這幾天走了幾個科技城的樓盤，以購房人的角度了解了一下這邊的商品房市場，進行了一些調研，同時也有了自己的一些心得體會，方方面面吧，希望可以給有意向購買商品房新房的家庭和個人一些參考。

科技城目前在售樓盤，且不是隻剩尾盤的項目可以根據區位分為三類。

第一類太湖大道以北，包括保利和光山語、華發恒泰招商蛇口三家聯合開發的淺悅靜庭、保利華潤融信聯合開發的海納品彙花園和蘇高新熙境雲庭四個房地産項目。它們依托較為優質的教育資源和較為完整的配套在區域開發上具有先發優勢，但由于人口密集根據政府規劃隻能建造小高層和高層住宅。

第二類太湖大道以南，包括招融緻新開發的前山瀾庭和中海閱弘山曉項目，它們背靠玉屏山，環境優雅，人口較少，住宅種類為多層和小高層，主打居住條件較為舒适的洋房，但由于開發較晚周邊學校仍在建設中，教育質量具有一定的不确定性。

第三類為科技城西側，僅包括位于福東路999号由蘇州鑫城發房地産公司開發的和萃瀾庭項目。

北區

南區

和光山語雅苑項目南至白龍河綠化地，靠近有軌電車二号線，西至天佑路，北至科廣路，東至潇湘路。該項目總面積153867平方米，總投資82000萬元，共17幢樓，包括一梯兩戶和兩梯四戶兩種樓幢，總可售面積106278平方米，截止到2022年7月已售41.39%。

下面從購房人的角度介紹看房的流程。

進門處需要掃場所碼進行防疫登記。

項目售樓處修建得很漂亮，沿河而建，綠意蔥茏，房屋交付後将作為物業用房使用。

售樓處

售樓處綠植

該項目由兩個經紀公司負責銷售，客戶到售樓處後抽簽決定由哪個銷售公司的銷售人員負責引導客戶看房。

在銷售人員的引導下，首先了解了與開發企業相關的情況，接着介紹了項目的地理區位優勢，周邊教育，商場，交通等配套情況，最後銷售人員帶領客戶參觀了展示樣闆間，包括硬裝和軟裝，實際交付時客戶得到的包括房間地闆，衛生間的瓷磚和衛浴潔具，廚房的瓷磚、櫥櫃和部分電器，不包含牆紙，交付時為粉刷牆面，不包含吊燈，交付時為普通的日光燈。除沿主幹道的樓幢陽台根據政府要求必須封閉外，其餘樓幢客戶可選擇封閉陽台和不封閉陽台，不封閉陽台建築面積隻計算一半，但開發商通過調整單價使得房屋總價不變，因此選擇封閉陽台或者不封閉陽台價格是相同的。另外，由于沿主幹道的樓幢陽台隻能封閉，所以交付時房屋陽台會有反坎，後期裝修時無法安裝落地窗。

廚房

次卧

戶型方面，該項目包括建築面積100平方米三室兩廳兩衛A戶型，建築面積124-131平方米三室兩廳兩衛B戶型和建築面積127-133平方米四室兩廳兩衛C戶型三種戶型。參觀展示樣闆房之後，銷售人員會帶領購房人就坐，了解購房資格，首付款情況，公積金情況，确定貸款方式，計算貸款月供，磋商優惠力度并向客戶介紹最近的成交情況，營造房屋供求關系緊張的氛圍。該項目的優惠大概為5%~8%，交房時間為明年年底。最後銷售人員會介紹周邊有競争關系樓盤的相關情況，給購房人以參考。

看項目沙盤時，當我問及樓盤前排臨近白龍河位置最好的幾幢樓是否還有房源時，售樓小姐輕描淡寫地回答是那些房子你買不到的，我有些疑惑，于是試探性地問道，是要托人才能買到麼，售樓小姐沒有理會，在我的一再堅持下她看了看我，帶着懷疑和輕蔑的目光卻用真摯的語氣說“都被領導買走了，住建局的領導什麼的，現在你能買的還有這些……”

令我吃驚的不是售樓小姐所言的真實性，而是當她描述權力時借用神秘色彩來掩飾對權力支配的能力的恐懼和無可奈何，事實上在民間仍然廣泛存在着權力崇拜，不是僅停留在不可說的階段，而是似乎形成了一種共識，成為一種心照不宣的話題終結詞，一旦提出，便會直接殺死某個話題的進程。崇拜有時是源自虔誠的信仰，而有時僅僅是源自無知和恐懼。當普羅大衆在面對權力支配時需要借用神秘主義掩飾來消解恐懼并逐漸喪失了對權力監督監管的意願，此時權力的架空和懸置是十分危險的。

淺悅靜庭項目位于天佑路以西，科業路以北，普陀山路以南，步青路以東。項目總面積151070平方米，其中住宅131217平方米，非住宅1486平方米，總投資296300萬元，包含住宅和商業兩部分，住宅部分由一條小河隔開成東西兩個地塊，兩地塊之間互不連通，東地塊與商業部分由地下通道相連。住宅部分共有32幢，包括一梯兩戶和兩梯四戶兩種樓幢，總可售面積218326平方米，截止到2022年7月已售72.46%。

看房流程大同小異，該項目同樣售樓處修建得很精美，加入了一些詩意的元素，迎合了部分中産階級追求差異化文化生活，注重生活格調的需求。還有一些DIY的天氣播報，透露出開發商的創意和用心。

天氣播報

該項目剛需型住宅戶型包括建築面積102平方米三房兩廳一衛、建築面積105平方米三房兩廳兩衛、建築面積117平方米三房兩廳兩衛和建築面積126平方米三房兩廳兩衛四種戶型。該項目産品品質較高，優惠為5%左右，但也會推出一些優惠力度更大的限時特價房。

熙境雲庭項目位于天佑路以西，白龍河以北，步青路以東，科廣路以南。項目共有20幢住宅，包括一梯兩戶和兩梯四戶兩種樓幢，該項目為現房，總可售面積180335平方米，截止到2022年7月已售77.27%。

熙境雲庭項目包括建築面積98~103平方米三房兩廳一衛、建築面積117~123平方米三房兩廳兩衛、建築面積119~127平方米三房兩廳兩衛、建築面積131~136平方米四房兩廳兩衛和建築面積134~140平方米三房兩廳兩衛五種戶型。

由于是現房，因此在小區門口可以看到已經住進去的居民，進門之後門口的接待小姐問我是看房還是踩盤，我問她踩盤是什麼意思，她有點疑惑不知道該怎麼回答，正好旁邊有幾個中介和售樓處工作人員在溝通，要進去踩盤，我就進去和他們一起聽了一下。給我們講解的是一個抱着小寶寶的小姐姐，很親切和善，小寶寶很可愛，也許母性以及催産素真的是最好的化妝品吧。小寶寶把手裡的小石頭給了我，小姐姐對寶寶說叫哥哥。我心裡美滋滋的，人與人之間建立信任這種事真的可以使人産生許多多巴胺和血清素吧。

聽小姐姐講完還剩哪些戶沒賣，和其他中介參觀完樣闆房之後。我找小姐姐問了另一個樣闆房的位置，她說讓我自己去吧，就在小區東南角一幢201，還把房屋密碼告訴了我。我穿過小區找到了這個實體樣闆房，溫馨舒适，陽光從陽台斜斜地照進屋子，客廳家具擺放整齊，橫廳顯得十分寬敞，餐桌上擺放着餐具，吊燈，陳列擺設，櫃子，廚房竈台上整齊擺放着各種奇奇怪怪的家電，溫馨的燈光混合着舒緩的音樂勾勒出生活輕輕流淌的感覺，具有設計感的鐘表、鏡子、牆紙、記錄闆挂在牆上，讓人不禁幻想生活在這裡的場景，似乎住進來就能獲得幸福，似乎隻要足夠的錢就能獲得美好生活。

但幸福美好的生活是否真的等同于這樣一個裝修精美的房子麼。房間适當的角落擺放着吉他和畫闆顔料，飄窗上鋪着柔軟的沙發墊子，上面擺放着唱片機和形狀怪異的茶具，卧室衣櫃裡整齊挂着幹淨的西裝擺放着高跟鞋和首飾，卧室的陳列櫃裡充滿了各種相機鏡頭，櫃子上随處擺放着各種全新的包包和手表，似乎住進這個房子，我們就實現了馬克思所講的人類解放，人們過着高尚的、豐富的精神文化生活，智力、體力和個性得到自由全面的發展。

環顧整個房子，屋子裡沒有一樣東西不是商品，一切的物質财富似乎都高昂着頭顱高挑着雙眉，臉上塗滿自信大方的笑容，輕蔑高傲卻又熱情洋溢地在向人們炫耀商品經濟資本主義社會的招搖和充盈，似乎在說，快看啊，得不到的才是最好的！瘋狂刺激着多巴胺的分泌，但它隻在你渴望，期待獎賞的過程中給你饑渴感而從不給你獲得後的滿足感。

一切都是那麼幹淨整齊，不着一絲灰塵，似乎隻要沒有人住進來，這裡的幸福美好就會一直保存下去。

幸福裡項目位于科達路以北、步青路以東、潇湘路以西。項目總面積122543平方米，其中住宅114328平方米，地下面積8215平方米，總投資31200萬元。住宅共有16幢，包括一梯兩戶洋房和兩梯四戶小高層兩種樓幢，總可售面積114328平方米，截止到2022年7月已出售2.97%，根據銷售人員的說法，截至目前已售約60%。預計交房時間為2023年11月至2024年3月。

幸福裡項目包括建築面積106平方米三房兩廳兩衛、建築面積126平方米三房兩廳兩衛和建築面積133平方米四房兩廳兩衛三種戶型。

這個項目也碰到了烏央烏央的中介大軍，他們會組織集中踩盤，這樣資源利用效率最高的，如果一個人去踩盤，售樓處的銷售小姐都不願意接待你。整個形式就像旅遊觀光，一個領頭的帶領一群人湧進售樓處，領頭的大聲重複着，擺出誇張的姿勢，吸引大家的注意，中介們熱情不高，在講解人講解的過程中偶爾會有人提出問題，但很多都是讓講解人重複說過的話。

中介在一筆交易中起到的作用或者說實現的功能實際上是整合信息，根據購房人的需求為購房人提供建議，本質上是減少了或者免去了購房人自己走訪調查的時間精力和能量消耗。因此經紀公司的中介們也需要不斷踩盤更新自己的信息庫，中介之間相互比拼的并不是信息的完整程度和誰掌握了最新的信息，而是和購房人建立信任的能力，要讓購房人相信你是為了他好，是真誠地在為他出謀劃策，而不僅僅是把購房人送到售樓處銷售人員的手中，不是把購房人賣給了開發商。

這一規律普遍存在于市場經濟活動的買賣雙方之間，想充當促進交易雙方達成一緻并進行商品交換活動的潤滑劑必須要和買賣雙方都建立足夠的信任，經紀公司和開發商之間由于有公司背書，建立信任相對比較容易。而中介工作人員和購房人之間建立信任往往是比較困難的，能夠很容易和他人建立牢固信任的人往往比較容易達成協議，容易做買賣，很容易成交。有的人會問了那怎麼才能獲得與人建立信任的能力呢，其實很簡單，那就是真誠，當你自己放下防備與人交往交換信息時，别人往往也會這樣回應你，你看這樣做有時可能會吃虧，但時間久了，他們身邊就會伴随着越來越多同樣真誠的人，建立越來越多的信賴，更容易實現目标。

最後回歸正題，聊聊我總結的戶型選擇方面的建議，筆者根據自己的觀察，認為應該注意以下幾個方面：

（1）是否南北通透

南北通透程度取決于與陽台正對的房屋北牆牆上開窗的大小，這面牆上被房門或者廚房占據都會影響穿堂風的大小。

（2）是否為飛機戶型

部分戶型主次卧分開，如同飛機的兩翼，因此被形象地稱為“飛機戶型”。飛機戶型好處在于主次卧之間影響較小，适合作息時間不同的人群同居。

（3）廚房是否和餐廳直接相對

部分戶型廚房的開門方向不正對餐桌位置，這樣做完飯端到餐桌上會比較麻煩，給生活造成不便。

（4）玄關是否有拐角

部分戶型大門正對室内空間，從門口向室内望去一覽無餘，住宅私密性得不到保障，這時玄關處的一處拐角将是十分有益的。

（5）是否有較為狹長的過道

部分戶型設計時東西會形成一條狹長的過道，給人一種逼仄壓抑之感。

（6）步入式衣帽間的取舍

有些步入式衣帽間設計出來有一側牆壁正對着卧室房間門，走進卧室需要先過一個轉角，顯得屋子裡很壓抑。

不知不覺寫了這麼多字，主要也是最近看的想的比較多，衷心感謝看到這裡的讀者，使用了您寶貴的時間，希望能引發您的一些思考。

全文完，如果覺得寫的不錯，那就點個贊或者“在看”吧，再次感謝。

如果轉載本文，文末務必注明：“轉自我隻是個吟遊詩人”。

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