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這幾天，網傳通州要放松限購。

具體内容是：“為推動城市副中心向高質量發展，支持市屬企業在非首都功能疏解工作中發揮示範帶頭作用，通州區拟同意公司具備北京購房資格的員工，在通州區購買一套住房”。

西瓜姐和官方确認了下消息的真實性，得到的反饋是，确實如此。

但是隻針對兩類群體：

非首都功能疏解項目名單中的部分企事業單位員工和招商引資的相關人員。

盡管如此，西瓜姐認為這次定向放松，透露出積極的市場信号。

1、通州限購有多嚴

7年前，也就是2015年，北京住建委和通州區人民政府聯系發布了《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》。

在符合北京現行限購政策的基礎上，在通州區買一套商品住房的家庭，需滿足四類附加條件之一：

1) 京籍無房戶。

2) 已有1套住房的通州戶籍居民家庭，需落戶通州3年（含）以上。

3) 已有1套住房的本市其他區縣戶籍居民家庭，需近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅。

4) 在京無房的外地人，需近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅。

限購，當然是為了抑制炒房。

2015年5月底，北京市政府決定搬遷通州，通州立馬成為了炙手可熱的“新貴”，這個距離北京市中心20多公裡的行政區，成為不少炒房客新的焦點。

堅持房住不炒的北京市政府先下手為強，2015年8月份就頒布了通州限購政策，之後2015-2016年雖然通州随着北京整體上漲而上漲，但是至少沒有出現惡性炒房的事件。

尤其是近5年來，通州房價從2017年高點一路回落。

圖：近6年通州房價變化趨勢

從2020年初到現在，北京整體漲幅近20%，而通州的房價則是穩中有跌。

通州雙限，有點“殺敵一千自損八百”的味道，打擊了投資客的同時，也抑制了正常的購房需求。

2、為什麼放松雙限？

這些年，通州的發展有目共睹。

按照通州的“十四五”規劃，要打造出“一城一帶一軸，四區三鎮多點”的城市新格局，提出了和廊坊北三縣地區全面實施“一體化聯動”，創造性地規劃出三個新環線的發展格局。

上個月剛發布的地鐵三期規劃中，M101線的建設已經提上日程，交通軌道越來越完善，也為通州的發展助力。

根據北京整體城市規劃的要求，通州到2035年人口控制目标為130萬，将會承接北京中心區疏解人口40-50萬。

而這些工作遷移到通州的人，需要買房去安家。

此次放松限購，就是為了更好地滿足這部分群體實際的購房需求。

而在此前的8月5日，北京市也是針對特殊群體——老年家庭購買指定的三個項目新房的貸款政策，給予優惠。

我們已經看到了北京在放松限購上的嘗試。

從去年下年半以來，全國樓市低迷，疊加疫情對經濟的沖擊，購房者對未來預期的不确定性，使不少購房者推遲了買房計劃。

全國大多數二、三線城市都取消或者放松了限購措施，以刺激樓市，但是效果甚微。

作為樓市标杆的一線城市，北京的限購比任何一個城市更嚴格，之前一直沒有松動的迹象。

一線城市的市場行情如果沒有起色，很難帶動全國市場的複蘇。

而8月份北京樓市調控的這兩個“裂口”，正是北京為複蘇樓市在做的努力和嘗試。

3、後市的預測

“房住不炒”依然是主基調，所以像取消“認房又認貸”，或者直接降低首付比例這樣的政策，大概率不會出。

但是針對特定群體、或者特定區域的市場，北京後面可能還會出台相應的刺激政策，像通州屬于需求被嚴重壓制的市場，成交均價才不到4萬/平，北京均價都6萬/平 了，确實不符合實際的需求情況。

西瓜姐認為，此次定向放松限購隻是一個開始，距離通州全面放開限購的日子不遠了。

而當通州全面放開之時，市場必将迎來大漲的行情，也就是我們認為最佳的建倉時機。

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