來源：聊城房産

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五證兩書一表是開發商銷售商品房必備的文件，作為從事開發地産工作的了解“五證”内容才能提前準備好相關資料，避免延誤辦證時間所帶來的損失。那麼，作為購房者來說，認真了解一下“五證”，也可以幫助您減少買到爛尾樓的風險。

房地産“五證”是哪五證呢？

如何辦理？具體每一個證辦理的流程有哪些呢？

作為地産開發企業，開發任何項目，都必須按政策辦理五證。即：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》，我們簡稱“房地産五證”，後面交房還有“兩書一表”。

辦理“五證兩書”的過程中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明出售房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售（預售）許可證》的預售範圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售範圍内。

當前，開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了将開發的商品房進入市場交易的資格。

《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。主要是各類規劃區内的房改房和經濟适用住房、商品房和城鎮其他用地，發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。

• 房地産《國有土地使用證》的取得方式？

國家供給房地産業的土地，大部分是由政府設立的土投公司統一置地，轉給城投或部分開發企業。其中另一部份土地是由政府公共資源局向社會公開招拍挂供應土地，開發商通常是直接從公共資源管理局以竟價方式獲得高價土地，所以開發企業辦理《國有土地使用證》的材料都是由土地局職能部門專業辦理，開發企業隻要有支付錢的能力，就能直接拿到《國有土地使用證》。

《國有土地使用證》經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”範圍。

《建設用地規劃許可證》

房地産行業的《建設用地規劃許可證》是作為建設單位合法使用地塊的證明，是在劃撥土地前需要辦理的手續，它确定了拟建項目的位置、地塊範圍、地塊用地性質及其他相關規劃指标。

• 它與建設工程規劃許可證的區别是什麼呢？

建設用地規劃許可證是同意你對這塊地有使用權後，用于項目的建設用地，是由當地土地主管部門批複的。而建設工程規劃許可證則體現出諸多的規劃指标，确定了紅線、規劃總用地界線、規劃可用地界線、開口位置及坐标、容積率、綠化率、地上地下車位數量、地上建築面積與地下建築面積、單體數量、樓層高度、建築物腳點、建築物距離紅線位置、建築密度等等，是由當地規劃主管部門批複的。

• 辦理《建設用地規劃許可證》的前提條件：

一、以出讓方式供地：

1、取得國有土地使用權出讓合同

2、取得建設項目批準、核準或備案文件（立項文件）

3、取得規劃條件通知書

二、以劃撥方式供地：

1、取得選址意見書

2、取得建設項目批準、核準或備案文件（立項文件）

《建設工程規劃許可證》有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

《建設工程規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》是建設工程辦理《建築工程施工許可證》進行規劃驗線和驗收，商品房銷（預）售，房屋産權登記等的法定要件。本證起到确認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

房地産商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處罰

• 辦理條件及所需資料

1、辦理建設工程規劃許可證需提交:

(1)書面申請

(2)建設項目申請審批表

(3)建設項目批準、核準、備案文

(4)企業營業執照

(5)房地産開發資質

(6)建設用地規劃許可證

(7)使用土地的有關權屬證明文件

(8)經依法審定的總平面規劃設計圖(3份)

(9)取得勘察設計證書的單位所做的施工圖設計圖紙

(10)建設、人防、水利、環保、文物、節能審查等相關主管部門依法出具的審查意見

(11)法律、法規、規章規定的其他材料

注:總平面規劃設計圖、施工圖，須報送電子文件。

《建築工程施工許可證》

建築工程施工許可證建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。

• 施工許可證辦理流程

1、申請人向有關單位提出辦理申請；

2、需要提供一堆文件：

(1)《建築工程施工許可證申請表》一式貳份(原件)；

(2)立項批文和投資許可證；

(3)土地使用權證和建設工程用地許可證；

(4)拆遷許可證或施工現場是否具備施工條件(原件)；

(5)建設工程規劃許可證；

(6)中标通知書或洽談确認單；

(7)建設工程承包合同副本(原件)；

(8)資金證明(原件)；

(9)質量監督委托書；

(10)建設工程開工安全生産條件備案表；

(11)監理合同及監理企業資質證、營業執照、本工程監理人員名單、證書複印件、聯系電話或建設單位工程技術人員情況；

(12)施工企業安全生産許可證副本、營業執照副本、資質證書副本、企業主要負責人、現場負責人、現場安全生産專職管理人員的“三類人員”證書原件；

(13)施工組織設計(附項目現場管理人員名冊)；

(14)項目經理證及項目經理手冊、聯系電話；

(15)圖紙審查批準書和審查合格全套施工圖紙及技術資料(原件)；

(16)建設工程竣工檔案承諾書；

(17)安全防護、文明施工措施項目總費用、預付情況和支付計劃證明(原件)；

(18)外地施工(監理)企業提供進金登記備案表；

(19)提交定額測定費收 據複印件；

(20)法律法規所要求提供的其他材料。

《商品房銷售（預售）許可證》

《商品房銷售（預售）許可證》市、縣人民政府房地産管理部門允許房地産開發企業，銷售商品房的批準性文件。

• 商品預售許可證辦理流程

1、商品房預售許可申請表;

2、商品房預售許可申請法人委托書；

3、商品房預售許可申請報告,附商品房預售方案;

(1)商品房預售方案應說明預售商品房的位置、面積、結構、用途、層次、裝修标準、工程施工進度說明、竣工交付日期、價格、預售商品房分層平面圖、交付使用後的物業管理、自行銷售或代理銷售等内容。

(2)如代理銷售,應提供代理機構工商營業執照和中介機構資質備案證書(複印件)。

4、工商營業執照(複印件);

5、房地産開發資質證書(複印件);

6、開發項目立項資料(複印件);

7、國有土地使用權證(原件);

8、建設工程規劃許可證(原件);

9、建築工程施工許可證(原件);

10、工程施工合同(複印件);

11、建審總平面圖(複印件);

12、房産測繪成果報告(原件);

13、商品房預售資金監管協議;

14、申請材料為複印件的應加蓋申請單位公章,并攜帶原件。申請材料不能提供原件的,應當提交經有關機關确認與原件一緻的複印件。

兩書

“房地産五證兩書”中的“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地産開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

《住宅質量保證書》是房地産開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地産開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。《住宅質量保證書》應當包括以下内容：。工程質量監督部門核驗的質量等級；地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限内承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修内容與保修期：屋面防水3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地産開發企業與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》：應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、标準等作出說明，并提出使用注意事項。《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書将成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

一表

“五證兩書一表”中的“一表”為：《竣工驗收備案表》。

《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

根據商品房銷售管理規定，“五證兩書一表”是開發商銷售的重要文件。“房地産五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。“兩書”是開發商在向購房者交付房屋時，房地産開發企業必須提交給購房者的産品質量保證文件，建議購房者在驗收房屋交接時一定要向開發商索取。

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