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小區位于昌平區天通苑太平莊北街和立水橋東一路交彙處東南側，屬于天通苑闆塊，建成年代是2004年-2005年，小區開發商是北京順天通房地産開發有限公司，物業公司是北京方佳物業管理有限公司。

小區屬于一類經适房，總建築面積約49萬平方米，共有41棟樓，均為闆樓，分為低闆和高闆，低層闆樓以6層為主，不帶電梯；高層闆樓以12層-15層為主，帶電梯。

物業：小區物業為北京方佳物業管理有限公司，物業費方面，電梯房是1.25元/㎡/月-1.32元/㎡/月，無電梯房是0.55元/㎡/月。物業主要服務項目為24小時保安執勤巡邏，定期保潔，設施維修。

環境：小區的綠化率為35.5%，小區綠植大多分布在花園，綠地主要以柿子樹、桃樹和一些風景樹為主，道路兩側也有樹木。

停車：小區人車不分流，共有停車位2606個，并且1樓可以安裝新能源充電樁，小區停車位隻租不售，地上地下都可停車，地下車庫的入口在27号樓、13号樓幾個進出口，地上停車位150元/月，年付1600元/年，地下停車位180元/月，停車場可以安裝充電樁。

采暖：小區供暖為集中供暖，供暖費30元/㎡。

小區建築時間為2004年-2005年，采用的是中式建築風格，小區高層樓體鋼筋混凝土結構，樓棟外立面材料是混凝土砌塊，顔色為米色和棕紅色，部分有污漬或破損，牆面有保溫層，樓頂有雙層防水措施。

小區内部分樓棟設有無障礙通道和台階步梯，單元門口裝有門禁和收件箱，大堂樓道設有電梯間，部分樓棟有較多小廣告。

小區有50㎡-52㎡一居、84㎡-212㎡兩居、120㎡-259㎡三居、110㎡-283㎡的四居、頂層複式，戶型主要以兩居室和三居室為主。主力戶型是126㎡二室二廳二衛戶型，南北通透，主卧朝南，次卧朝北，客廳朝南帶陽台，廚房朝北；還有156㎡的三室二廳二衛戶型，南北通透，主卧朝南，次卧朝北，地下一層帶有一個朝南卧室，客廳朝北且帶陽台，廚房朝北帶陽台。

小區内有廣場，廣場内有健身器材，還設置了乒乓球台，并且小區内的便民場所有便利超市、菜市場、美發店、飯館、電動車充電樁、自助圖書館、公共衛生間等，小區門口建有快遞驿站，而且還裝有監控攝像頭。

補充一句：小區的開發商、物業和社區服務樓在小區北側一條馬路之隔。

地鐵：小區距離地鐵5号線天通苑站約1.4公裡。

自駕：小區周邊1公裡内主要道路有立水橋東一路、太平莊北街、立水橋東三路、太平莊中二街，均為雙向四機動車道。

公交：小區南門是天通北苑二區南站（專104路、專119路、933路），北門是天通北苑二區北門站（465路、昌27路）

小區周邊底商較多，餐飲、超市、健身、KTV等齊全，小區距離國泰百貨(天通苑店)約830米，國泰百貨一層有物美大賣場；距離華聯購物中心(天通中苑店)約1.2公裡；距離西單商場（天通苑購物中心）約1.6公裡；距離龍德廣場和萬優彙約2.2公裡，吃的有火鍋、烤魚、烤肉、京菜等，玩的有遊戲廳、滑冰場、電影院、健身房等，運動超市迪卡侬、物美超市、盒馬鮮生等，集餐飲、購物于一體。

小區南門底商是亞太中醫骨科醫院，小區距離平價大藥房約80米；距離北京清華長庚醫院約880米；距離昌平區天通苑中醫醫院約1.2公裡；距離航空總醫院天通苑門診部約1.4公裡。

清華長庚醫院于2014年開業，設有内科、外科、消化科、兒科、婦科等科室，是一家三級綜合醫院。

小區附近900米内有國際幼兒園、北京昌平奕青音樂幼兒園、天驕雙語藝術幼兒園、暢想藍藍天國際幼兒園、北京博頓創意國際幼兒園。

小區周邊4公裡内有清華大學附屬小學昌平學校（天通苑校區）、昌平區天通苑小學、昌平區東小口中心小學、朝陽區實驗小學。

小區周邊4公裡内有昌平區燕丹學校中學部、北京市朝陽外國語學校（來廣營校區初中部）、昌平區第一中學（中灘校區）、南七家村實驗學校。

小區距離天通藝園約1.2公裡，天通藝園采用歐洲園林設計風格，園内有噴泉、石雕、各類花卉、綠地和野鴨島。

距離西四社區文化廣場約1.3公裡；距離北京溫榆河公園約4.7公裡，溫榆河公園被譽為首都的“綠肺”之一，公園整體規劃面積約30平方公裡，集生态涵養、生境修複、蓄滞洪功能于一體，兼顧文化、休閑、體育等多元功能，形成藍綠交織、林水相依、生物多樣、生态惠民的大尺度生态空間。

今天再度來到天通苑，本次踩盤的小區是天通苑北二區，繼上次看過北一區後，一直很期待再來這邊看看天通苑其他小區。

相較于北一區，北二區離地鐵5号線遠了，但小區裡少了塔樓，清一色的全是闆樓，至于品質怎麼樣？看小編娓娓道來~

亮點一：綠化好

前不久剛去過一個經适房小區，那綠化确實慘不忍睹，資料上還敢寫40%，眼瞅着25%都夠嗆。但天通苑不一樣，上次在北一區感受過春暖花開後，這次在北二區同樣有着鮮花遍地開的感覺。

一個是十幾年前的小區，如果當初綠化還可以的話，當年的小樹都已枝繁葉茂；另一個是天通苑的小區面積都很大，植被的種植區域也就較多。

亮點二：闆樓 梯戶比

小區均為闆樓，分為低闆和高闆，一梯兩戶或一梯三戶，低層闆樓以6層為主，不帶電梯；高層闆樓以12層-15層為主，帶電梯，在經适房裡屬于較好的梯戶比，日常通勤也不會等太久。

亮點三：内部配套豐富

内部配套多應該是大型社區的一貫特點了，雖然很多住戶會覺得小區人員會變得雜亂，但居住久了，吃喝看病鍛煉身體，一般的正常需求在小區内就能被滿足，還是挺幸福的。

小區的内部底商集中在南門内側，包括餐飲、小超市、健身房、幼教培訓班、醫院等，小區内部并沒有這些。想想自己住在這裡，夜晚加班餓着肚子回來，還能在家門口吃點東西，買點水果，也算一種安慰。

除了底商，常見的健身器械、乒乓球自不必說，小區内部還配備了自助借書機，以及大型社區必備的公共衛生間~同時有一個超大的活動廣場和多個小廣場，大廣場的喧鬧和小廣場的靜谧在這裡可以自由切換，生活氛圍好到爆。

亮點四：戶型方正

說個戶型上的點，小區戶型方正，十幾年前流行大開大合的戶型，簡單直接，講究的是客廳大，卧室也大，沒有那麼多繁瑣設計，不像現在八九十平的房子都是擁擠的三居，一百三四十平還得各種功能間。

路過小區一層的落地窗，是真的大，寬闊的陽台，日常晾個衣服，夏季夜晚，陣陣微風，住在高層的家庭還能支個小桌，來個窗邊漫談~

槽點一：虛設的門禁

這一點個人感覺天通苑的小區都一樣，甚至經适房都是如此。小區一共五個門，北門有一個很小的門，南門東門各一個門，西門兩個門，車可進出。

各個門都有裝人臉識别，就連北門的超小門也有，但就是未使用，有的即便投入使用，對于人員尾随進入，安保也沒有嚴格把守。

槽點二：環境差

說環境差，一方面歸結為物業管理問題，一方面則是居民素質。經适房的環境維護比不上商品房，我可以接受，共享單車亂入、快遞外賣橫沖直撞、樓道雜物堆積，這些都能忍。

畢竟看得多了，這類現象也就看得淡了。但是下面這個真是震撼到我了......（密恐者請跳過）

從沒見過這麼密集的小廣告，小編真是驚了。

奇怪的是，12層往上的高闆應該是之前刷過牆，隐約還能看到粉刷的痕迹，小廣告相對較少或者沒有，上面這種密恐式的小廣告都在無電梯的低層闆樓，幾乎每層如此，不知道過一段會不會也對低闆樓進行粉刷。

槽點三：難進的地下車庫

天通苑小區的地下車庫仿佛被遺忘一樣，轉悠了三小時，不見一輛車從入口進，也不見一輛車從出口出，有的車庫口已經被車占去一部分，但你下去了看一看，卻又停了很多車，這點讓我很迷。

但我想吐槽的是沒有一部電梯可以直達車庫，所有取車的住戶一定要從這種幽深的小房子走下去，真有點當年小學生探險的感覺。

ps：上次踩盤天通苑北一區，看到個在樓頂種樹的住家，這次踩盤北二區，看到個在樓頂修葺涼亭的住家，不知道下次有機會看北三區，還能經曆什麼。

天通苑社區絕大部分房源屬于一類經濟适用房，共有16個分區、645棟樓，常住人口50萬左右，本地人和外地人都很多。

被譽為睡城的天通苑，職住分離嚴重。絕大多數天通苑住戶的就業半徑在10公裡以上，工作地點遍布各個城區。

天通苑整體均價在40000元/㎡左右（包括房屋屬性轉為商品房的房源），基本都以大戶型為主，北二區50㎡左右的一居室較少，以120㎡-188㎡的房型為主，戶型方正，南北通透性好，适合想換大面積的改善住戶。

103㎡左右的兩居室也有，鑒于小區均價較低，擇優選擇商品房屬性的房源，剛需住戶可以考慮。

一類經濟适用房涉及到的稅費：個稅、契稅、綜合地價款、營業稅。一類經濟适用房必須滿五年才能交易，所以就都沒有營業稅（非普通住宅需要繳納差額5.6%的營業稅）。如果說業主家庭名下在京唯一住房就無個稅，否則有個稅。綜合地價款看業主的購房合同日期是什麼時間，在2008年4月11日之前的就是網簽價10%的綜合地價款，如果說是2008年4月11日之後的政府優先回購，政府不回購的，是差額70%的綜合地價款。

天通苑北二區地處昌平區東南側的天通苑闆塊，位于北五環、北六環之間，該闆塊北側為北七家闆塊，南側緊鄰立水橋闆塊，西側是東小口鎮闆塊，東側靠近京承高速。

天通苑闆塊因地處中關村、望京、未來科學城之間的中心區域，離三地都不遠，在中軸北延線上，地理位置優越，又有地鐵5号線南北貫穿，途經站點可換乘13号線、2号線、1号線、7号線等，通達國貿、西二旗、望京、亞運村等熱門地點，成為支撐闆塊的“生命線”，所以該闆塊一直備受購房人關注，熱門程度高。

闆塊經過多年發展，加之《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》（簡稱回天計劃）的規劃扶持，如今交通、商業、教育、醫療等配套成熟。2002年，位于天通苑本區的西單商場開業；2007年，龍德廣場招商，同年翠微百貨開業。此後還有國泰百貨和華聯購物中心接連開業，極大地提升了居住體驗。

随着人大附中、清華附小等優質教育資源陸續被引入“回天地區”，多個普惠制幼兒園建成，也增加了區域教育資源供給，提升了教育品質。

闆塊内除部分原住民，85%業主或租戶來自立水橋、北苑、亞運村、CBD、望京、三元橋、中關村、上地等區域。樓市方面，目前新房暫無供應，二手房市場選擇性多。

目前天通苑闆塊内并無土地出讓計劃，且闆塊内土地規劃已經相對完善，地塊稀缺性明顯。預計在2021年4月底，距離天通苑闆塊1.5公裡處的東小口鎮和7.5公裡處的北七家鎮有土地出讓計劃。

天通苑北二區位于天通苑闆塊，5号線天通苑站東側，隸屬于天通苑社區，該社區共分為五大區域：天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑，其中又細分成16個小區，建築年代集中在1999-2016年，各區品質差異較大，建築形态不一，但居住氛圍濃厚，人口密度。

天通苑闆塊十幾年間不斷發展，單從小區内部品質來說，較适宜居住，但由于天通苑整體人口基數大帶來對周邊各類配套的大需求，例如交通、教育等，整個闆塊仍在持續改善。

昌發展在天通苑落地的首個産業綜合體“天通科技園”總體規模約20萬㎡，坐落于天通苑G區、I區，集活力辦公、商業配套、人才公寓、産業服務于一體，一期2萬平方米項目預計将于2021年6月交付。

繼2018-2020年的“回天行動計劃”結束後，“回天有我”創新實踐計劃開始無縫銜接。據悉，“回天地區”共安排重點項目75項，其中續建54項、新建21項，人居環境将繼續大幅改善，未來幾年，“回天”依然會是昌平乃至整個京北的熱門區域。

加之，闆塊内有在建中的地鐵17号線，該地鐵線起自昌平區未來科技城北區站，終到亦莊站前區南站，橫穿望京、太陽宮、西壩河、工人體育場、次渠等區域，沿途可與10餘條線路換乘，屆時将開設天通東苑站，将來24分鐘到國貿、9分鐘到望京、5分鐘到未來科技城，極大程度上分擔5号線客流壓力。

不止如此，13号線的拆分也将改善天通苑地區的出行條件，據悉，13A線起點為6号線車公莊站，終點至在建17号線的天通苑東地區。

1.大戶型、低總價、多面積段、多房源是天通苑北一區吸引不少購房者的原因之一，闆樓一梯兩戶或三戶的設計，意味房子南北通透，采光好，且戶型方正，不同面積段也可滿足不同人群需求。

2.小區均為闆樓，且一梯兩戶或一梯三戶，相對塔樓的得房率較高，居住舒适度上也會有所提高，上班族日常通勤也不會等太久電梯。

3.綠化較好，花草樹木種類繁多，郁郁蔥蔥的小區看起來心情舒暢，同時内部配套齊全，餐飲、超市、健身、醫院、培訓班等都在小區南門内，小區中間還有一個大活動廣場和若幹小廣場，足不出小區，即可享受很多生活樂趣。

4.外部條件方面，經過十多年的發展，天通苑已經形成了較成熟的商業氛圍，小區周邊底商滿足生活的日常需求，附近的購物商場有國泰百貨、華聯天通苑購物、天通尾貨，西單商場（天通苑購物中心）、龍德廣場等，逛街購物非常便利。

天通苑北二區21年6月挂牌均價在37680元/㎡，挂牌房源以120㎡--188㎡的房源居多，兩居三居四居都有，總價在428萬-810萬間，但部分經适房要考慮額外稅費。根據幸福裡app顯示，小區當前的挂牌率大約在1.1%左右，挂牌率屬于一般水平，經适房的額外稅費和天通苑人口密度大可能限制了房子的易手情況。

舉例：

具體購房稅費分析，以在售114㎡三居室為例，報價538萬，滿五唯一：參照北京市現行的普宅 非普标準看，普宅商貸首套首付為35%、二套首付為60%，非普宅商貸首套首付40%，二套80%。

假如買房家庭條件：首套、首付35%，商業貸款，需繳納80700元契稅和538000元綜合地價款，總稅費為618700元，房子總價約600萬。

目前天通苑整體均價在40000元/㎡左右（包括房屋屬性轉為商品房的房源），房源基本以大戶型為主，北二區50㎡左右的一居室較少，以120㎡-188㎡的兩居到四居為主，戶型方正，南北通透性好，适合想換大面積的改善住戶。

關于樓棟選擇，經過實地踩盤感受，臨街樓棟會有一定的噪音影響，低層闆樓沒有電梯，家裡有老人，不建議選擇三層以上，另外踩盤發現低層闆樓小廣告太密集，物業維護較差。高層闆樓樓道牆面粉刷過，小廣告較少，一梯兩三戶也比較合适，相對品質和物業管理上較好一些，建議優先選擇小區中間的高層闆樓。

費用方面，參照北京市現行的普宅标準看，小區大多戶型為普宅，商貸首套首付為35%、二套首付為60%，另外小區大部分房源為一類經适房，除了要考慮契稅、個稅等稅費，還有綜合地價款需要繳納，建議選擇經過一次交易變為商品房的房子。

一類經濟适用房涉及到的稅費：個稅、契稅、綜合地價款、營業稅。一類經濟适用房必須滿五年才能交易，所以就都沒有營業稅（非普通住宅需要繳納差額5.6%的營業稅）。如果說業主家庭名下在京唯一住房就無個稅，否則有個稅。綜合地價款看業主的購房合同日期是什麼時間，在2008年4月11日之前的就是網簽價10%的綜合地價款，如果說是2008年4月11日之後的政府優先回購，政府不回購的，是差額70%的綜合地價款。

參考上面的稅費情況，推薦想購買天通苑北二區的人群，衡量好經适房和商品房屬性房子的價差，一般來說，轉為商品房的房子，業主在出售時也會在總價基礎加上原本需要繳納的稅費金額，所以同面積類似的房子不一定經适房屬性房子的總價格一定高于商品房屬性的房子。

目前，天通苑闆塊内暫無新房，周邊闆塊新盤，南側有天潤福熙大道、華貿鉑金墅，福熙大道目前均價在90000元/㎡，華貿鉑金墅均為别墅，目前均價在75000元/㎡，總價1500萬/套起，從總價和購房人群角度來看，天通苑北二區與該項目不具可比性。

北側有金辰府，目前均價在53000元/㎡，總價480萬/套起，主力戶型為89㎡三居和143㎡四居，物業費為3.82元/㎡/月，相較天通苑來說，品質和服務上更好，但金辰府位于北七家鎮政府附近，所處位置無地鐵，對于日常地鐵通勤的人群不是很便利。

天通苑闆塊内小區配套、價格、品質沒有較大差别，故選擇臨近的立水橋甲2号院地質大院和燕青小區。

聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。

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踩盤時間：2021年5月23日

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