專家對房地産的看法?對房地産的看法房地産市場中，永遠升值的決定因素在于土地但由于中國特殊的土地政策，土地永遠屬于國有，私人不能買賣土地，确定土地使用性質等框架限制了普通人民對土地的獲利方式，通過房産投資隻不過是權宜之計，房屋40年商用，70年住宅的限制以及房屋自身的使用壽命決定了這隻是一場收割韭菜的泡沫，我來為大家科普一下關于專家對房地産的看法?以下内容希望對你有幫助!

專家對房地産的看法

對房地産的看法

房地産市場中，永遠升值的決定因素在于土地。但由于中國特殊的土地政策，土地永遠屬于國有，私人不能買賣土地，确定土地使用性質等框架限制了普通人民對土地的獲利方式，通過房産投資隻不過是權宜之計，房屋40年商用，70年住宅的限制以及房屋自身的使用壽命決定了這隻是一場收割韭菜的泡沫。

判斷房價行情的指标：

短期:金融杠杆、政策、位置

中期:土地供給

長期:人口數量、人口流動趨勢

房地産穩定發展要素:供求平衡，需求平穩釋放

趨勢:人口不斷向大都市圈流入，因為大都市圈更有活力、更有效率、更能給年輕人帶來就業機會、能夠為高淨值人群帶來優質公共資源。

看法：過去城市以工廠為中心轉變為以居住改善和服務業為中心，當中國完成城鎮化人口的轉換，以商業稅和物業稅為政府的主要收入模式必定到來。

目前高昂的房價大部分以下幾個要素組成：

地價：被地方政府控制

原材料：沙子、石子、水泥、人工費、鋼筋等成本一直在上升

勞動力：底層建造者、管理者

因此，談房價會大幅度下降如無稽之談，但也要清楚目前的城鎮化水平表明了房地産的高增長期已經過去，特别是2030--2040年是中國人口的衰退期，需求将大量減少。要重點借鑒以往福利分房時期的住房政策，以及目前演化而來的保障性住房政策，同時也要警惕鄂爾多斯崩盤效應。

福利分房時期：土地由政府免費供應，開發商隻賺建房收入，政府大量撥付土地用于建房，有了新房子，舊房子拿出流轉，通過限制投資性購房、規範購房流程、提高土地供給來，穩定房價。此時沒有炒房現象。

就目前而言，在選擇巨額财政收入從而維持高速經濟增長，還是選擇社會相對公平，老百姓生活輕松面前，國家選擇了前者。在教育改革、醫療改革、分稅制都解決不了政府财政收入的階段，我國選擇了房地産改革。

21世紀前期沿海地區和一些經濟帶（長三角、京津冀、廣深港）的房價快速上漲是注定的，我國需要快速發展，且快速發展不能僅僅依靠自己，還需要借助外力。為此，我們還開辟了特區發展外貿，換取的外彙可以購買我們急缺的設備技術和資源、學習相關經驗知識。沿海的高速發展是注定的，這是由于發展的迫切需要決定的，通過政策傾斜，将資金和人才彙聚，導緻了深圳的橫空崛起。大量人才的彙集帶來了對住房的迫切需求，而房地産市場的壟斷者就是政府。嗅到商機的投機客也大量湧入，開發商的捂盤惜售讓剛需買房客隻能通過貸款借錢奮起直追。在短期内獲得巨額财政收入的政府将資金投入到各種基礎設施建設中，帶動了當地經濟發展，也創造了大量就業機會。但這一切是不可持續的。原因如下：

一是土地不可能無限買賣。一個地方的就業機會決定了人口的彙聚度，有人才會有住房需求，政府的地才能賣得掉，房地産是依附于當地經濟狀況的一個附加行業。

二是很多人買房不是為了住，而是因為它能升值，房産周圍缺少足夠産業支持，嚴重情況下甚至會造成類似鄂爾多斯的鬼城現象，在一個人口淨流出的城市瘋狂開發遠郊房地産，這個城市經濟能發展起來自然值錢，否則将貶值。

三是房價遠遠超過普通人收入。離開了真正最大的實際需求後，活躍在交易場所的大多是投機資金，房價越高這種趨勢越明顯，而投機市場最大的特征就是敏感，一有風吹草動就瘋狂抛盤，因為購房是建立在大家預期房價上漲才買的，而非居住。投機資金再多也會有個極限，到達極限後的市場将會反轉。大資金撤離之後，雪崩現象将會出現。2008年政府如果不推出四萬億政策，房價垮掉是必然，政策出台之後，讓更多投機者看到了政府的決心，大量資金湧入房地産行業，讓這個氣球越吹越大，離雪崩也越來越近。政府看到這種态勢，給房屋交易設下了重重關卡：房貸緊縮、限制二套房交易、首套房落戶政策，這是目前最好的辦法，崩潰、瘋漲都不行，隻能選擇冰凍。房價瘋漲帶動的地價瘋漲雖然讓經濟和稅收大漲，但也導緻實體經濟被瘋狂吸血，甚至一蹶不振。如果房地産經濟帶動了其相關産業的發展和就業，但卻讓其他産業低迷和失業，房地産行業又有什麼意義？房地産經濟有它本身積極的一面，但事情關鍵就是一個度，過猶不及。發展房地産本身的目的就是創造财政收入，也是它存在的意義。如果有一天房地産不能繼續創收，反而有巨大的副作用時，他的輝煌也就到頭了。長遠看，過度瘋狂的房地産經濟終會破碎，甚至連累實體經濟。對于一個高度依賴房地産作為财政收入的政府，如果猛踩急刹車，可能導緻變症蜂起，隻能選擇暫時冰凍，讓經濟轉型，實現軟着陸。

房地産到底是什麼？房地産是一個國家勞動剩餘價值的積累産物，是不用向勞動者兌現或者暫時不用兌現的勞動産出積累！想一想，我國可以出口糧食、金屬、産品，但我國能出口房子嗎？房地産本質就是國家積累勞動剩餘價值的一種工具，你會因為買房而沒有把手中的錢和未來的錢拿去兌換當前的物資，這就是答案。

樓市調控的目的并不是為了讓大家都買得起房，而是為了解決居住需求，住房價格并不是由平均收入決定的，而是由精英階層的平均收入決定的。北上廣深和部分省會城市的繁榮是造成土地稀缺的原因，而土地稀缺又造成了房價的穩定上漲。房地産就是一個可以把居民多餘的儲蓄和未來的收入集中起來的一個手段。

所謂住房不炒隻不過不想讓某些職業玩家無限加杠杆而已。要想讓這個遊戲能夠維持下去，一是讓房價不能跌，二是讓大家都去買新房，所以就有了二手房價格倒挂和限制房貸。讓什麼樣的人買新房更安全呢？斷供風險小的年輕人（要結婚生子）和有錢人（追求保值增值），并且要過濾掉杠杆加到失心瘋的人（讓房價産生泡沫的原因），房價調控的目的不是讓房價崩盤，而是清理掉裡面加杠杆炒房的人。

房地産不會一直漲下去，居民負債的極限就是房價上漲的極限。

買房的正确方式是千萬不要去買新房，去優先選擇二手房，去法拍房、二手房産市場去尋求價格窪地，優選已裝修好的、次選毛坯，拿到市場價8折以下的房屋，不是大問題。不要選擇按揭貸款，抵押貸款的利息比按揭貸款低的多，公積金貸款則更低。

炒房是違背經濟發展規律的蛀蟲行為。通常情況下，買房不過是為了取得抵押貸款以支付不斷攀升的開支。

看房價預測直接看中國社科院報告，如：《中國住房發展總報告（2020-2021）》。

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