問：大師您好。我夫妻二人工作均在關内，現手頭上有龍崗南聯地鐵口86平估計360萬左右的房産月供還剩60萬左右，租出去了。現在住關内單位房子，孩子剛出生得考慮學位了。近期蠢蠢欲動想賣掉龍崗的加上手頭上的200萬置換福田南山有較好學位的三房。這個時機合适嗎？我是先看房好還是先賣房等一手樓盤？我這個情況應該隻能五成首付，計劃月供不超過2萬，最高看到多貴的房子？有合适的樓盤嗎？

答：我先幫你算筆帳，龍崗的房子賣掉還有300萬，加上手頭200萬有500萬，首付五成本可以買到1000萬的房子。 但你希望月供不高于2萬，貸款額不高于350，那就隻能買800萬左右的房子。 800萬想在福田南山買套學位中上的三房，有點困難，一定要犧牲掉一些東西，或者樓齡，或者品質，或者降低對學位的預期。 目前的情況，你如果先賣後買，而且是賣龍崗換南山或福田，踏空的概率不低，會付出更高的換房成本。 要想穩妥操作，就要放盤看房同步進行，把買入和賣出的節點盡量控制在兩個月之内，避免踏空風險。

問：你好，老師好！我主要是投資客戶。當前有兩套房，計劃上半年把其中一套小的在龍華金地梅隴鎮賣掉優化一下投資不動産，手上通過二次加按和賣掉房款有1200萬，1、想投資南山科技園華潤二期的188平豪宅，這個小區有南外學位，華潤萬象天地和地鐵，商業配套比較好 2、半島城邦三期豪宅，這個小區有海景，視野不錯，就是沒學位不好，有配套，離地鐵遠 3、後海翡翠海岸，這個小區有海景，學位一般。這幾個小區都看了，也對比過各有利弊。請問下老師有什麼建議？我看了半島城邦三期、華潤城二期、翡翠海岸花園好久了，一直在對比這幾個小區，請幫忙對這幾個小區排序一下？哪個升值潛力大些，謝謝！

答：這個問題難度太高了，隻能回答個方向，對于具體樓盤漲幅的預測是不可能完全準确的。你所列舉的這3個樓盤都是各個區域中心的次新豪宅，它們的漲幅實際上就代表着各個區域最頂級購買力的強弱變化趨勢，僅僅判斷強弱倒是可以排序，但三十年河東 三十年河西，将來誰增幅更快是很難判斷的。 但以深圳灣對香蜜湖的逆襲來總結，未來哪裡會出現大批的互聯網-金融“新貴”，哪裡的豪宅就大概率跑赢，機會依然會出現在前後海、深圳灣這些地方。江山代有才人出，這些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将來前海内部新開的豪宅所超越，這也是new money對old money的超越。 1.說起深圳的豪宅片區，大家都知道有三個，傳統的華僑城、香蜜湖片區和後起之秀深圳灣片區。 深圳灣片區為什麼能後來居上，超越香蜜湖，成為深圳豪宅的終極居所。 首先，我們必須要厘清一點，品質和便利是兩個概念。 為什麼我們太多人買房時願意選擇市區，因為市區生活太便利了，樓下就是地鐵口、公交車站和各色便利店，步行兩分鐘沃爾瑪，五分鐘公園，十分鐘醫院，這樣的便利生活誰不想要。 而且選擇豐富多樣，錢多就買次新大面積，錢少就買老破小，市區房子閉着眼睛放心買入即可，永遠不缺接盤俠。 就在人們争先恐後買入市中心二手房時，卻發現，富裕人群對居住需求已經在悄悄改變。 生活便利不再是高淨值人群的惟一居住标準，而是品質和稀缺。 深圳灣不完美，有缺陷，但它已經是深圳高階人群的綜合最優選擇了。 或者說，在寸土寸金的深圳，不是說你有足夠多的錢，就可以買到你夢想中完美的房子，在深圳，你别無選擇。 豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗，所以大家對深圳灣學校未來期望也很高。 深圳灣有一萬套出頭的房源，再減掉一些中小面積和位置品質稍差的，還剩下七八千套，數量聽起來不算太少，但是面對全深圳的高淨值人群和全國各地的豪客來說，這個數量就明顯不夠分了。 深圳灣，價格還會持續堅挺，并繼續蓄能，在下一個階段迎來一次分化性爆發。 2.今天的華潤城，成交價已超出13萬。 周邊環境和居住品質一般的潤府，為什麼能賣這麼高的價格? 一是離科技園太近，這裡聚集了太多的高收入碼農。 碼農群體常年996，天天加班，沒時間考慮太多居住品質和生活圈層的問題，下班就回家比什麼都重要。 大沖周邊的科技園小區又老又破，嶄新的潤府，無疑是中高收入碼農的改善首選。 二是該片區新建的南山外國語科華校區。 南外分校，新校區，師資力量不錯，學生以碼農孩子為主，被認為是優質生源，大家理所當然的認為這是未來的名校。 實際呢，近幾年新校區大量建設，到處都是名校分校，含金量越來越低。到底是真名校還是假名校，還需要時間和成績的驗證。 至少在南山和福田，我看到多年來穩居名校榜單前幾位的，一直是那幾張熟悉的老面孔。 名校的養成需要時間和文化的沉澱，哪有那麼容易被新校取代? 大沖，是深圳典型的舊改故事，故事結尾，有人哭了，有人笑了。 華潤的定位隻是剛豪而已。 3.半島城邦，是在深圳調控三年裡，表現不多的逆勢大漲的樓盤之一。 這個漲幅，幾乎可以和同時期的深圳灣媲美。 沒有學位加持，周邊配套也一般的半島城邦，為何能表現如此優異? 一是大南山概念，區位優勢； 二是蛇口片區的龍頭标杆樓盤，大體量，高品質。 三是蛇口的各項利好加分，包括漁人碼頭改造升級，太子灣郵輪母港，濱海休閑段西帶打造等。 第四，也是我認為最重要的一項：半島城邦是真正的海景豪宅。 深圳灣的翡翠海岸，寶中的熙龍灣，都主打海景豪宅的名片，但是它們離海的距離并不近，是遠眺而非近觀。 而半島城邦不同，尤其是半島一期，離海實在是太近太近了，可謂窗外就是大海，樓下就是海濱。 半島城邦，是真正的一線濱海豪宅，離海之近，海景之美，在深圳的海景樓盤中幾乎無出其右者。 也許你會說，離海近有用嗎?推窗看海有用嗎?管吃嗎?管喝嗎?能當錢使嗎? 不能。 但是從馬斯洛的五層次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求）理論來說，這隻是滿足了前兩個或前三個需求人群的想法，等你上升到第四第五個需求層次的時候，就會明白，看海真的有那麼重要，真的有那麼多高淨值人士，願意多花幾百萬甚至上千萬，隻為在自家觀景陽台上遠眺大海。 賺那麼多錢，不就是為了享受生活嗎? 更何況，深圳的海岸線隻有那麼長，海景房隻有那麼少。 以前在星球中也分享過了，剛需和豪宅是2個極度分化的市場。 目前來看，這幾個小區的排序： 翡翠海岸>半島城邦>華潤

問：十三老師，您好！我是烏魯木齊人，在烏魯木齊跟随所謂的房産投資專家某"大師"，在"大師"的推薦下我去年9月和12月分别投資買入了大亞灣香樹麗苑和牧馬湖的房子，明年6月和9月才交房，通過"大師"推薦在惠州大亞灣買房的人大概有200人左右，自住不現實（工作家庭原因），請問您我們的投資是不是掉坑裡了？

答：毫無疑問大師是為傭金組織的團購，這兩個盤都在大亞灣西區，屬于僞臨深，牧馬湖略好，是西區知名的高端樓盤，配套不錯，未來的二手市場應該還能出手，香樹麗苑是個坑，既買之也安之，就當買個度假旅居房吧。

問：您好，十三老師，想問一下您對花好園這個樓盤的看法，我是手上有120多萬閑置資金，想買個單間或者一房一廳，想前期出租，後期過10年左右給女兒住的

答：花好園是車公廟片區的小戶型剛需盤，如果在車公廟上班，住這個小區再方便不過了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 車公廟的交通強大到令人發指，四條地鐵線交彙，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫鍊接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城産業已經落後，沒有了高收入群體的支撐，花好園的單價隻有七萬多。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯，買個小戶型投資加自住是可行的，但是一定注意，不要買朝向濱河大道的戶型，那日夜不息的超強噪音實在太可怕了。

問：十三你好，我要想請教一下。我現在手上持有4套物業，想要賣掉一部分， 1福田景田聚豪園136平的4房。 2羅湖布心的綠映居83平小3房，周邊在棚改環境很差，現在别人出價都在360萬左右。 3寶安沙井的棕榈堡141的4房，因為樓層低，現在别人出價都在510左右。 4坂田萬科第五園一期的疊院，164的6房，現在賣1000萬，這個比較少人出價。 您認為哪些房子可以現在賣掉或者置換掉的，或者晚點再賣？

答：星球從來不缺多套物業持有者，但布局合理，進退自如者太少。 以這位四套房的土豪為例，景田聚豪園和羅湖綠映居八成是早年買入的老物業，十多年前買入這兩個盤是正确的，但現在仍堅持持有是錯誤的。這兩套看不到任何逆襲前景的樓盤，盡快出掉。 棕榈堡應該是近幾年買入的物業，誤打誤撞買到了熱點片區沙井，沙井炒的雖熱，但卻有硬傷，大空港戰略太遙遠，眼下卻是遍布工廠和農民房，推倒重來是不現實的，所以沙井能否逆襲要打個問号。 短期内沙井最大的利好就是萬豐海岸城，海岸城開盤如果能站上五萬，對周邊房價會有一波拉動，棕榈堡剛好在這個商圈之内，可以蹭蹭熱點。 還有現在傳聞甚嚣塵上的深圳外國語寶安分校要設在海岸城，更讓不少人打了雞血，名校隻是傳聞，海岸城卻是實實在在在建，這套房子可以先保留，等待利好出盡。 萬科第五園這套，屬于資源錯配，坂田是剛需剛改聚集地，6房的疊院在這裡定位尴尬，乏人問津很正常。 我如果沒猜錯，這四套至少三套是紅本在手吧，又是一個兩千萬資金沉澱在房子裡，房子不升值等于貶值的案例。 适當讓價盡快出掉1和2，保留3，4慢慢放賣等待有緣人。

問：老師好，深戶無房，外地一貸還款中。能籌到最低140萬，最多180萬，月流水三萬以上。應該是對應總價270-320的房子吧？正在目前考慮螺嶺或深圳小學的一室一廳學位房，這個選籌怎麼樣？老師有推薦的小區嗎？或者覺得應該考慮往西些？考慮學位房是因為有小孩能用着，如不買，就得考慮私立了吧？其他的好小學可能總價更高些。

答：這個選籌不怎麼樣。 第一，180萬首付五成，月供能力不差，配合适當高評，可以買到350-380萬的房源。 第二，考慮學區房沒問題，但不建議羅湖的學區房，羅湖的學位優勢正随着片區的沒落而沒落，錢聚人聚，錢散人散，優質資源也是如此。 這個總價，或者直接硬杠熱點片區的學位房，或者幹脆換個思路，看一看福田和東部。

問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的彙龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無着落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以内，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？

答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分别是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套彙龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加杠杆，才能逆勢翻盤。

問：你好十三，怎麼看臨深的東莞長安的别墅：如蓮湖山莊，萬科紫台

答：您好，東莞微觀上都不太熟悉，深圳樓市都已經夠我喝一壺了我的一點個人淺見是買别墅的話，松山湖片區可以考慮，邏輯類似深圳灣，虹吸整個城市的高淨值人群。

問：千老師您好！ 請問父母随遷入戶具體是什麼要求呢？我知道需要本人深戶滿八年，其他的要求有沒有？官網上的信息有點看不懂，感謝

答：随遷入戶要子女入戶滿八年後才行，還要排隊，今年老人随遷指标四月就滿了，做好排隊一兩年的準備。

問：龍崗平安裡學校周圍小區，清林小學周圍小區，麓園小區，清林徑小學周圍小區從學位，自住，兼顧投資角度看，如何排序？推薦幾個比例有優勢的小區。謝謝！

答：平安裡在回龍鋪，學位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林徑小學遠在五聯，未來十年都沒有地鐵的地兒，麓園目前可以蹭深中，将來不一定。 投資自住清林≈平安裡>麓園>清林徑

問：你好 現在想落戶深圳需要多久啊

答：看你條件，快則一個月，慢則長達半年以上。我們有個客戶沒事更了下名，結果人力資源局各種刁難，生怕一不小心引進了一個潛在更名犯罪分子，大半年了還在審核。

問：大，你好，目前南山總價500-800，可以gpgd，又原業主買過來的登記價高點的，推薦哪些闆塊？

答：可以删選樓齡16年後（滿足登記價高）；高評（盡可能單價低，面積大）；至于闆塊根據這個思路篩選就好； 建議從人找房，而不是由房找人

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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