踩盤前：什麼？99㎡做躍層？一個小區裡50㎡和140㎡都有？什麼鬼設計，我去看看，看老子不噴死他。

踩盤後：對不起，剛才說話有點大聲，請您不要介意。

寫稿時：啊？怎麼這樣！當時我怎麼沒意識到！

這就是X寫這篇稿時的心路曆程。

是的，X先生又去踩盤了。

哪？

天房發展禦河桃源。

01

X先生從天泰路地鐵站下來，騎車前往售樓處，順便看了看周邊環境。

項目位于河北區勤儉道闆塊，環境比較一般，但生活氛圍濃厚，有各種各樣的小商店，經典的天津式“成熟居住區”。

不過部分路段四号線地鐵在施工，本來路就不寬，還得躲着施工的，工地對道路的影響還是挺大。

騎到售樓處的時候，X先生懷疑自己走錯了，因為這個售樓處是X先生出道以來見過的最破敗的。

從正面看，像老舊的旱冰場，從後面看，像大縣城的KTV或洗浴中心，反正不像是賣房的。

不過從跟保安打招呼開始，X先生卻享受到了從未有過的尊貴體驗。

掃完健康碼之後，從保安崗亭走到售樓處樓門口這一小會的功夫，禮儀小姐和銷售已經在裡面等着了，登記，遞名片，連端的水都是拿玻璃杯兒裝的。

這不禁讓X先生回憶起，之前在新梅江某項目的售樓處，站在沙盤旁邊等銷售的尴尬回憶……

銷售人員按照常規的套路，開始介紹周邊：

項目位于河北區的勤儉道闆塊，配套成熟；地鐵4号線北段就在項目腳下，24年底通車；對口學校育嬰裡小學，是河北區最好的小學……

地段和配套，對一個項目來說，很重要，不過這些東西屬于别人努力的範疇，X先生這次來的目的是想看看項目本身到底規劃的怎麼樣。

因為這個項目似乎存在着很多問題。

首先，天房發展禦河桃源已經擱置五年了，17年拿地，至今還沒入市。

其次，項目本來規劃的是5棟10-11層到頂、1棟16層到頂的小高層，還有3棟29-32層到頂的大高層。

不過據說擱置的這段時間，大高層都沒有了，全部變成了小高層，最高19層到頂。

第三，戶型問題。X先生真的想知道，一個項目究竟怎麼安排，能把50㎡和140㎡的房子放在一起，甚至還能加一個99㎡的躍層的戶型。

移步到沙盤，X先生發現大高層就是沒有了。

項目一共9棟樓，全部為小高層。5棟10-11層到頂，1棟16層到頂，後面3棟18-19層到頂。

戶型方面，跟之前X先生得到的消息是一樣的。

50、70㎡的小戶型、99㎡的躍層還有140 ㎡的大戶型全都有。

不過在規劃上，倒讓人覺得可以接受。

小戶型都在16層到頂的1号樓裡，下兩層是商業，以上為住宅。2梯4戶，主打的是學區落戶。

99㎡躍層在3、4棟樓的中戶，這兩棟都是11層到頂，躍層房型整個項目就隻有10套。

143、146㎡的戶型都分配在了2-6棟樓的邊戶，後面的中高層正在做産品優化，疑似是129㎡的戶型。

項目定位改善，除了小高和學區房沒有100㎡以下的戶型，出房率79%，容積率1.9，車位比大于1……

當踩盤進行到這裡，X先生覺得自己的那些質疑都被化解了。

因為項目設計雖然很混搭，但是規劃的倒還算合理。

項目定位改善，但拿出一棟帶商業的樓棟做小面積、低總價的學區落戶産品怎麼了？育嬰裡的含金量不夠嗎？而且所有小面積的都集中在這一棟裡，對社區能有什麼影響呢？

在兩個大面積平層裡夾一個99㎡的躍層又怎麼了？且不說一共就兩棟樓、十套房，就算2-6棟全都有，也最多就是一梯三戶，又影響什麼了呢？

可以說項目這些設計有點奇思妙想，但是絕對沒有大毛病！

不過X先生還是想嘴硬一波：規劃确實是還行，唯一不确定的就是戶型了，你敢讓我看看戶型嗎？

銷售：肘，跟我進屋！

02

當時看樣闆間的時候X先生沒覺得什麼，但是回來寫稿的時候，覺得項目的樣闆間設置的相當令人迷惑。

兩個樣闆間是146㎡的4室，在2、5、6号樓的邊戶；

還有129㎡的3室，在進度最慢的18-19層到頂的樓棟裡；

這兩個戶型，首開不賣。

首開要賣的50、70㎡小戶型、99㎡躍層、143㎡邊戶，沒有樣闆間，隻有戶型圖。

也就是說，開盤之後，能買的那些戶型，客戶沒有樣闆間可看，純靠戶型圖想象。

這種設計讓X先生覺得很不合理，但是沒辦法，情況就是這樣。

接下來，就先讓X先生先來帶大家想象一下99㎡和143㎡的戶型到底什麼樣。

先來看看99㎡的躍層。

一樓是動區，進門右手上樓，樓梯下面是像哈利波特在姨媽家住的那種樓梯間，可以儲物。

廚房、餐廳和客廳也都集中在了一樓，還有客衛。

如果在家裡弄個三五個人的小聚會，一樓也就夠用了，而且卧室的隐私性能保護的非常好。

二樓是靜區，兩個卧室加一個衛生間，其餘的活動面積幾乎沒有。

主卧面積倒是不小，建面大約18㎡，儲物空間也夠，次卧面積不到10㎡，有點小了。

隻看戶型圖來說，會有人喜歡，尤其是一些單身貴族，潇灑多金的那種格外适合。買這麼個地方，一個人住沒毛病。

但要是過日子，這戶型不太行。

143㎡的戶型相當old school，沒有什麼特别驚豔的地方，就突出一個實用。

4.7m的開間，卧室面積也不小，生活、儲物都有地方，每個房間都能住的很舒服。

其他的像L型廚房、衛生間的幹濕分離什麼的，該有的都有。

窗牆比很大，但不是落地窗也不是飄窗，就是大窗戶。

整個戶型雖然沒亮點，但也挑不出來毛病。

129㎡和146㎡的戶型沒有戶型圖，X先生憑借回憶手繪了129㎡的戶型，比例上肯定有出入，大家領會精神，146㎡的實在沒記住。

這個戶型跟143㎡的風格一樣，屬于無功無過的中間派，146㎡的也是這樣。

展現的這些戶型經典，老派。對比現在那些5米以上的開間可能不夠驚豔，但是很實用。

戶型設計的居然也比較合理，好，現在X先生的嘴一點也硬不起來了。

03

接下來我們聊一聊價格。

天房發展禦河桃源所在的地塊是河北區的地王。

2017年3月，項目所在的津北勤（挂）2017-020号地塊由天房以27.8億元的總價拿下，成交樓面價高達42443元/㎡。

這麼高的樓面價，對項目的市場價造成了極大的壓力。

按照河北區的市場環境來說，就算天房一分錢不賺，40000 的價格它也不好賣。

因為項目還沒開盤，所以具體的價格還沒有放出。

銷售人員介紹，說項目的定價就是30000左右，大概率是30000以裡。

也就是說，項目是以河北區的市場價來銷售的，基本跟中海招商十裡觀瀾持平，不過多出了一個小高層優勢。

從定價和産品的角度看，項目一旦入市，顯然是具有競争力的。

價格上不吃虧，産品上有優勢，還有學區BUFF。

而且不要忘了，今年天津的改善盤都賣的非常好……

04

從售樓處出來，X先生去工地那邊看了一下。

育嬰裡小學就在項目旁邊，一街之隔，學區的屬性大概率是沒有問題的。

地鐵四号線白廟站也在建設，地鐵上蓋的賣點也沒跑了。

至于說海河觀景，就這麼窄窄的一條，聊勝于無吧。

項目本身也在建設，十到十一層到頂的小高已經蓋了有四五層了，18到19層到頂的樓棟地基據說也打好了，工地在熱火朝天的施工。

踩盤到這，就算徹底結束了。

雖然樣闆間的設置不夠合理、18-19到頂高層的戶型也都沒完全确定，這些似乎是倉促入市的表現，項目好像沒有完全做好準備。

但實話實說，項目的現狀比X先生預想的好得多。

X先生最大的隐憂，其實還是關于交房。

當年拿地的企業是天房集團，不過如今集團的控股股東已經變成了國企津投資本。

現在天房發展禦河桃源項目也是由天房和津投資本這兩個天津國企共同開發，安全性有所增強。

項目當前宣稱7月底首開，24年底跟4号線地鐵的通車一起交房，并且不排除提前交房的可能。

不過項目從拿地到現在，5年時間，這麼長的時間裡發生了太多事，總是讓人心裡含糊。

仔細想想，要是問我這個項目能不能選，X先生想不出不選的理由。

學區，地鐵，周邊，都挺好，價格也合适，為什麼不能選？

問題在于，選擇了這個項目，就等于加入了一個賭局：我就賭，在2024年底，開發商能把房交了，學區、改善我全都要，膽大騎龍騎虎！

OK！可以，你願意賭，誰也管不着，但如果要X先生選，我隻會有一個選擇：下桌。

原因是，項目承諾的交付時間有點遠，在如今的市場下，還是有風險。

樓市裡可沒有投降輸一半。

Ps：關于售樓處的破敗，銷售人員也有話說，說國企比較保守，不喜歡把售樓處搞的太浮誇，就租了已經停運的原津宇客運站，把裡面改造了。

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