天津市公産住房大多位于市内六區，具有地段優越、配套齊全、戶型面積小、總價相對低的特點，因此，公産房在天津的二手房市場交易中一直占據不小的比例。哪些性質的房屋屬于公産房？公産房交易時有哪些注意事項？2017年5月11日下午，樂居邀請了津房置換的業務支持總監在線為網友現場解答了關于公産房的各種問題。

點此回顧圖文直播：關于公産房不得不知的問題

問答摘錄如下：

公産房過戶大概需要多長時間？

津房置換：公産房包括直管公産和企業産，自申請承租人簽署《調劑合同》交齊置換調劑費和置換費到賣方拿款全部房款是10個工作日。

公産、企業産權能否轉讓，如何轉讓？

津房置換：直管公産的置換（過戶）流程是一緻的，統一在天津市津房置換有限責任公司的各連鎖門店辦理。

企産房屋過戶情況比較多，有的企業可以自己辦理過戶手續，有的企業托管到置換單位辦理過戶手續，具體可咨詢房屋的産權單位。

辦理公産房交易需要哪些手續，周期多長？

津房置換：原承租人需攜帶同戶籍同意置換公證書、租賃合同、身份證、戶口本、手章到津房置換任意一家連鎖店申請辦理置換業務，自申請承租人簽署《調劑合同》交齊置換調劑費和置換費到賣方拿款全部房款是10個工作日。

企業産可以在津房置換過戶嗎？

津房置換：除了受房産總公司委托辦理直管公有住房置換以外，津房置換還可以為沒有置換資質的企業單位服務，辦理企業産住房委托置換業務。現天津市津房置換有限責任公司與46家企業建立了合作關系，可以在連鎖店辦理，詳細的合作企業各位可以到津房置換就近門店進行咨詢或登錄津房置換官方訂閱号查詢。

有沒有不能買産權的公産房？

津房置換：有以下幾種情況不能買産權：

（一）房屋使用權有争議的

（二）經鑒定屬于危險房屋的

（三）征收決定範圍内的

（四）屬于非成套或者成套夥用住宅房屋的

（五）國家和本市規定禁止出售的其他情形

在置換過程中誰買産權？

津房置換：為提高工作效率，方便群衆，确保可售房屋置換購買産權順利進行，對《可售直管公産住房置換、代理轉讓程序》進行修改，自2017年1月1日起實行，新流程在置換完畢後由新承租人到房管站辦理産權購買手續。

公産房和企業産過戶有什麼區别？

津房置換：直管公有住房就是我們俗稱的公産房置換是按照天津市房管局下發的津房管391号文件相關規定以摘挂牌的形式進行代理轉讓的，津房置換作為唯 一的委托置換單位及委托資金監管單位為置換雙方進行業務的辦理。

企業産則因各企業單位而異不能一概而論，需要到所屬企業單位了解具體的置換流程，當然剛才提到的在津房置換辦理委托置換的企業産房屋的置換流程及标準是統一的。

公産房房齡是不是都比較長？

津房置換：公産房房齡一般都是比較長的，90年代左右出現商品房後，産權大部分為私産。

企業産有什麼優缺點?

津房置換：企業産和直管公産都屬于使用權房屋範疇，交易費用低，地理位置優越，房屋總貨值低，但是需要一次性付款。

買公産和企業會有風險嗎？

津房置換：直管公有住房和企業産房屋按照相關的置換政策及流程辦理置換，在置換單位辦理使用權變更就是我們俗稱的過戶是不存在風險的。廣大網友顧慮的風險，從我們的專業角度還是建議在交易細節上予以注意，譬如說款項交接、附屬設施交驗、騰房時間等保障雙方權益的問題上。

（一）原承租人要保證房屋無拆改、糾紛和欠費，同時必須先到天津市各區的公證處辦理同戶籍同意置換的公證手續，所以購買人要了解這些情況；

（二）房款必須通過津房置換在辦理置換中進行資金監管，避免私下交接；

（三）直管公産購房人需要通過摘牌的形式取得購買權利，因此購房人要在挂牌期間到津房置換各連鎖店交納摘牌意向金；

（四）辦理完置換手續後，對于具備購買産權條件的公産房，新承租人在辦理完結件手續後及時到房管站辦理購買産權手續，因為置換單有效期隻有10個工作日。

公産房房源是不是隻有津房置換有？

津房置換：根據市國土房管局關于《天津市共有住房變更承租人管理辦法》的通知，文件中明确指出，承租人可以通過公有住房産權人或者其委托的房屋經營管理單位、置換經營單位回購或者代理轉讓公有住房。房地産經紀機構代理公司有住房置換、回購或者代理轉讓等業務的，應當征得公有住房産權人同意。也就是說津房置換是唯 一承辦直管公産房屋使用權置換業務的單位。

同等條件下的企業産（不能買産權、必須一次性）房源大概是私産房源價格的百分之多少呢？

津房置換：二手房存在一定的特殊性，不像新房有明确的價格标準，可以說是一房一價。影響房價的因素也很多，包括樓層、朝向、權屬、面積、戶型、配套、環境等。所以不能一概而論，網友問到的這個問題我們給出一個區間作為一個參考，差不多在15%-20%左右。

國家以後會不會針對企業産出台一些政策？就像小産權房那樣。對擁有企業産的老百姓會有什麼影響嗎？

津房置換：企業産與小産權的區别在于産權權屬問題，企業産的公有住房租賃合同是國家統一制證發出的且産權屬于企業，而小産權的房本不是國家統一制證發出的。目前并沒有關于企業産的政策。

公産房能不能繼承？

津房置換：首選說明一點，公産房屬于使用權房屋有别于私産的産權繼承，原承租人死亡的需辦理死亡過戶。根據《天津市公有住房變更承租人管理辦法》中：第五條 公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等親屬，可以申請辦理變更承租人過戶手續。

公有住房使用權過戶隻能由一人提出申請，符合過戶條件的人員有兩人以上（含兩人）的，應當達成一緻意見後方可申請過戶。

符合過戶條件人員達不成一緻意見的，可以向人民法院起訴。在人民法院調解、審判過程中，需要通過回購、代理轉讓等方式确定承租權或處置公有住房的，由公有住房産權人或者其委托的房屋經營管理單位、置換經營單位回購或者代理轉讓公有住房。

購買已買産權的公産房，如何辦理貸款業務？

津房置換：公有使用權房屋購買産權後屬于房改購房，應按照私産房屋貸款規定根據購房人的貸款資質辦理産權貸款業務。

最近買公産房的人多嗎？

津房置換：公企業房屋總價低和區位好的雙重優勢，近期咨詢量和置換量都未出現較大波動。

打算出售一套公産房，先買産權再過戶，還是先過戶？哪種合适？

津房置換：建議采用後面的方案，如果先買産權後過戶，交易稅費較高，按照使用權置換交易費用為摘牌成交價格*2% 建築面積*6元/平米收取，交易成本較低。

此外，有網友提出“求推薦合适的公産房房源”、“想買河西的學片房，求推薦”等這些比較私人的問題，可以請大家在留言中留下聯系方式，我們将轉交津房置換專業人士進行跟進。

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