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撰文/高天

近期，杭州新開了不少購物中心，比如龍湖在杭州的首個輕資産項目吾角天街、杭州朝龍彙D PARK大家天地、杭州C 西嘉廣場、杭州鉑悅城。與前者的集中性宣傳和高調亮相外，後面三個項目并沒有多少推廣。

商業人都知道，營銷推廣的重要性。“低調”亮相後，這幾個項目表現如何？近日，《聯商網》實地探訪了朝龍彙D PARK大家天地、C 西嘉廣場、鉑悅城三個項目的運營情況。

一、杭州朝龍彙D PARK大家天地

3月4日，錢江世紀城商圈的第二個真正意義的購物中心亮相。與目前商圈的商業扛把子奧體印象城相比，朝龍彙D PARK大家天地開業至今過去了3個多月，渡過了開業紅利期，有什麼樣的表現？

朝龍彙位置優越。項目所處錢江世紀城商圈是目前杭州炙手可熱的區塊之一，房價已經6萬 。朝龍彙位于平瀾路和民和路交叉口，東北向是蕭山的主幹道市心北路，且也是地鐵2号線和6号線的雙地鐵上蓋項目。錢江世紀城G口站出來就是朝龍彙2号門， F1和E2出口是項目主入口1号門，而F2口更直接接駁項目的地下一層。

項目周邊除了密集的住宅外，朝龍彙、保億中心、傳化大廈、浙江商會大廈等寫字樓也為項目提供了不少的客源。整體上看，朝龍彙的具備一定的區位優勢。

但就商業而言，項目所處的錢江世紀城商圈也是名副其實的“商業沙漠”。在SKP、亞奧城萬象天地開業之前，商圈的商業地位和層級也很難有所改變，目前商圈内“像樣”的商業也僅去年開業的奧體印象城。

從商圈内匮乏的商業現狀來說，對朝龍彙也許是個機會，項目在開業時對外宣傳的也是“錢江世紀城第二個都市綜合體”。不過從實探的情況來看，朝龍彙的野心并不至此，它更像同在商圈内的博地中心的美食街城憶彙和融創杭州ITC歸谷國際中心的商業錢江印。

地鐵F2出口直達的是地下一層和下沉式廣場，負一層主打自由站點，在營業的品牌有永和大王、馬記永、好運客、皮皮炸貨鋪，有一個空鋪圍擋。

地上一層主打無界未來，2号門的左右主力店分别是麥當勞和墨西哥TACOBELL餐廳；1号門的主力店分别被奈雪的茶和Tim Hortons占據。進入商場，除了小米之家專賣店外，其餘均為輕餐、茶飲和面包甜點。比如老鄉雞、和府小面小酒、霓裳茶舞、邦小福茶餅局等。整個一樓有三個空鋪圍擋。

地上二層主打美力覺醒，以餐飲和休閑娛樂業态為主。在營業品牌8家，隐溪茶館橫跨1/2兩層，月龍吟、IN STYLE、千唯養發、VVI MORE、SICK、SupBro、顔久生醫療美容等品牌。二層有四個空鋪。

地上三層主打垂涎主義，以餐飲業态為主。在營了小豬查理、隴上秦軒、弄堂裡、超面、海鮮食分、筋牛座、魚你的青春、大碗湘菜館、金小釜、未爾齒科、星選閃電11個品牌，空鋪圍擋4個。

地上四層主打極味次元，杭越·滿堂彩、八重越、辣味叁國3家門店。

地上五層主打潮動引力，錢塘品味、櫻鹿、許府牛、星聚會Party Show、樂刻運動5家門店。

整體看下來，品牌還是具有一定特色的，看得出來招商是用心的。單就餐飲來說，既有日料頭部品牌月龍吟、八重越，也有小資茶館隐溪，更有奈雪的茶、Tim Hortons等流量品牌，輕食西餐也有TACOBELL、麥當勞，中式正餐有弄堂裡、錢塘品味、辣味叁國等，中式輕食簡餐有永和大王、老鄉雞、好運客等等。事實上，無論是工作簡餐、還是社交下午茶、亦還是聚會正餐，都能得到滿足。

在休閑娛樂上，KTV品牌是當下年輕人喜愛的星聚會升級産品Party Show，24小時營業的樂刻運動也是當下年輕人最喜歡的健身房選擇，更主要的是比較符合項目周邊白領較多的定位。

而且，整個商場沒有零售品牌，主要以餐飲、休閑娛樂為主。可見，朝龍彙以周邊寫字樓的白領群體為服務客群。但，缺失電影院是一大弊端。

實際上，這樣的品牌層級與項目開業之際打出的“洞悉城市代際趨勢的潮能PARK，打造不拘一格的年輕引力場”、“是全時生活中心，更是開放式的城市會客廳”标簽并不匹配。項目定位年輕新聚場，旨在為新生代人群量身定制一座複合年輕語境的先鋒商業體，但并不是引進幾個網紅品牌就是年輕引力場。項目不僅體量有限，硬件也一般，整個内裝缺乏質感，沒有可引流的場景。

項目開業初期有60餘家品牌開業，而實地探訪後在營業的品牌已經減少到了42家。短短3個月就出現較大面積的店鋪，比如二樓的寶島眼鏡已經暫時關門，可見商場的品牌黏性還有待加強。

同時，項目近在咫尺的錢江世紀城站前町商業街區也是朝龍彙的主要競争對手。同樣主打餐飲美食的錢江世紀城站前町按照每個地鐵出入口共有8個區，且均相互連通，從茶飲、西式快餐、中式快餐、蛋糕、火鍋、休閑零食等都有涵蓋，對同樣瞄準周邊寫字樓白領客群的朝龍彙是不小的挑戰。

二、杭州C 西嘉廣場

5月28日，杭州C 西嘉廣場（以下簡稱“西嘉廣場”）終于亮相。為什麼說“終于”？因為它實在“鴿”了太多次了。從2018年到2022年，西嘉廣場一直出現在媒體的預開業表中，卻始終未能面世。之所以會這樣，也是招商一直不理想所緻。

實探後，理解了一直未能如期開業的原因，對于一個7.5萬方的購物中心來說，目前僅營業了60餘家品牌隻能說招商率很一般。按照項目規劃的180餘家品牌招商計劃，西嘉廣場的開業率僅33%左右。

開業率最高的一樓，也有6個空鋪圍擋；

二樓的東南邊均是空鋪，粗略算了下預計在20家左右；

三樓西邊也有6個空鋪，整個三樓就開了11家店。

四樓同樣多數在圍擋中。

看下五個商業樓層的實際品牌落位情況：

B1層定位生活嘉料，入口是商場門外，世紀聯華超市；

地上1層定位潮玩嘉品，設置精品零售、黃金珠寶等業态。目前引進了必勝客、奈雪的茶、環球漁市、茶百道、陳八兩、大光明眼鏡、星巴克、KFC、漢堡王等；

地上2層定位悅活嘉尚，設有時尚服飾、休閑餐飲、美容護理、KTV等業态。目前引進了徑山十八道、羊老三火鍋、悅之麗、曼妮芬、H.L、明月鏡片、IN KTV、檸檬頭、伊靈瑜伽、Mr.JUDY洗個頭發、潔小白、中國福利；

地上3層定位童樂嘉玩，設有兒童零售、兒童遊樂、教育培訓、樂體健身等業态。目前引進了富嘉遊樂樂園、蜜拓蜜、捷力登輪滑、炫舞朵拉、愛尚跆拳道、久代、羅蘭數字音樂、完美維度、悅己、深海七号、克萊氏；

地上4層定位美彙嘉肴，設有特色影院、樂體健身、精緻餐飲、風味小吃等業态。目前引進了豆丁牛、魔火鹵、阿拉提烤肉、七欣天、CoCo都可、衢爺、辣虎火鍋、台灣花甲王、弄堂裡、橫店電影院、完美維度。

不過，弄堂裡正在圍擋中，橫店電影院仍然在裝修中。

作為華立集團全新商業産品的首個項目，項目定位“潮玩無界”，宣傳将打造以“體驗、互動、遊玩、休憩”為一體的第三空間，将以潮玩IP品牌為引領，荟萃豐富IP品牌，引入機車文化、VR遊戲互動、智能科技、藝術體驗，引導多元生活方式，打造杭城首個24小時、全時段獨特多彩的潮玩體驗中心。

可實際看來，隻能說“夢想多豐滿，現實就有多骨感”。整個場子看下來，潮玩的元素幾乎很少，單從品牌來看，都是些常規的餐飲、零售、兒童遊樂等。與年輕人時尚娛樂相關的KTV和橫店電影院都還未開業。唯一有亮點的是項目商業A和B座中間的圓形露天劇場，未來可以結合水族天幕的配置策展一些有特色的營銷活動。

一到二樓之間的綠植景觀平台是商場為數不多的場景，而且1600方中庭寬敞大氣，空間感不錯。

另外，整個商場動線是環形動線，遊逛體驗不錯。

客流方面，雖然實探時間是中午12點左右，但除了一樓幾個輕餐外，其他幾乎沒有什麼顧客。

而且，西嘉廣場面臨的競争也十分激烈。西邊2公裡左右有西溪歡樂城，東邊1公裡是西溪樂天城、3公裡範圍内更是區域商業扛把子西溪印象城。因此，在自身内功修煉不到位的情況下，周邊又有強敵，西嘉廣場的未來不容樂觀。

三、杭州鉑悅城

杭州鉑悅城是一座商業面積3層的街區項目，圍繞内廣場分為了A區、B區和C區。

作為一個服務社區的項目，鉑悅城主要業态以餐飲、休閑娛樂為主，并無服飾、運動、珠寶等零售品牌。

項目商業共三層，地上1層至地上3層，B1為地下停車場。整條街區目前引進了（包括還在圍擋裝修）50餘家品牌。項目主打年輕潮玩，但比如上影國際影城、健身房、WF推理館、K SOULKTV等年輕人喜愛的潮玩品牌并未開業。

開業率同上面兩個項目大同小異，空鋪率相對較高，單一樓C區空鋪數量就多達30多個。

品牌上，麥當勞、必勝客、十麼哥重慶火鍋等西餐、正餐，星巴克、茶百道、古茗等咖啡、茶飲，佰佳旺、吉祥馄饨、魚你在一起等快餐簡餐，還有羅森便利店等基本滿足了社區的消費需求。同時，鉑悅城也引入了麥尖酒吧、黑檀酒吧、refuse bound小酒吧等，看得出項目借助街區的優勢，結合夜經濟特色，盡可能為周邊消費者帶來多元化的夜生活。

場景上，鉑悅城也做了一些努力。比如中心廣場燈飾牆、元氣巴士、網紅樓梯等。

内容消費時代，商業注重場景打造，樓梯在近幾年逐漸成為各大購物中心體驗式場景打造的重點之一。比如新加坡GriD、後休斯頓POST Houston等打破了原有結構，是典型的網紅階梯場景代表。

鉑悅城結合自己開放式街區的特性，打造了一條“劇場式階梯”，鮮明的色彩，吸引不少消費者前來打卡。同時，這也能為顧客提供了開放的休憩點。

整體上，鉑悅城中規中矩，掉鋪率高是主要問題，客流上，可能因實探是工作日客流很少。項目主要服務三公裡範圍内的社區，最近的地鐵站是3号線留下，與項目也有1.6公裡的距離，步行時間20分鐘左右，很難吸引輻射圈外的消費者。

寫在最後

總的來看，上述三個項目都有開業率低、客流吸引不足的問題。業态組合單一的問題，主要考慮到項目各自的定位及客群對象，且商業輻射力有限，如果能守好自己的“一畝三分地”也是不錯的，畢竟并不所有的購物中心都要大而全。

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