黑天鵝的持續影響已長達近乎三年，外部環境的不确定性加劇了不少企業的現金流困境。以往讓商業地産“手中有糧，心中不慌”的重資産也因為變現周期長、出租率、租金波動大等，成為“不能承受之重”。

在此背景下，輕資産運營的熱度持續攀升，越來越多玩家将輕資産拓展提上日程。正如輕重是相對而言概念，本文“老将”和“新秀”所選取的研究代表，亦是根據布局輕資産的相對時間和空間深度、廣度進行區分。

在這些企業中，有深耕特定區域成為龍頭的操盤者；有盡可能把盤面鋪開到全國，數量“霸屏”的頭号玩家；也有依然依賴重資産的試水者，其輕資産剛剛撕開一道口子；同樣還有出身一線城市，借輕資産進行低線市場擴張的代表……

這部縱橫交錯、不斷生長的輕資産商業圖鑒，似乎正身體力行印證着新的行業趨勢：在未來，資産價值将不斷被重估，運營力便是那個把一副好牌打得更好的關鍵。

“老玩家”的輕資産掃描

對于部分入局較早的商業地産企業或商管公司而言，輕資産早已不是新鮮詞。從模式來看，大緻以合作與财務投資、管理輸出、租賃及售後回租、基金或REITs退出等主流形式為主，通過不同輕資産模式的應用，企業能降低投資或開發成本，加快商業擴張，尤其是在中小城市實現規模化布局。

值得注意的是，盡管一些企業從時間線上較早官宣進軍輕資産，但過去相當長一段時間依然更依賴于重資産，因此其可查在運營輕資産項目并不如想象中多，但從籌備中輕資産項目的數量來看，依然可以稱之為“老玩家”，受到疫情的影響，這些項目或将在未來成為拓展的主力。

○ 萬達商管

2017年以前，萬達商管主要是憑借“以售養租”的重資産模式進行運營，即在萬達廣場附近建立商鋪、公寓以及寫字樓，通過地産業務的銷售獲取現金并反哺萬達廣場。

2017年，萬達637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權，旗下各業務版塊也開啟全面轉型輕資産的道路。其中，萬達商管的輕資産化最為徹底。

全面啟動輕資産戰略以來，萬達的發展腳步明顯加快。截至2021年12月31日,萬達商管在管商業廣場417個,其中獨立第三方商業廣場132個。

2022年，萬達商管更是在輕資産方面動作頻頻。今年4月以來，萬達集團接連拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，合作方式均為輕資産。其中，藍色港灣管理權将全面移交給萬達，為期20年；五棵松卓展購物中心則更名為北京五棵松萬達廣場，未來将落位第四代萬達廣場全國旗艦産品。

○ 新城控股

2017年，新城控股首個輕資産項目諸暨永利吾悅廣場開業，普遍被認為是新城試水輕資産運營模式的開始。不過，之後幾年其在輕資産賽道上步伐并不算快。

伴随2020年溫州龍灣吾悅廣場的盛大開業，新城吾悅正式進入百店時代。新城方面表示，公司的品牌影響力、人才儲備能力、招商能力和運營能力都達到了行業較高的水平，為輕資産的發展創造了良好條件。

不同于全面轉型輕資産的策略 ，新城控股采用輕重并舉的業務模式拓展商業版圖。2021年，新城控股新拓展了輕資産吾悅廣場16座，新開業輕資産吾悅廣場8座。值得一提的是，2021上半年，新城在管4個輕資産項目租金收入約1.2億元，占全部吾悅廣場租金收入的3.27%，對整體收入貢獻較小。

2021年5月，新城商業布局湖北的首個輕資産項目孝感吾悅廣場開業。據悉，該項目從商業開發建設、定位規劃到品牌招商落位、商業運營推廣等環節，新城均全面介入，基本完成輕資産輸出的完整閉環。

事實上，随着近兩年商業環境的變化，新城的輕資産拓展速度明顯加快。截至目前已累計布局吾悅廣場189座，其中輕資産項目32座。截至2022年5月25日，新城控股集團在全國已開業及委托管理在營項目達到130座，2021年度商業運營總收入為86.39億元。

○ 益田旅遊商業

作為同樣較早試水輕資産的企業，益田的輕資産布局最早可以追溯到2015年。此後益田積極發展整體租賃、股份合作和管理輸出等拓展模式，并于2016年初一舉簽約西安和深圳坪山兩個地标性商業項目。

經過幾年時間探索，目前益田旅遊商業已形成益田假日世界、益田假日天地、益田假日裡、益田假日廣場、益田假日商業街、益田假日奧特萊斯六大産品線。擁有深圳坪山益田假日世界、西安益田假日世界、沈陽益田假日世界、無錫益田小婁巷、甘坑客家小鎮等輕資産代表項目。除一線及新一線城市城市之外，重點布局大灣區及長三角地區。

從過去一年布局來看，其輕資産布局節奏也有所加快。經查資料發現，截至目前，益田在全國範圍内已布局輕資産項目近40個，覆蓋城市20餘城，超過60%為輕資産項目。

去年4月，與貴陽白雲區政府簽署戰略合作打造貴陽益田假日奧特萊斯；6月，簽約佛山市富弘權富置業打造獅山益田假日天地；9月，益田與高新NEWORLD簽約，打造西安首座西安益田假日天地；11月，與無錫市交通置業打造TOD商業無錫益田假日世界；12月，益田攜手特發、印力共同成立招商運營合資公司，全面統籌小梅沙片區的商業招商與運營。同月，受莆田市建德房地産開發有限公司委托運營打造的莆田益田假日世界開業。

據近日消息，聯手信達地産與中國金茂，由益田旅遊商業負責商業版塊運營的廣州信達金茂廣場預計将于2022年正式亮相；與此同時，益田旅遊商業在深圳龍華與深圳市永晉盈投資合作的益田假日天地、與黃山文投集團打造的益田屯溪河街也将于2022年底開業。

○ 大悅城控股

自2016年大悅城控股在天津試水首個輕資産項目——和平大悅城之後，近年來大悅城持續在“輕重并舉”的戰略下加速輕資産商業項目擴張。2021财報顯示，2021年大悅城獲取商業項目6個，其中5個為輕資産項目。全年落地輕資産合作項目7個，其中5個項目已于報告期内達成合作協議簽署。報告期末，其在運營輕資産項目4個，分别位于天津、昆明、鞍山、長沙；已簽約尚未開業的輕資産商業項目6個，位于無錫、天津、紹興等地。

值得一提的是，去年12月，大悅城控股與無錫太湖新城發展集團合作打造新澤悅街，标志着大悅城正式啟動社區型商業的輕資産管理輸出。

輕資産管理項目的增多也增加了大悅城管理輸出的收入規模。據悉，2021年，大悅城購物中心及寫字樓輕資産項目管理輸出收入1.9億元，占整體管理輸出收入的63%。而按照規劃，大悅城2022年輕資産商業項目拓展數量也将不低于7個。

不久之前的4月20日，大悅城控股與黃埔文化集團就廣州黃埔區科學城商業項目簽約輕資産管理輸出協議，正式進駐廣州。據悉，這是大悅城在全國落地的首個“大悅彙”産品線項目，是大悅城控股商業落子廣州的首個輕資産項目，計劃今年12月開業。

不僅如此，5月30日，大悅城與成都華僑城正式簽約達成合作，雙方将共同打造成都第三座大悅城——成都金牛大悅城。這也是大悅城控股西南商業布局成都的首個大悅城标準産品線輕資産商業項目，預計于2023年末亮相。

○ 萬科印力

2015年，深國投商置正式更名“印力”。次年，萬科入主印力。完成收購後，萬科随即将旗下42個商業地産項目交由印力管理。随着印力的商業之路不斷拓展，其輕資産的“投融管退”亦逐漸成熟。

2017年年底，印力攜手深圳信城不動産拿下上海浦東原“三林城市商業廣場”地塊，并改造為三林印象城，根據數據顯示，三林印象城開業首年實現總銷售額近10億元。

在産品線方面，印力輕資産産品線主要包括萬科廣場、印象城、印象城MEGA等，代表項目包括上海七寶萬科廣場、南翔印象城MEGA、漕河泾印象城等标準産品線輕資産項目及上海西岸AI PLAZA等項目。

萬科2021年報顯示，2021年印力管理的商業項目營業收入52.3億元，同比增長23.9%，印力累計開業105個商業項目，其中包含32個輕資産輸出項目，截至2021年底，印力輸出管理項目已達 42 個。2021年5月，上海漕河泾印象城成功開業，成為輕資産合作的代表性項目。

值得一提的是，2022年5月11日，印力與中信資本簽署協議，收購中信建投-長沙悅方ID Mall資産支持專項計劃權益級資産支持證券持有人50%份額。交易完成後，印力将為該項目提供運營管理服務和資産管理服務，将其打造為長沙首座印象城。

○ 華潤萬象生活

2020年12月，華潤置地拆分旗下物業管理及商業運營平台華潤萬象生活，并在港交所成功挂牌上市。經過對輕資産運營模式的不斷探索，華潤萬象生活合作方式主要包括管理輸出、承租經營、商管公司收并購等。近兩年，随着其輕資産拓展速度加快，已在深圳、上海、杭州、沈陽等一二線城市逐步獲取11個優質的輕資産管理項目。

在産品線上，目前其輕資産産品線以萬象系商業的“萬象城”、“萬象彙”、“萬象天地”為主，主要為華潤置地及第三方業主提供購物中心商業運營及物業管理服務。

今年4月，華潤萬象生活與昭陽地産旗下綜合體項目“時代·朝陽”正式簽署商業運營合作協議。這是華潤萬象生活首次在南甯拓展輕資産項目，預計明年開業；随後的5月份，據成都軌道城市投資集團公衆号消息，成都軌道集團下屬專司TOD綜合開發的成都軌道城市投資集團已與華潤萬象生活達成合作，将在成都陸肖TOD引入“萬象天地”産品線。

此前，華潤萬象生活明确了公司“十四五”業務發展目标，即物管業務保持行業第一梯隊，商管業務行業第一。具體來看，公司計劃在2025年末物業管理面積達到4億平方米以上，開業的購物中心要在150個左右，其中第三方拓展至少50個購物中心。

○ 凱德集團

談及凱德集團，輕資産似乎是繞不開的關鍵詞。自2001年凱德提出輕資産轉型戰略後，經過多年探索，凱德于2016年8月正式啟動購物中心管理輸出戰略。

在商業項⽬運作模式上，凱德作為資産管理公司和建設操盤⽅，⼀般在項⽬開發完成并運營⼀段時間、進⼊成熟運營期後，會和項目建設期的股東一起出售部分股權，并且選擇優質的長期合作夥伴。

具體到産品線方面，目前凱德主要輕資産産品線包括來福士、凱德MALL、凱德廣場等，輕資産項目包括長沙凱德·壹中心、上海虹橋阿裡中心、上海凱德·星貿、成都凱德廣場·樂視界、成都青羊宮項目、西安凱德廣場·禦錦城、佛山凱德MALL·180等項目。

2021年6月28日，凱德集團公告稱，向中國平安人壽保險出售位于中國的6個來福士資産組合的部分股權，資産組合總資産價值為467億元人民币，平安人壽收購其中部分股權，總投資額不超過330億元。交易完成後，凱德也将繼續負責标的資産中上海來福士廣場等六個項目的運營及資産管理。

公開資料顯示，目前凱德在中國40多個城市擁有或管理200多個項目，管理資産規模約2700億元，業務集中在上海、杭州、蘇州、、北京、、廣州、深圳、成都、重慶、西安等地。

“新秀”的突圍

一邊是老玩家們的“神仙打架”，一邊是持續新增的入局者，或是在後疫情時期加速發力輕資産闆塊業務的減負者。事實上，輕資産熱度當前，能夠迅速和合作方一拍即合的玩家，無論是在這個賽道布局已久還是尚可稱為“輕資産新秀”的商管公司，基本都是在商業地産行業有長期成熟經驗和諸多代表項目作背書的佼佼者。

值得一提的是，港資企業在内地多以重資産項目為主，相較于輕資産的迅速拓展，重資産項目往往更有利于慢工出細活，同時也需要運營者更長遠洞察市場變化的眼光，這也是重奢項目多以重資産為主的原因之一。不過，随着商業格局的演變，站在輕重之間的分岔口，一些港資企業也不再固守城池。

○ K11集團

2022年3月16日， K11 官宣旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發上城置業有限公司公開招标的上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目，金橋K11 Select作為K11集團的首個輕資産項目，标志着K11集團正式進軍輕資産管理市場。

據悉，K11透過輕資産管理的合作模式，将旗下專為新世代打造的"文化沙盒"K11 Select首次引入上海。未來将與已經開業的上海K11購物藝術中心和正在建設的淮海中路K11一同發揮協同效應。

對此，K11創始人鄭志剛指出，相信上海金橋K11 Select項目将成為集團另一個文化零售新地标，并以此為起點，把輕資産業務延伸至全國各個城市。K11會繼續積極在内地物色合适的發展機會，為顧客帶來結合藝術、文化和商業的創意體驗。

放眼未來，K11計劃就品牌管理輸出進行積極探索與業務合作，通過定制開發及輕資産運營等多種創新方式，以輕資産模式加速商業管理業務拓展。根據此前釋放的消息，預計2023年底商業管理輕資産項目将增至10個。

○ 龍湖商業

2021年3月9日，龍湖商業發布「知輕重 有所為」的官宣海報，宣布全面啟動輕資産模式。

時隔一年多之後的2022年5月20日，龍湖全國首座輕資産星悅荟項目——龍湖愛加兩江星悅荟正式開業。據悉，項目開業三日銷售額 1365萬、三日總客流合計26.98萬人次、招商率 超過99%、開業率超過97%。該項目也是龍湖商業的精緻型商業産品線星悅荟代表項目。

在随後的5月28日，位于浙江杭州的輕資産項目——龍湖杭州吾角天街也正式開業。事實上，從官宣啟動輕資産之後，龍湖商業的布局速度正不斷加快。根據官方信息，今年将有13個重資産和5個輕資産項目落地。

○ 融創文旅

2020年，融創文旅與淮安國聯合作開發融創廣場，是融創文旅首次嘗試輕資産項目，也是融創文旅輕資産輸出的起點。

2021年11月8日，融創服務發布公告稱，與融創中國簽訂目标公司融樂時代股權轉讓協議。交易完成後，融創中國将融創文旅集團旗下商業運營闆塊管理公司打包出售給融創服務，交易作價18億元。

轉出商管闆塊後，融創文旅無疑将更直接地謀求輕資産化運營。随後的11月 29 日，融創文旅與橋山集團達成戰略合作，其将作為北大湖滑雪度假區的運營方提供全面運營管理服務；繼北大湖之後，融創文旅又與河北旅投達成戰略合作，融創被委托對金山嶺國際滑雪旅遊度假區冰雪世界項目進行整體運營管理。

事實上，随着在文旅城IP上的成功，融創目前已經在室内外滑雪場、商業托管、酒店方面輸出過輕資産管理。

公告顯示，融創文旅集團已簽約的商管項目28個，合約建築面積約為372.9萬平方米，其中在管項目21個，在管建築面積約為305.4萬平方米。同時，已簽約的商管項目中，來自第三方的商管項目建築面積約為29.4萬平方米，占比約為8%。

值得一提的是，今年5月份，有消息稱融創在和幾名潛在買家洽談出售位于深圳的冰雪文旅城項目51%股權的事項。在潛在的買家名單中，深圳地鐵集團正和融創方面接觸，洽談接手股權一事。由此也有分析師認為這是其進一步輕資産化謀求上市的動作。

○ 旭輝商業

2021年12月，旭輝商業在上海邁出了輕資産管理輸出的第一步，宣布與山鋼地産達成合作，打造闵行區一座籌開項目。

據悉，該項目地處闵行區浦江鎮魯彙組團，是一座總建築面積約8萬方的綜合體，包含近3.5萬方的購物中心，10棟獨棟商墅，近5000平方的酒店以及約7200平方自持公寓，後期将打造為浦江精緻社區商業中心。

值得一提的是，随着去年12月成都新都旭輝Cmall的成功開業，旭輝商業主力産品線“旭輝Cmall”也正式面市。據悉，截至目前，全國有超10個旭輝Cmall已在籌備中。業内分析指出，其商業産品線的不斷成熟或許也将為輕資産的擴張持續加碼。

○ 合景泰富商業資管

2020年，合景開始通過輕資産輸出的模式為第三方商場提供開業前定位、招租等服務，并在開業後持續提供租戶管理、營銷策劃等營運服務及物業管理。标志着其正式啟動“輕資産管理輸出戰略”。

2021年4月，合景泰富商業資管與成都高投集團旗下高投資産經營管理有限公司簽約，将成都交子金融大街收入其輕資産管理版圖。受成都高投資管委托，合景團隊負責了交子金融大街的招商及後續營運——即招商階段業态的規劃和把控，招商營運執行過程中品牌商家的溝通、對接、管理及服務，該項目自開業以來受到了業界的諸多關注和好評。

除此之外，合景輕資産産品線“彩立方”也已落地河北唐山，預計2022年開業。在該項目中，合景在前期負責招商、設計、顧問、咨詢建議等開業準備工作，收費定價約為300塊每平米。在項目後期，合景會繼續負責商場整體的經營管理、物業管理。

未來，合景泰富商業資管還将不斷優化自持項目、輕資産項目占比，持續擴大其輕資産管理版圖。

毫無疑問，随着越來越多玩家的加速布局，輕資産的熱度還将持續。盡管輕資産模式能夠讓商業地産企業更加“輕快”地前行，但在這個過程中也應對更适合自身的輕資産模式進行深入研究。

一定程度上，輕資産模式的門檻并不低，加之越來越多頭部玩家的入局，行業對管理運營實力的要求無疑會進一步提高。除此之外，輕資産模式快速擴張之下，商場相應也會減少精細化打磨的時間，較易出現千店一面的同質化，如何在輕資産擴張過程中保持産品創新力，将是未來不斷出圈，成為輕資産模式佼佼者的關鍵。

本文由銥星雲商新媒體中心原創，作者：曹婕，文章版權歸銥星雲商所有，圖片來源于品牌方或網絡，不作商用。

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