自如回應稱，從9月1日起，下架9個城市的全部首次出租房源，待CMA（中國計量認證）認證機構檢驗合格後再行上架。（東方IC/圖）

熊林在近期公開承認，對于首次裝修房源，沒有強制要求空置期。這種高效率對于租客的健康，則可能是緻命的。

今年7月，一名阿裡員工死于急性白血病，半年前入職時，他的體檢報告并無明顯異常，其妻子檢測了丈夫生前租住的杭州自如公寓，結果顯示：甲醛超标。

随後，妻子将自如起訴至法院，法院已立案，定于9月27日開庭審理。針對此事件引發的輿論風暴，自如回應稱，從9月1日起，下架9個城市的全部首次出租房源，待CMA（中國計量認證）認證機構檢驗合格後再行上架。

這是一個月以來，自如再次卷入漩渦，此前，自如被指以高價搶奪房源，推高租金，并涉嫌違法違規。這家國内最大的長租公寓運營商，陷入成立7年來最大的麻煩。

“自如”一詞，寓意對自由的精神向往，希望人們在生活居住中，體會到無拘無束、自由自在的狀态，而不為各種瑣事困擾，傳遞一種全新的、有品質的生活方式。如今，自如的形象與其标榜的理想已大相徑庭。

變異的盈利

2011年5月，鍊家集團成立自如事業部，主理其資産管理業務線，上線半個月不到，自如迎來首位“自如客”——一名本科畢業一年的傳媒從業者，自如将其特别記錄在百度百科詞條中，同時确立了年輕人為主的客群方向。一年後，自如客已達近3萬人。

2015年，自如完成分拆，成為鍊家旗下的獨立運營子公司，當年底，自如友家房間數達20萬間，自如客累積達40萬人。2018年1月，自如宣布完成A輪40億元融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，估值高達200億元，坐擁全國一二線重點城市超70萬間房源，自如客160萬人，管理資産價值超過8000億元。

自如的商業模式非常簡單，它以分散式公寓起家，從房東租下房源，将房屋重新設計裝修，配備家居、家電，再以“二房東”身份向市場轉租，同時提供保潔、家修、搬家等收費增值服務，其後也開拓了集中式、短租等模式産品線，分散式長租公寓一直是其主力業務。

“市面上，房東直接向中介提供返租的房源，可省去尋找租客的繁瑣和期間空租的風險，通常隻能收取低于市場價的租金，但是，自如一般能開出同等甚至高于市場價的租金，自然對房東更有吸引力。”一位在鍊家離職的房産經紀人告訴《21CBR》記者。

今年7月，許豔在廣州市白雲區一套90平方米小三房，由于租客租約到期，又将房子在網上放租，很快收到了自如的報價。“這套房子以前都是出租給個人，租金基本在4200元/月，換租客時常有一兩個月的空置期，自如一來就給出4200元的租金，之後每年遞增3%。”許豔告訴《21CBR》記者，價格還有談判餘地，“我們試探了一下，4400元/月應該也能談下來，即便扣除每月100多元的物管費，報價依然比租給個人稍微高些。”

許豔做過對比，相較其他運營機構，自如的優勢更加明顯，“比如租給建行的存房貸，給出的租金大概隻有自如的7-8折，隻是租金遞增等約定有所不同。”

那麼，高價攬下房源的自如，如何掙錢？

“我們的算賬邏輯很簡單，就是一套房子收進來，我們投錢裝修、做标準化，再租出去，通過兩端——房東端和客戶端各收服務費，來覆蓋我們的裝修和運營成本。”自如CEO熊林曾在接受虎嗅網采訪中提到。

自如聲稱不收中介費，确實有一項“服務費”，一般收取年租金的10%，即1.2個月房租，房租越高，服務費也越高，其包含内容主要為網費、家電維修和保潔服務。

上海自如客小玉告知《21CBR》記者，其與舍友兩人一年交付的服務費達6000多元。“家電質量極差，煤氣爐半年壞3次，最快一次處理都隔了兩周，最近一次，維修師傅說自如不批買配件的錢，客服一直說幫忙反饋，至今未有着落。”小玉吐槽，連保潔也是個坑，“一個月隻上門一次，隻打掃公共區域。”

自如的掙錢之道，遠不止于此。

《21CBR》記者走訪了鍊家在廣州珠江新城一帶門店，自如相關工作人員告知，一套兩居室，自如一般會采用隔斷的方法，将客廳改造成一個房間，成為三居室，“改造費用全部由自如承擔，且會在合約到期後，将房子改造回來。”當被問及是否可以不改動原樣出租，工作人員笑稱，多出來的房間租金實則是盈利點之一，“放心，在改動前我們會和業主讨論方案。”

然而，相對于租金價差，這些花招可能隻是“小巫見大巫”。

“住自如兩年，單個卧室從2390元漲到3390元，還沒算服務費。”“北漂”何姿告訴《21CBR》記者，這提價速度簡直驚人。一般而言，簡單裝修之後，自如本身房租的價格即明顯高于收房價，加之獲取房源時約定的漲幅有限，期間隻要能實現快速提價，自如可賺取巨額差價。

自如房東程璐已經感受到了自如漲價的淩厲。

兩年前，程璐和自如簽約3年，将自己在北京的一套房子委托後者打理，自如承諾每月付給程璐2600元，一年支付11個月（設有一個月空置期），在此基礎上，每年租金漲幅3%；物業費仍由程璐自行支付，每年需繳納3000多元物業費。“自如收了我的房子後，随後以3450元/月的價格挂出，直接漲了近1000元。”程璐對《21CBR》記者表示，如今房租又看漲，她希望盡快能收回房子。

熊林在8月中旬的公開回應中則聲稱，“6年來，自如客戶端的價格漲幅，遠低于市場整體漲幅”。

諸葛找房數據研究中心統計數據表明，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平方米.月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。8月中旬，原我愛我家副總裁胡景晖公開炮轟，以自如和蛋殼為代表的由資本推動的長租公寓，以超出市場租金20%-40%的價格拼命收房，成為助推北京房屋租金暴漲的真實原因之一。

顯然，房租的上漲不能完全歸因于自如等長租公寓，但是，其高出市價的收房行為，最終會轉嫁給房客埋單，尤其當市場供不應求，且占據大量房源的情況下——自如在北京市場占比已達8%，大量房客也默認了加價的現實。

緻命的高效

本質上，長租公寓是一個依靠規模化、精細化、低成本驅動的低毛利行業，出租率是核心指标。自如也将其優勢歸因于入局早，沉潛多年積澱的規模效應、協同優勢。

熊林曾舉過一個例子：“假如有一個1萬套房子的社區，每套房子100平米，即是100萬平米的物業，隻要一個星期的時間，就能将1萬套房源全部接到自如的網站上，将保潔、維修、搬家、管家服務全部配齊，再花1個月的時間全部租出去。如果一個開發商，或是别的非專業運營商，這麼短的時間内完成這些事情，我估計做不到的。”

自如曾經在出租率上吃過虧，2011年底，租房需求走低，自如前期市場火熱時收的房源，在年底大批空置，随後，出租率成為核心KPI。據報道，熊林給出的健康庫存标準是，60天内空置房源小于7%，30天内要小于5%。目前，自如每個月在北京新收房1萬-2萬間，保持整體出租率達到95%以上。

降低空置率，其中一項措施是縮短從收房到放租的時間差，其中，即可能縮短首次裝修後的空置時間，房子裝修完立即推出市場。熊林在近期接受《中國企業家》采訪時公開承認，對于首次裝修房源，沒有強制要求空置期。這種高效率對于租客的健康，則可能是緻命的。

其實，“自如客白血病病逝”的案例，并不是自如第一次被爆出有甲醛問題。

2016年，有孕婦在租住自如房三個月後，孕檢查出白血病的案例；2017年中，同樣因甲醛問題，自如與一名租客簽訂和解協議書，一次性支付4萬餘元“作為賠償費用”；又有租客反映入住自如的出租房後，出現咳嗽、發熱等症狀，被醫院診斷為“疑似甲醛中毒”。

對于住自如房，李幸用“逃過一劫”來形容自己的心情。年初，李幸被公司派到天津出長差，她挑選了一套兩居室的自如房，管家說是環保材料，全程直播裝修進度，裝好即就挂網出租。“絕非他們宣傳的收房源25天後才出租，因為房源太熱瞬間被秒，我沒租成。”

針對此次自如客病逝事件，自如已宣布下架9個城市的全部首次出租房源，下架房源每天早上8點半開窗通風，晚上7點鐘關窗，待檢驗合格後再行上架，并安排管家為用戶送碳包、配綠植。

“從企業角度看，下架影響是比較大的。從自如本身來說，新裝修的房源占比較高，集中在北京、上海等大城市，至少需要承擔房屋空置的成本。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《21CBR》記者表示。

熊林聲稱，自如“将闆材标準從E1級别提升到E0級别”，就裝修房源進行通風處理，内部也正在尋找合适的檢測機構和空氣質量治理機構。在其内部觀測中，如今首次出租的房源，出租周期約為25天，二次出租的房源則是15天之内可租出，中間将有10天左右的時間差。

若以一間房一天100元的成本，多餘10天多付成本約1000元，單以在北京平均年增新房源數萬間計，自如未來将需承擔數千萬元的成本。

缺失的規則

自如的高成長，起于住房租賃市場的格局之變。

據國家統計局數據顯示，2017年，中國租房市場的租金成交總額近1.3萬億，流動人口規模近 2.5 億，以租住私房作為居住模式的人數，占到流動人口的 67.3%。4個一線城市，11個國家中心城市，又大體吸納了2/3的流動人口，構成了中國住房租賃的核心市場。

這些城市，租房渠道正在發生巨變，由以往分散的線下中介模式轉向大平台、大機構、大品牌的運作模式，且呈現明顯的線上聚焦趨勢。這種趨勢迎合了年輕群體升級的居住需求，有自如客告訴《21CBR》記者，她之所以願意溢價租住自如，因為房屋品質相對有保障，設備維修等日常瑣事也交由機構搭理，尤其重要的是，與機構打交道，預期穩定，減少了個人房東随意收房或者侵吞押金的風險。

近年來，房地産開發商、地産中介、第三方運營商也紛紛看好，大規模介入住房租賃市場，資本的引入大大活躍了租賃市場。

今年6月，熊林曾表示，2018年長租公寓将擁有 2.5萬億元市場規模，“中國租賃市場潛力巨大，而機構化管理是未來的主要模式”。以自如為代表的規模化、專業化的頭部企業加速成長，目前，各城市機構房源占可出租房源的比重，多在5%左右，比例正快速上升。

但是，這一關乎民生福祉的産業領域，相應監管體系、行業規範以及稅費制度安排等方面，遠未到位，造成大量規則缺失。比如，熊林辯稱：“我們沒有所謂的空置期概念，而是必須檢測合格才能上線，要有第三方檢測報告。”租客的安全，隻能依賴于自如的自律上。

“類似裝修的問題，其實是新事務，正是未來監管層面要把握的新内容。”嚴躍進表示。

2018年8月下旬，自如已宣布配合政府調查，而熊林公開宣布，用戶如任何時候感覺空氣質量有問題，身體不适，自如可随時免費退換租，免費幫助搬家，并稱：“我們并不是沒有努力，也不是不重視，也不是不感同身受，因為我們49%的員工都住自如的房子。”

對于那位阿裡員工，這些都晚了點。

（文中許豔、何姿、程璐、李幸為化名）

（來源：21世紀商業評論）

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