說起公寓房，其實，身邊的小夥伴，實際一點都不陌生；

單身樓，單身公寓都住過吧？

說白了，就是70.80年代末，很多國企和事業單位建設的筒子樓；

這就是最具雛形的公寓樓；

隻不過，那時候的公寓樓是論資排輩，才可以住的上；

現在的公寓樓拿錢買就能住的上；

那時候的公寓樓功能單一，主要是單位為了解決職工住房的問題，提供了最初的這麼一種形式；

建築模型上也極其相似，為什麼呢？

現在的很多公寓樓，也還都是一條走廊，兩邊是房間，就和快捷酒店一樣的那種格局；

唯一的區别，就是現在的房價内，都有一個衛生間；

之前的筒子樓都是上廁所排隊，哈哈，那時候上個廁所，好玩極了；

現代的公寓樓，一般是指的商住公寓；

如果是住宅式公寓，都就劃歸到了住宅裡面了，也就不提公寓這麼一說了；

但凡提到的公寓，目前都是指的服務型的公寓，形式多樣化，什麼酒店式公寓，創業公寓，青年公寓，白領公寓，青年SOHO公寓，這類房子有一個特點，什麼呢？

可以居住，可以辦公，也可以酒店，多用途的房子；

第一：公寓都有哪些特點？

這些特點，要各取所需，買之前要與甄别能力，才能更好；

一是公寓的産權一般較少，有的最低40年，最高也不會超過50年的産權年限，土地屬于商業性質居多；

二是銷售價格一般高于同期住宅；

首先，都是小戶型，總價實際并不高，而且有的公寓可以首付30%非常的劃算；

其次，精裝修标準，拎包入住，最多就是買點家居之類的；

還有，就是配套設施是按照商業用房配套，消防，人防，應急通道，都非常的健全；

物業管理，也都是高于普通住宅的，有一些額外的優質服務；

最後，就是舒适性，一般南北房源，通風較好，南面的房源陽光充足，北面的房源夏天陽光充足，哈哈；

三是公寓房一般不能落戶；

也就是說，和學區無關，和落戶無關，性質就是出租和使用的方便性；

現在一般購買公寓房，都是投資為主，一會最後聊聊投資的一些屬性，哈；

第二：公寓房的交易稅費？

購買新房的時候，就不多說了，作為二手房買賣的時候，都會有哪些稅費呢？

前些日子，說稅費的時候，實際都講了，今天在簡單的聊一聊；

一是差額增值稅，這個必須繳納；

賣價減去原價，差額的5.5%左右，可能改革後，會低一些，一般差不多；

二是個人所得稅，這個也是必須繳納；

這個是，賣價減去原價，差額的20%作為個人所得稅，有一個公式；

三是印花稅，0.1%，買賣雙方各承擔一半；

四是契稅，3%的交易契稅；

五是土地增值稅，這個也是增值的部分的30-60%之間，會有四個增長百分比的級别，分别征收；

六是過戶交易費，每平米5塊，買賣雙方各一半；

七是評估費0.5%，收件證件費用80塊，測量費用200塊等等，不多了，差不多了，呵呵；

第三：投資公寓，聊一下；

公寓的投資，主要看的就是那麼幾樣，要選好了才可以有不錯的收益；

一是首先打消出售的可能性，公寓房的二手房出售，上面也看到了，稅費比較高，一個也逃脫不掉；

但是又有一個好處，就是增值了稅費就高，不增值稅費就和非普通住宅差不多；

二是地段的選擇，無比重要；

買這類房子有點類似賭一把的感覺，什麼意思呢？

一般買的時候，都是期房，如履平地，看不出任何未來發展的趨勢，就要想辦法尋找支撐的信息；

未來的發展趨勢是什麼樣的？

三是單身居住也好，辦公也好，還是當作辦公室也好，都有一些要求；

停車位，方便進出，物業管理好，地鐵公交方便等等，便利性，商業性，非常重要；

那就要預估他們的管理模式，投資回報模式，地下停車場等等；

商業區，CBD，有地鐵的方便性，可以重點思考這些；

當然，也是要有選擇性的，例如酒店公寓，那就要考慮，機場，地鐵，商業氛圍等等；

辦公區，就要考慮停車位，地鐵等方便性更重要；

阿永哥點評：

一是在住宅限購的同時，很多投資房子意向的客戶轉向了商住公寓；

商住公寓的投資，是一個綜合的考量，其最重要的就是項目的定位，運營方的能力，才是最重要的；

這一點，一般人我不告訴他，這關乎到這些商業公司的秘密；

二是商住公寓的功能比較單一，這也就意味着綜合的提升能力，是項目的定位方向的剛性需求決定的；

酒店，就要考慮酒店的運營，寫字樓就要考慮寫字樓的特性；

買房賣房，怎麼增值，怎麼識破買賣花招？

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