萬科、海亮、雅居樂三盤近期推出的産品，均價在11500元/㎡左右，同在一個片區的中海新項目最低均價在14000元/㎡，至少要高出2500元/㎡左右。不少人要問：憑啥？有何不同于競品的突出之處？

年底，随着中海、金地、金茂三個改善型“府”系項目接連問世，西安最南邊的常甯新區再次凸顯在購房人面前，突然間成為“終極改善夢想承載地”之一。

讓酒師更感興趣的是，多年沉迷于曲江的中海，2017年來相繼在沣東推出中海·昆明路九号、城北推出中海太華府後，2018年落子城南大學城闆塊，是否一如既往地地展現中海的特點，并且給中高端置業帶來新的體驗？

酒師覺得有必要去實地考察一番。

—— 壹 ——

相較于其他片區來看，“中海·長安府”所處的常甯新區大學城闆塊對于不少購房者來說，還有些陌生。

酒師覺得有必要來說一說這個被稱作“大西安城市陽台”的常甯新區。

2009年，西安第四輪城市規劃修編“一城多心”發展格局，常甯新區成立，“山水之城”為建設目标，打造西安城市下一個“曲江”。

然而，近10年的發展時間，受制于區域交通、規劃以及其他新區更亮眼的發展增速，讓常甯新區鮮少在各大媒體、置業者讨論的購房區域“菜單”中。

轉機發生在去年。2017年西安啟動以高新區為引領，聯動“航天基地 沣東新城 常甯新區大學城闆塊 科研院所”等為依托的“萬億科創大走廊”。今年，高新區向南擴張，建設中央創新區（CID）以及絲路國際中心核心區。而在區位上，常甯新區與高新CID“未來之瞳”形成無縫銜接，相互聯動。

高新區南拓，從用地規劃上來看，主要以産業、商務、辦公為主。那麼大量人口湧入，其所帶來的巨量居住需求，和相對應的消費需求必将外溢至高新區域周邊。那麼從區域看，向西過渡至沣東片區、向東外溢至常甯新區。

這時，距離秦嶺7.5公裡、主城區12.6公裡，與高新無縫銜接的常甯新區的任務也就非常明了，為承載大學城闆塊高知分子以及高新精英人士居住需求，提供低密的品質生态宜居住區。而同時，常甯新區豐富的科教資源，也将會輸送至高新。

也因此，與高新中央創新區緊密相連的常甯新區将會成受益片區，而大學城闆塊，作為目前常甯新區發展最成熟的區域，成為最大的受益闆塊。

客觀來講，區域整體發展尚處于起步，在這裡置業，存在一定的抗拒心理，是顯而易見的。

但在酒師對于區域調研後發現，區域目前對于綜合管廊、雲軌、交通幹道建設等市政配套以及潏河濕地公園、區域環境等生态治理都已在逐漸完善中，可以預想，随着區域高速發展以及高新中央創新區與常甯新區的聯動發展，未來區域發展已然可以預見。

以高新為坐标，常甯新區所在位置，具有“近山不進山”、“離塵不離城”的特性，與高新、老城南乃至航天地闆塊，有西沣路、城南大道、子午大道、學府大道等貫通，對于在城南置業的人士而言，在道路交通的通達性和房價梯次的影響，區域選擇的權重無疑在增加。

丨學府大道

這裡目前不僅有着雅居樂、萬科、海亮等多個盤，均價在11500元/㎡左右，可供剛需、剛改置業選擇；同時，随着今年中海、金地、金茂，以及之前的恒大項目的面世，也為改善置業提供了選擇。

—— 貳 ——

最近的一批房價公示信息顯示，中海·長安府首次推出三棟精裝高層和洋房，高層均價在14000元/㎡，洋房均價在18000元/㎡。要比區域内目前在售的萬科、雅居樂、海亮項目高層房源高出2500元/㎡左右，比同闆塊的金茂府19448元/㎡的均價低5000元/㎡左右。怎麼看其産品價值和價格？

從位置來看，中海·長安府位于學府大道與翰林路十字東北角，與同屬豪宅的科技住宅項目金茂府為鄰，形成學府大道上的高品質改善住區。

所在地段，西鄰高新三期中央創新區（CID），項目的東側、南側為陝西師範大學、西北大學、西安外國語大學等高校以及一個商業綜合體。北側為交大一附院長安分院、櫻花廣場、萬科生活廣場、長安文化中心等生活配套，可以說配套基本完善，但目前，項目周邊缺少有品質的基礎教育配套。

這個将在未來得到解決。在現場了解到，在中海和金茂項目的南側，也就是沿着學府大道北側，規劃預留了文娛和教育用地，後期将有中海和金茂分别建設。酒師想兩個項目無論從産品調性還是品質屬性上來看，引進的小學品質估計不用擔心。

中海·長安府的案名，為何有“長安”二字呢？不是凸顯項目所在區域，而是取意再現“唐都長安”的生活狀态和人文美學。在項目的産品設計上，采用了中海最新産品系“流間大境”。“流間”什麼意思呢？即：流動的空間、流動的時間。“大境”就是空間大的情境。

所以，如果你要問酒師對于項目産品的第一印象的話，就一個字：大！

1、樓間距大。項目的樓間距在50-70米，而建築的高度最高不超過38米。樓間距比建築高度大。

2、客廳大。中大戶型的客廳基本采用西安目前少見的橫廳設計。可以根據家庭生活的需要，從中分隔從兩個東區，滿足不同家庭成員休閑需要。

3、陽台大。陽台最大長度接近7米、寬度1.8米左右，加上外擴的弧形設計，為居家增添了可展現不同形态的休閑廳功能。

丨非常具有格調的售樓部

項目總占地197畝，建築密度僅20%，綠化率35%。4500㎡中庭景觀，約等于7個網球場、平均50餘米樓間距、闊景陽台、寬廳設計等，處處體現産品“大境”之大。

而戶型主要有四種，分别是：190㎡四室三庭三衛、165㎡四室兩廳兩衛、125㎡三室兩廳兩衛、95㎡三室兩廳一衛。

1、190㎡四室三庭三衛：南北雙陽台，戶型方正。同樣為大寬廳設計，空間設計也顯得靈活多變。讓酒師最中意的一點是，在老人房也設計了套衛，滿足老人與家人不同的生活習慣，如起夜等也無需頻繁打擾家庭其他成員休息。這一點，可以看出中海在戶型設計上體現出來的人文關懷情節，值得點贊。而同樣，南向雙卧的大飄窗、大客廳、南陽台的大空間也同樣讓整個空間更顯一種世家風範。

丨190㎡戶型圖

丨190㎡客廳樣闆間實景

2、165㎡四室兩廳兩衛：在剛剛看到這個戶型樣闆間時，酒師确實被驚豔到了。大寬廳設計、U型大廚房設計，1.8米進深大陽台，空間感非常充足。與今年市場上常見的寬廳戶型不同的是，它并沒有采用獨立環繞這種“器”字形戶型，而是更加注重動靜線，将功能空間與生活空間更有序的排放。

丨165㎡戶型圖

丨165㎡客廳樣闆間實景

3、125㎡三室兩廳兩衛：北、東雙陽台，采光通風非常不錯。餐客一體，采用寬廳設計。卧室空間感比較舒适，飄窗也十分寬闊。在中小戶型中，這個戶型算是最佳選擇。但稍有不同的是，與常規南向瞰景陽台不同，為了讓戶型更加方正，不顯狹長，将觀景陽台放置在東側，并不是常規的南側。這一點可以在實際看房時，根據自身喜好來評定。

丨125㎡戶型圖

丨125㎡客廳實拍

4、95㎡三室兩廳一衛：南北通透，餐客一體的設計在視覺感受上顯得非常大。主卧寬闊飄窗、南向闊景陽台，縱享“悠然見南山”的生活意境。稍顯不足的是南北進深較長。

丨95㎡戶型圖

總體來說，中海·長安府項目确實也給人一種耳目一新的感覺。

165㎡、190㎡戶型，甚至是125㎡的寬廳設計，打破了以往固有的空間格局排布，讓整個空間有了功能化與靈動性，正如“流間大境”一般，在流動的空間與時間中，為居者随着時間更叠留下更多可能。

譬如新婚燕爾的小兩口更喜歡将客廳一角做成靈動派對空間；而初為父母則更傾向于為孩子打造出一片娛樂天地；當子女成長，客廳則更多的是承載兩代人關系的凝系以及與兒女的嬉戲空間；當功成名就之時，含饴弄孫，讀書看報，侍弄花草魚蟲。

讓居所有能力更有空間，去承載時間的變換。

不僅僅這樣的産品設計在目前市面上非常少見，同時産品創新、細節提升上也同樣讓項目在高品質豪宅項目中更具有競争力，亦對市場産品品質提升，起到了積極的促進意義。

而中海，也在樣闆間的整體細節中，極大的還原了業主未來生活場景。可以看到的是長安府的樣闆間都将非常占空間的門窗、室内管道排布做出了真實的樣子...家是什麼樣子，樣闆間就是什麼樣子，大大方方、利利落落，讓酒師非常喜歡。中海對于自己産品的自信這一點，我想實地看過樣闆間的朋友都會深有體會。

丨很多樣闆間追求空間感而刻意去掉的燃氣管道

丨嵌入式可移動電源插座

—— 叁 ——

從年初10餘家房企逐鹿常甯，中海脫穎而出，溢價率超100%拿地之後，酒師就一直保持關注。但從“産品面市”到“入市登記”，隻用不到一周的時間。在酒師看來，作為新項目這樣做似有些不可取。

但出人意料的是，在如此短的時間内，卻能夠在意向登記中取得在10-12月進行登記的同類盤中人氣較高的成績。這一點與中海自身品牌過硬有關，同時也從大角度上與常甯新區的未來發展有關。

目前看來，在區域現狀、未來基本同等的情況下，中海·長安府的“貴”，不在于價格，而在其價值。

在購房時，很多人經常會參考别人對于一個區域、某個項目的評價或感官，從而就盲目的形成了對于片區、項目的初步感受。或好或壞，但一旦定性，對于片區和項目真實判讀就往往會發生誤導，甚至錯失良機。就如沣東、浐灞以及如今的常甯一般。

所以，不妨在聽取别人的建議基礎上，綜合利好落地、政策扶持、企業入住、産品品質等信息，進行綜合評判，得出恰當的結論，作出理性的選擇。

編輯=周鑫 編審=徐紅

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