利息資本化房企?記者 | 王婷婷編輯 | ，今天小編就來聊一聊關于利息資本化房企?接下來我們就一起去研究一下吧!

利息資本化房企

記者 | 王婷婷

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房地産行業進入新的調整周期，以運營收入為主、抵抗風險能力更強的商業地産迎來市場更多關注。

在頭部開發商中，今年上半年華潤置地、中海、萬科、萬達商管、龍湖和新城等多家房企在商業地産方面的收入與利潤均有不同程度增長。

作為商業地産服務公司，RET睿意德這些年見證了國内商業地産的快速發展，并服務了大量頭部房企、品牌和相關政府機構。

RET睿意德華東區總經理周長青近日在接受界面新聞專訪時表述，商業地産一直在發展。“雖然現在大家所說的地産行業面臨調整，但我想說的是，商業地産本質上更側重商業，近年來更有‘去地産化’的趨勢，因此商業地産依然有巨大的發展前景。”

目前重點城市人均商業面積仍在快速增加。統計數據顯示，今年前三季度，華東區域、華南區域的新增購物中心數量處于前列。除一線城市外，重慶、杭州等城市同樣成為了商業地産發展的熱點區域。

由于存量資産規模較大，且仍有新項目不斷入市，業主對于商業運營管理能力的要求日益提高，優質的商管服務能力成為稀缺資源，專業的商業服務公司也因此獲得更多機會。

實體消費回歸

商業地産正處于由增量開發逐步向存量服務與運營轉變的重要轉型期，第三方商管公司、房地産開發商等均進入了這一賽道。

從2020年開始，商業頭部企業就呈現出明顯擴張态勢，管理規模面積大幅度上升。同時，不少頭部商管品牌也更注重輕資産業務拓展，包括華潤萬象生活、中糧大悅城、中海地産、龍湖以及旭輝等。

在周長青看來，開發商轉型做商業地産，是由被動到主動的過程。選擇主動，是因為商業地産除了作為一種收益模式之外，一些更重要的價值在顯現。

這些價值包括為其他物業賦能、帶動一個闆塊的資産價值增長，甚至是為城市和片區帶來消費能級的提升。對于相關主體而言，無論是資産增值還是品牌附加，都是一個整體認知的轉變。

另一個背景是，中國近年來社會經濟整體發展迅速，政府層面對于消費也更加重視，同時城市化達到了新階段。

“原先大家看到的是互聯網電商強勢進入，但現在發現實體消費又有了重新回歸。”疫情對實體商業的影響無需贅言，但不可否認也帶來一定的回歸：人們需要戶外空間，需要見面，重新認識到商業地産在城市和人們生活中的全新位置。

周長青告訴界面新聞，疫情影響下商業地産迎來了新一輪洗牌，各市場主體基本都已對此做出調整。包括業态、場景和内容創新，以此來穩定項目客流量和出租率，利用數字化平台實現精細化運營提高項目運營質量和效率等。

作為商業地産服務商，後疫情時代更需要抓住人們的消費變化，例如怎樣滿足人們對家庭、社交等新的訴求。

周長青表示，在增量轉向存量的過程中，商業地産更追求精細化的運營能力，因此賽道競争态勢也就更清晰。開發商要麼是深耕投入，要麼交給專業團隊做，“你隻有兩個選擇，要麼選擇自己做專業，要麼選擇委托專業的人。”

委托專業的人就意味着需求的出現。由于商業地産具有極強的地域性，且每個項目有其獨特性，屬于非标準性，不能直接複制，需量身定制策略。

因此，商業地産市場對于更縱深、更具創新能力、更能全程化的專業服務能力，有更多要求。這些多方面要求，為睿意德這樣的商業地産服務公司帶來大量機會。

既有數據分析、技術開發和專業研究，也有專業的數字化服務團隊、咨詢服務團隊，同時還涵蓋項目的整體規劃、産業規劃，睿意德的優勢在此凸顯。

截至目前，睿意德在國内的業務覆蓋150個城市，服務項目逾800個，涵蓋城市中心、社區商業、改造升級、特色小鎮、産業園區等十餘種形态類别，總服務面積達到1600萬平方米，客戶包括華潤、中糧、萬科、龍湖、三井等投資商。

專業服務能力

經濟環境發生變化，商業價值迎來重塑，睿意德也有相應的選擇。

周長青告訴界面新聞，睿意德主要從兩個維度發力。首先是從數據着手，即由睿意德孵化而出的數據平台中商數據，作為行業基礎設施的一個核心平台，既可以服務A端，也可服務B端和C端（品牌端），甚至還能服務G端（政府端）。

“這是我們的基礎，也是我們更底層的服務能力。”而在頂層，睿意德則負責解決各種“疑難雜症”。

作為商業地産服務企業，一個項目從最初的策劃、建築規劃設計，到招商、銷售和運營管理，以及投資并購、數字化咨詢等業務，睿意德可實現全覆蓋服務。

盡管在商業地産行業深耕10餘年，周長青仍傾向于将睿意德定義為一家服務公司。

在服務具體項目時，則需要綜合考慮。周長青介紹，首先考慮業主對項目的願景和目标；其次是市場的客觀發展；此外，不可脫離項目自身的硬件條件，如區位等相關因素；最終，睿意德取其中最優交集，給出解決方案。

在周長青負責的華東區域，睿意德已服務過不少優質項目。以備受關注的城市更新項目為例，睿意德負責上生新所開業後的調整優化以及評估。包括目前正在做的還有立波中心，從策劃到招商也都由其服務。

在片區類的商業規劃升級方面，比較典型的項目是蘇州工業園區，幫助環金雞湖商圈的商業活力提升做規劃和建議方案。

“第三類是區域總部商辦綜合體，目前更多企業選擇持有商業資産，既可以自用，也可獲取更多收益。 ”如正在做的位于臨港滴水湖的中銀總部，包括美團上海總部和京東上海總部等商辦綜合體，其業主都是互聯網電商企業。這些都是睿意德在商業服務領域具有代表性的案例。

在談到近年來與開發商、政府的合作模式時，周長青表示如今更重視結合市場的新動向、新變化與客戶交流需求。在聚焦于新的發展變化方面，睿意德目前在首店經濟、片區商業規劃、城市更新等領域開展了大量專題研究。

首店經濟如何賦能商業地産？周長青告訴界面新聞，首店的核心在于區域唯一性，因此也決定了它有更強的輻射力。同時，它具備的前沿性和實驗性更傾向于面向未來，無論是新場景、新産品還是新服務，對于區域都有明顯的測試價值。

“首店的數量，還可以印證區域客群對新生事物的接納度，這也決定了該區域是否更适合發展商業。”

商業發展高地

在周長青看來，上海基本具備以上所有要素，周邊腹地如江浙滬的強購買力、喜歡不同品類的消費群，以及上海這座城市海納百川的接納度和創新氛圍，令上海的首店數量高居全國城市第一。

據中商數據發布的《2021年中國首店經濟發展報告》顯示，2021年上海引入首店數量為1078家，同比增長1.6%。在今年前9個月，上海新增首店703家，新增數量依然保持全國領先。

在商業領域，一個城市首店越多，意味着這個城市的消費能力越強、消費半徑越大、消費的影響力和集聚力越高。作為商業高地，上海顯然并未止步于此。

近期，上海還提出将網點布局升級為空間布局，按照“4 X 2”體系，打造“國際級-市級-地區級-社區級”4級商業中心，圍繞首發經濟、夜間經濟等領域打造X個特色商業區域，并增強物流、數字化2個支撐體系，形成商業新格局。

周長青認為，上海一直以來就具有這樣分層次、多維的發展思路，現在則更加系統性的提出，避免了商業的同質化競争加劇。

類似規劃的背後需要大量數據支撐，以及針對城市前瞻性的科學研判，才能真正形成上述布局體系。對此，睿意德也在尋求好的參與方式，目前已參與上海不少行政區的商圈提升規劃和“15分鐘生活圈”的研究策劃工作。

當品牌、商業體、乃至城市規劃趨向同質化時，則更需要打造獨特的本地生活場景。在上海，從早期的城隍廟到上海新天地，街區一直是商業地産的重要支撐點。

“像徐彙濱江以及蘇州河畔的一些空間使用都蠻有亮點。”周長青介紹，徐彙濱江作為公共綠地，内部不僅嵌入了很多特色旗艦店，也配套了優質的服務設施，疫情後成為新晉網紅打卡地。

周長青向界面新聞表示，現如今隻是再度回歸了“逛街”的本質，但街區商業從古至今都存在，“東市買駿馬，西市買鞍鞯”就是很好的證明。

除了疫情影響，效率也是重要因素。周長青認為，從整體空間效益來說，開放式街區在經營時間上更靈活，尤其是随着存量市場的到來，在類似上海核心區低密度的具有位置優勢的街區，未來還會有很大的商業發展空間。

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