【裁判要旨】開發商就購房人所購商品房辦理預告登記的目的在于防止開發商一房多賣，預告登記具有公示作用但不具有轉移所有權的效力。所以，雖然商品房辦理了預告登記，但房屋所有權尚未轉移至購房人，而仍屬于開發商的财産。因其他案件，債權人申請法院對購房人強制執行，法院查封并将預告登記在購房人名下的房屋進行拍賣，客觀上導緻開發商提起執行異議之目的不能達成，但開發商基于物上請求權主張對該房屋拍賣價款優先受償的權利并未消滅，其請求人民法院将已拍賣房屋的價款得以優先受償，雖有退而求其次的目的，但因其對該房屋的權利基于物權，效力上優先于債權人基于對購房人享有的債權，故法院應予支持。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2020）最高法民終690号

上訴人（一審被告、申請執行人）：貴州銀行股份有限公司貴陽花溪支行，住所地貴州省貴陽市花溪區清溪路（花溪大道**）。

負責人：馮邦坤，該支行行長。

委托訴訟代理人：周新林，該支行員工。

委托訴訟代理人：李瓴君，該支行員工。

被上訴人（一審原告、執行案外人）：貴州宏立城集團有限公司（原貴州宏立城房地産開發有限公司），住所地貴州省貴陽市南明區四方河路**。

法定代表人：肖春紅，該公司董事長。

委托訴訟代理人：傅舒，該公司員工。

委托訴訟代理人：蔡春豔，貴州宏貫律師事務所律師。

一審第三人（被執行人）：蘇立加，男，1974年2月7日出生，漢族，住浙江省平陽縣。

一審第三人：貴州東風貿易有限公司，住所，住所地貴州省貴陽市南明區四方河路山水黔城**團**樓****。

法定代表人：蘇立加，該公司執行董事。

一審第三人：貴州萬勝恒通礦業有限責任公司，住所地貴州省貴陽市觀山湖區貴陽世紀城**團***。

法定代表人：陳福勝，該公司董事長。

一審第三人：蘇立平，女，1977年12月4日出生，漢族，住浙江省平陽縣。

一審第三人：白福晉，男，1977年8月29日出生，漢族，住浙江省平陽縣。

一審第三人：周可可，男，1975年9月11日出生，漢族，住浙江省平陽縣。

一審第三人：陳凡，男，1973年12月23日出生，漢族，住浙江省平陽縣。

一審第三人：施正州，男，1980年1月25日出生，漢族，住浙江省平陽縣。

上訴人貴州銀行股份有限公司貴陽花溪支行（以下簡稱貴州銀行花溪支行）因與被上訴人貴州宏立城集團有限公司（以下簡稱宏立城公司）及一審第三人貴州東風貿易有限公司（以下簡稱東風公司）、貴州萬勝恒通礦業有限責任公司（以下簡稱恒通公司）、蘇立加、蘇立平、白福晉、周可可、陳凡、施正州案外人執行異議之訴一案，不服貴州省高級人民法院(2018)黔民初107号民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月4日立案後，依法組成合議庭，通過閱卷、調查和詢問當事人的方式對本案進行了審理。本案現已審理終結。

貴州銀行花溪支行上訴請求:1.撤銷(2018)黔民初107号民事判決；2.一、二審訴訟費由宏立城公司承擔。事實和理由：（一）一審判決違反法定程序。一審判決和宏立城公司主張不符。宏立城公司的第一項訴訟請求為停止對案涉房屋的執行（查封、拍賣），或将該房屋拍賣所得優先支付蘇立加所欠宏立城公司的購房款等費用，一審法院明确雙方争議焦點為宏立城公司是否享有阻卻執行的權利，但判決将房屋拍賣價款541819.62元先行支付給宏立城公司。違反了不告不理的訴訟原則。（二）将案涉房屋拍賣所得款項先行支付541819.62元給宏立城公司無法律依據，從實質上認可了宏立城公司債權的優先受償權。本案中，宏立城公司通過蘇立加繳納的首付款和按揭款已全部實現了其房屋買賣合同所享有的權利，之後蘇立加違反合同約定未按期歸還按揭款，宏立城公司因承擔階段性擔保責任形成了擔保追償權。該擔保追償權并無法定或約定的優先受償權利。在宏立城公司訴蘇立加解除房屋買賣合同糾紛的另案中，庭審查明宏立城公司因自身違約未及時為蘇立加辦理訴争房屋的所有權證，緻使貸款銀行未能辦理抵押權登記而引發的階段性保證擔保責任，宏立城公司存在過錯。（三）一審認為宏立城公司的權利系主債權而應予保護的認定錯誤。主債權系指債權人針對主債務人而享有的債權。一審法院曲解貴州銀行花溪支行的債權為從債權，從而認定宏立城公司因履行保證責任而産生的追索權優先于貴州銀行花溪支行的債權先行受償錯誤。

其他當事人均未提交書面意見。

宏立城公司向一審法院起訴請求：1.停止對于山水黔城七組團2号樓2單元17層01号房屋的執行（拍賣，撤回查封的請求），或将山水黔城七組團2号樓17層01号房屋的拍賣所得優先支付被執行人蘇立加所欠的宏立城公司的購房款、代其支付的訴訟費與執行費等費用（共計541819.62元，含支付給中國農業銀行股份有限公司小河支行的訴訟費8770元、公告費2400元、執行費7561元）；2.訴訟費用由貴州銀行花溪支行承擔。

一審法院查明：貴州銀行花溪支行與東風公司、恒通公司、蘇立加、蘇立平、白福晉、周可可、陳凡、施正州借款合同糾紛一案，于2014年12月19日作出(2014)黔高民商初字第35号民事調解書，明确：東風公司償還貴州銀行花溪支行本金3000萬元及利息、墊付訴訟費95900元、保全費5000元、調查費25000元、律師費276500元；恒通公司、蘇立加、蘇立平、白福晉、周可可、陳凡、施正州承擔連帶償還責任。因東風公司等未能履行相應義務，貴州銀行花溪支行申請強制執行，一審法院受理後，依法作出（2015)黔高執字第6-1号執行裁定和協助執行通知書，查封了山水黔城七組團2号樓2單元17層01号房屋。

2018年3月13日，宏立城公司提出執行異議，請求停止對該房屋的查封、拍賣，或将其拍賣價款優先支付蘇立加欠宏立城公司購房款等費用541819.62元。一審法院作出（2018）黔執異12号執行裁定，駁回宏立城公司的異議請求。該執行裁定載明：本案争議的山水黔城七組團2号樓2單元17層01号房屋，系宏立城公司出售給蘇立加，蘇立加已付清購房款并占用房屋，買賣合同己辦理備案登記，蘇立加享有相應财産權利。宏立城公司稱其仍享有争議房屋産權，因其系房屋開發商，涉案房屋已出售并辦理備案登記，故其作為房開商所提理由不足以影響本案執行。宏立城公司稱其為蘇立加承擔銀行按揭貸款後，購房款得而複失，等同于蘇立加未付清購房款的異議理由，因購房款蘇立加已通過首付和按揭付清，宏立城公司代蘇立加償付銀行貸款，貴陽市花溪區人民法院（2016)黔0111民初2602号民事判決已明确宏立城公司承擔連帶清償責任後有權向蘇立加進行追償，系宏立城公司承擔銀行貸款後與蘇立加之間形成新的債權債務關系，故宏立城公司稱蘇立加未付清購房款理由不能成立。

2017年12月31日，一審法院司法拍賣了貴州省貴陽市南明區四方河路1号山水黔城七組團2号樓2單元17層01号房屋，拍賣已成交。

一審另查明，2009年5月19日，蘇立加與宏立城公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，由蘇立加向宏立城公司購買其開發的位于貴州省貴陽市南明區房屋一套，建築面積159.47平方米，該房總價款為797350元。首付房款為160350元，餘款637000元以銀行按揭支付。雙方同日簽訂了貴陽市商品房預售合同備案登記表。2009年6月24日，農業銀行小河支行作為貸款人、蘇立加作為借款人（抵押人）、宏立城公司作為保證人三方共同簽訂了《個人購房擔保借款合同》。該合同約定：“借款金額為637000元，借款用途為購買房産，借款期限240個月，自2009年6月24日起至2029年6月23日止。抵押物為蘇立加向宏立城公司購買的上述預售房屋（期房），出現借款人未按期歸還貸款本息等違約情形時，貸款人有權宣布該合同項下貸款本息全部提前到期，要求其賠償因違約而給貸款人造成的損失，包括因實現債權而導緻的律師費等相關費用損失等”。合同中還對貸款用途、貸款利率、利息、逾期罰息、複利及計算方式、貸款的發放、償還、擔保、違約責任、争議解決、保證人的保證責任等均進行了約定。蘇立加同時在合同及附件抵押清單上簽字同意以其按揭貸款購買的上述房屋暫作價797350元提供抵押擔保。辦理了該抵押房屋的預購商品房抵押權預告登記，但未辦理房屋的抵押登記手續。

因蘇立加未按期償付農業銀行小河支行借款本息，農業銀行小河支行于2016年7月5日向貴陽市花溪區人民法院提起訴訟，請求蘇立加償付全部借款本息，宏立城公司承擔連帶責任。貴陽市花溪區人民法院于2017年6月16日作出(2016)黔0111民初2602号民事判決：蘇立加償還農業銀行小河支行貸款本金490630.29元并支付利息；宏立城公司承擔連帶清償責任，承擔連帶清償責任後，有權向蘇立加進行追償。判決生效後，農業銀行小河支行申請執行，貴陽市花溪區人民法院執行中，宏立城公司承擔了清償責任，根據支付憑證，宏立城公司已清償，在該案中還支付了案件受理費8770元、公告費2400元、執行費7561元。

2018年1月16日，宏立城公司向貴陽市南明區人民法院對蘇立加、農業銀行小河支行提起追償權訴訟，後又申請撤訴，貴陽市南明區人民法院以（2016）黔0111民初2602号民事裁定準予其撤訴。

一審再查明，2018年3月6日，宏立城公司以蘇立加、農業銀行小河支行為被告向貴陽市南明區人民法院起訴，請求：一、解除原、被告于2009年5月19日簽訂的《商品房買賣合同》（房号：山水黔城七組團2棟2單元17層01号）；二、蘇立加配合宏立城公司辦理注銷貴陽市南明區房屋預告登記、《商品房買賣合同》備案登記的相應手續；三、蘇立加支付宏立城公司解除合同違約金10836元（按墊付款總額的2%計算）；四、訴訟費用由蘇立加、農業銀行小河支行承擔。貴陽市南明區人民法院作出（2018）黔0102民初3132号民事裁定，以“現宏立城公司作為案外人在向貴州省高級人民法院提出執行異議被駁回後，已向該院提起執行異議之訴，宏立城公司在本案中要求解除與被告簽訂的《商品房買賣合同》的理由是否成立，亦為其向貴州省高級人民法院提起的執行異議之訴的審查範圍，宏立城公司以商品房買賣合同糾紛為由向一審法院起訴要求解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》并提出如前訴請，顯屬不當，對原告的起訴一審法院應予駁回”為由，駁回了宏立城公司的起訴。宏立城公司不服（2018）黔0102民初3132号民事裁定，向貴陽市中級人民法院提起上訴，貴陽市中級人民法院審理後于2019年3月29日作出（2019）黔01民終2318号民事裁定：一、撤銷貴州省貴陽市南明區人民法院（2018）黔0102民初3132号民事裁定；二、本案指令貴州省貴陽市南明區人民法院審理。該案尚在貴陽市南明區人民法院一審審理過程中。

一審再查明，2019年8月7日，經貴陽市工商行政管理局核準，貴州宏立城房地産開發有限公司名稱變更為貴州宏立城集團有限公司。

根據雙方訴辯主張，結合庭審調查情況，一審法院歸納本案争議焦點為：宏立城公司關于停止執行的主張能否成立，其追償權在案涉房屋執行過程中是否應予保護。

本案中，宏立城公司向農行小河支行代付了按揭貸款後，蘇立加因其他債務糾紛導緻案涉商品房被執行，造成宏立城公司在代蘇立加償還按揭貸款的同時，案涉房屋進入了強制執行程序。一審法院認為，執行異議之訴的立法目的在于平衡當事人的物權期待權與登記物權之間的矛盾，因此，本案審理的核心問題在于圍繞物權期待權的諸多權利如何平衡和保護。一審法院認為，基于以下理由，宏立城公司關于停止執行的主張不成立，但其追償權應在案涉房屋執行過程中予以保護。

首先，從異議是否成立的判斷标準看，案外人執行異議之訴中的判斷标準不同于執行程序中的判斷标準。由于執行程序需要維護、貫徹生效判決的既判力和執行力，因此，在對執行異議是否成立的判斷标準上更為外觀化、程序化，一審法院據此作出的執行裁定對宏立城公司的異議予以駁回。但是，案外人執行異議之訴作為執行異議被裁定駁回之後的訴訟救濟程序，其性質是實體權利審查，判斷标準不同于執行程序中的判斷标準。換言之，異議人在執行程序中的異議被駁回，其在執行異議之訴中的請求并不必然被駁回，否則将導緻執行異議之訴這一制度形同虛設。一審法院認為，異議人在執行異議之訴中的請求是否成立，應根據異議人所主張的權利來源和性質、申請執行人債權的來源和性質，以及被執行人對執行标的的權利作出比較後綜合判斷，進而判定異議人的訴訟請求能否得到支持。

其次，從權利的性質和來源來看，在比較和分析貴州銀行花溪支行與宏立城公司各自權利的基礎上，宏立城公司的追償權在本案中應予保護，具體而言：一方面，貴州銀行花溪支行對案涉房屋申請執行的權利來源于蘇立加承擔的保證責任，保證責任從屬于主債務，具有從屬性。同時，該案中保證人包括蘇立加在内的七人，蘇立加隻是衆多保證人中的一個，債務人和其他保證人的财産亦可作為被執行财産，執行案涉房屋僅為貴州銀行花溪支行實現其債權的衆多方式之一。因此，貴州銀行花溪支行的權利具有從屬性，執行案涉房屋系實現其權利的衆多方式之一。另一方面，宏立城公司因代償案涉房屋按揭貸款後享有對蘇立加的追償權，蘇立加系宏立城公司的直接債務人，宏立城公司的債權系主債權。同時，案涉房屋尚登記于宏立城公司名下，其享有登記物權。宏立城公司提出異議的債權系圍繞案涉房屋産生，案涉房屋系其實現債權的核心方式。因此，宏立城公司的權利系主債權，執行案涉房屋系實現其權利的核心方式。綜上，比較判斷貴州銀行花溪支行和宏立城公司對執行标的的權利來源和性質以及現實權利狀态，宏立城公司的權利應予保護。

再次，從權利保護的範圍來看，宏立城公司受償範圍限于其代蘇立加償還的款項及支出的必要費用。首先，宏立城公司關于停止執行案涉房屋的請求不成立。因争議房屋首付款及部分按揭貸款系蘇立加個人支付，且案涉房屋相較于購買時價格存在大幅增值，如停止執行，根據現有物權登記情況，宏立城公司将全部享有房屋價值，導緻其因蘇立加的違約行為而間接獲益，不符合公平原則和誠實信用原則。其次，宏立城公司因代償蘇立加債務所支出的必要費用應在案涉房屋執行過程中先予清償。根據在案證據，宏立城公司支付了貸款本金490630.29元、利息523088.62元，以及訴訟費8770元、公告費2400元、執行費7561元，共計541819.62元。

綜上，宏立城公司的訴訟請求部分成立。一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規定，判決：一、将山水黔城七組團2号樓17層01号房屋的拍賣所得款項先行支付貴州宏立城集團有限公司541819.62元，其餘款項繼續執行；二、駁回貴州宏立城集團有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費11773.50元，由貴州宏立城集團有限公司負擔3773.11元，由貴州銀行股份有限公司花溪支行負擔8000.39元。

二審中，各方當事人均未提交新的證據。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條的規定：“第二審人民法院對上訴案件，應當組成合議庭，開庭審理。經過閱卷、調查和詢問當事人，對沒有提出新的事實、證據或者理由，合議庭認為不需要開庭審理的，可以不開庭審理。”本院決定本案不開庭審理。貴州銀行花溪支行對一審法院查明的事實未提出異議，本院予以确認。

本院認為，貴州銀行花溪支行的上訴主張不能成立。理由如下：

第一，根據《中華人民共和國物權法》第十四條：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力”之規定，案涉房屋仍登記在宏立城公司名下，該房屋從物權歸屬上仍然為宏立城公司所有的财産。宏立城公司通過與蘇立加簽訂《商品房買賣合同》将案涉房屋出售給蘇立加，雖然案涉房屋已辦理了預告登記，但預告登記的目的在于防止開發商一房多賣，預告登記具有公示作用但不具有轉移所有權的效力。2009年6月24日，農業銀行小河支行作為貸款人、蘇立加作為借款人（抵押人）、宏立城公司作為保證人共同簽訂了《個人購房擔保借款合同》。根據該擔保借款合同的約定，宏立城公司雖承擔了階段性擔保責任，但并不能據此認為宏立城公司喪失了案涉房屋的所有權，宏立城公司具有基于案涉房屋所有權而請求排除執行或就拍賣價款優先受償的權利。

第二，貴州銀行花溪支行基于貴州省高級人民法院（2014）黔高民商初字第35号民事調解書，取得了請求保證人蘇立加承擔連帶清償責任的債權請求權。基于該債權請求權，貴州銀行花溪支行申請人民法院查封了蘇立加購買的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、凍結被執行人财産，其前提為該被查封财産從權利上屬于被執行人所有的财産。本案中，案涉房屋的所有權尚未登記轉移至蘇立加。根據貴州銀行花溪支行的申請，貴州省高級人民法院查封并已将案涉房屋進行了拍賣，客觀上導緻宏立城公司提起執行異議之目的不能達成，即本案已無停止對案涉房屋執行的可能。但宏立城公司基于物上請求權主張對房屋拍賣價款優先受償的權利并未消滅，其請求人民法院将已拍賣案涉房屋的價款得以優先受償，雖有退而求其次的目的，但宏立城公司對案涉房屋的權利基于物權，效力上優先于貴州銀行花溪支行基于對蘇立加享有的債權。

第三，從形式上看，蘇立加通過首付款和銀行按揭的方式向宏立城公司支付了全部購房款。但實質上大部分房款真正的支付主體系宏立城公司。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條的規定旨在保護已全部支付對價的善意購房人。但本案中，蘇立加的付款情況不符合上述第二十八條的規定。鑒于本案已執行，宏立城公司的訴訟請求亦表達了優先受償執行款的意願，一審法院對宏立城公司的訴請予以支持，并無不當。

另，宏立城公司的訴訟請求為停止對案涉房屋的執行，或将案涉房屋的拍賣所得優先支付蘇立加所欠宏立城公司的購房款等費用。一審判決拍賣款項先行支付宏立城公司541819.62元并未違反不告不理的民事訴訟原則。

綜上所述，貴州銀行花溪支行的上訴請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11773.5元，由貴州銀行股份有限公司貴陽花溪支行負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　 王海峰

審 判 員　 孫曉光

審 判 員　 司　偉

二〇二〇年六月三十日

法 官 助 理 李俊傑

書 記 員 鄧 志

來源：民事審判

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