以下文章來源于烏魯木齊市高新區稅務局 ，作者陸麗群、樊劍英

房地産企業需要注意，同樣是房産轉讓，舊房轉讓土地增值稅的計算規則與新建房(尾房)有明顯的區别。

A房地産公司2015年某商業大廈項目土地增值稅清算時，有2萬平方米商業面積企業出租未計入已售面積，會計核算由開發産品轉為投資性房地産。2022年5月因資金緊張，已将該2萬平方米商業面積對外出售，取得出售收入20000萬元。

該企業申報土地增值稅過程中，根據《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187号)第八條關于清算後再轉讓房地産的處理規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地産，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積=0.5萬元/平方米。

即本次可扣除項目成本：20000×0.5=10000(萬元);

該企業可扣除的稅金及附加：20000/(1 5%)×5%×12%=114.29(萬元);

申報土地增值收入：20000/(1 5%)=19047.62(萬元);

可扣除項目金額：10000 114.29=10114.29(萬元);

增值額：19047.62-10114.29=8933.33(萬元);

申報土地增值稅：8933.33×40%-10114.29×5%=3067.62(萬元)。

請問A公司的申報方法是否正确?

>>政策規定

《财政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(财稅字〔1995〕048号)第七條關于新建房與舊房的界定問題的規定，新建房是指建成後未使用的房産。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房産均屬舊房。使用時間和磨損程度标準可由各省、自治區、直轄市财政廳(局)和地方稅務局具體規定。

第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

《新疆維吾爾自治區地方稅務局關于土地增值稅若幹政策問題的公告》(新疆維吾爾自治區地方稅務局公告2014年第1号)明确，未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。

>>案例分析

A公司申報信息有誤。

案例中，企業申報納稅是依據新建房(尾房)的計算規則繳納土地增值稅。而根據上述政策規定，舊房轉讓土地增值稅的計算規則與新建房(尾房)有明顯的區别。

該企業前期清算中未售商業面積現今出售，因出租多年，應為舊房轉讓。依據财稅字〔1995〕048号文件第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批準設立的房地産評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關确認。

根據上述規定，該企業2萬平方米商業面積所對應分配的土地價款為1500萬元，房屋及建築物的重置成本為13000萬元，成新度折扣率85%，舊房及建築物的評估價格11050萬元(13000×85%)，評估費用50萬元，印花稅10萬元，扣除項目金額12724.29萬元(1500 11050 50 114.29 10)，增值額6323.33萬元(19047.62-12724.29)，應申報繳納土地增值稅1897萬元(6323.33×30%)，企業自行申報金額減少稅額1170.62萬元。

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