公司與楊某某之間是否存有阻礙涉案房屋過戶的其他債權債務糾紛。

按照《中華人民共和國民法典》第四百零六條規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押财産。抵押财産轉讓的，抵押權不受影響。對此的理解為，抵押期間，抵押人将抵押财産轉讓的，抵押權不受影響，即抵押财産是設有抵押權負擔的财産，進行轉讓，抵押權随着所有權的轉讓而轉讓，取得抵押财産的受讓人在取得所有權的同時，也負有抵押人所負擔的義務，受到抵押權的約束。一審法院詢問許某某，是否同意在過戶後，由其履行向抵押權人商業銀行淮海分法院行償還貸款的義務。但，許某某表示均不同意。

許某某不同意，就會造成即使法院判決楊某某履行協助辦理不動産過戶登記義務，涉案房屋也無法從物有公司落戶至許某某名下，且抵押權無法實現的情況，因此，依據《中華人民共和國民法典》第五百八十條規定：當事人一方不履行非金錢債務或履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或事實上不能履行；(二)債務标的不适于強制履行或者履行費用過高；……，對于許某某要求楊某某協助辦理涉案房屋産權過戶變更登記的訴訟請求，不予支持。

依據《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。也就是說，物權的設立是需要進行登記後才能發生效力的。目前，雙方當事人之間産生的是因購房合同而産生的債權關系，故法院對許某某要求确認涉案房屋歸其所有的訴訟請求，不予支持。

法院判決：駁回許某某的訴訟請求。

本案的争議焦點為：許某某要求确認涉案房屋歸其所有，并要求楊某某協助其辦理涉案房屋的産權過戶手續，有無相應的事實及法律依據。

本案關于許某某要求楊某某協助其辦理涉案房屋不動産權過戶手續的訴訟請求，因涉案房屋目前登記的權利人并非楊某某，故，該項請求存在法律上和事實上均不能履行的情形，确認涉案房屋歸其所有并協助辦理過戶手續的訴訟請求，不應得到支持。

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