轉讓存量房問題

1.取得土地所支付的金額

2.房屋及建築物的評估價格

3.轉讓環節繳納的稅金

【解釋】

①購房繳納的契稅不得作為稅金扣除

②購地繳納的契稅（取得完稅憑證），則計入到地價中扣除

③不區分房地産開發企業還是非房地産開發企業，都是允許扣除印花稅

④評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【精選題】某服裝公司在市區有多處房産閑置，2016 年 6 月對以下房産進行處置：

（1）将一棟宿舍樓，以不含增值稅價 3000 萬元轉讓給該市政府（高于房改标準價，增值稅選擇簡易計稅），作為公租房源，該宿舍樓是 2008 年自行建造，入賬價值 1800 萬元，已經計提折舊 810 萬元，經房地産評估機構評定的重置成本價為 4000 萬元，成新率為六成。

（2）将一處舊倉庫，以含增值稅價 5000 萬元轉讓給某物流公司（簽訂合同時未單獨約定增值稅金額，增值稅選擇簡易計稅），該倉庫為 2009 年 5 月購置，不能取得評估價格，但能提供購房發票，發票所載金額為 2800 萬元，購房時繳納契稅 112 萬元，并能提供契稅完稅憑證。

（3）因城市實施規劃的需要，自行将位于規劃區的一處舊廠房轉讓給政府，取得含稅收入 1900 萬元（選擇簡易計稅），該廠房為 2010 年購入，經房地産評估機構評定的重置成本價為 2300 萬元，成新率為八成。

以上業務均簽訂了不動産銷售合同，不考慮地方教育費附加。 要求：根據上述資料，回答問題，如有計算，需計算出合計數。

（1）計算該公司轉讓宿舍樓應納土地增值稅允許扣除的項目合計金額。

（2）計算該公司轉讓宿舍樓應繳納的土地增值稅。

（3）計算該公司轉讓舊倉庫應納土地增值稅允許扣除的稅金。

（4）計算該公司轉讓舊倉庫應納土地增值稅允許扣除的項目合計金額。

（5）計算該公司轉讓舊倉庫應納的土地增值稅。

（6）計算該公司轉讓舊廠房應納的土地增值稅。

【答案】

（1）扣除項目=4000×60% 3000×5%×（7% 3%） 3000×0.05%＝2401.5（萬元）

（2）增值額＝3000－2401.5＝598.5（萬元）增值率＝598.5÷2401.5×100%＝24.92%，超過 20%；

該公司宿舍樓應繳納土地增值稅=598.5×30%=179.55（萬元）。

（3）允許扣除的稅金=（5000-2800）÷（1 5%）×5%×（7% 3%） 5000×0.05% 112=124.98（萬元）

（4）允許扣除的項目合計=2800×（1 7×5%） 124.98=3904.98（萬元）

（5）增值額=[5000-（5000-2800）÷（1 5%）×5%]－3904.98＝4895.24-3904.98=990.26（萬元）

增值率＝990.26÷3904.98×100%＝25.36%，适用 30%稅率

應納土地增值稅=990.26×30%＝297.08（萬元）

（6）因城市實施規劃需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地産的，免征土地增值稅。

【考題•計算題】某工業企業 2015 年 3 月 1 日轉讓其位于縣城的-栎辦公樓取得

銷售收人 12 000 萬元。2008 年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額 3 000 萬元。

發生建造成本 4 000 萬元，轉讓時經政府批準的房地産評估機構評估後，确定該辦公樓

的重置成本價為 8 000 萬元。

(其他相關資料：産權轉移書據印花稅稅率 0.5‰，成新度折扣率 60%。）

要求：根據上述資料，按照下列序号回答問題，如有計算需計算出合計數。

(1)請解釋重置成本價的含義。

(2)計算土地增值稅時該企業辦公樓的評估價格。

(3)計算土地增值稅時允許扣除的營業稅金及附加。(4)計算土地增值稅時允許扣除的印花稅

(5)計算土地增直稅時允許扣除項目金額的合計數。

(6)計算轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅。

答案：

(1)重置成本價的含義是對舊房及建築物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建築同樣面積、同樣層次、同樣站構．同樣建設标準的新房及建築物所需花費的成本費用

(2）計算土地增值稅時該企業辦公樓的評估價格=8 000 ×60%=4 800(萬元)

(3)應納營業稅=12 000×5%=600(萬元)

應納城市堆護建設稅=600×5%=30(萬元)

應納教育費附加和地方教育附加=600×(3% 2%)=30(萬元)

計算土地增值稅時可扣除的營業稅廈附加=600 30 30=660(萬元)

(4)計算土地增值稅時可扣除的印花稅=12000 ×O.5‰=6(萬元)

(5)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數

=4 800 3 00(3 660 6=8 466(萬元)

(6)應納土地增值稅的計算:

轉讓辦公樓的增值額=12000-8 466=3 534(萬元)

增值率=3 534÷8 466×100%=41.74%

應納土地增值稅=3 534×30%=1 060.2(萬元)

依據：《稅法》教材 第七章 資源稅法和土地增值稅法。

【考題·單選題】2015 年 3 月某房地産開發公司轉讓 5 年前購入的一塊未經開發的土地，

取得轉讓收入 1800 萬元，該土地購進價 1200 萬元，取得土地使用權時支付相關稅費 40 萬

元，轉讓該土地時支付相關稅費 35 萬元。該房地産開發公司轉讓土地使用權應繳納土地增值稅（ ）萬元。

A.73.5 B.150 C.157.5 D.300

【答案】C

【解析】扣除項目金額=1200 40 35=1275（萬元）；增值額=1800-1275=525（萬元）；

增值率=525÷1275×100%=41.18%，增值額未超過扣除項目金額的 50%，适用稅率為 30%；應繳納土地增值稅=525×30%=157.5（萬元）。

【考題·單選題】下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的是( )。

A.直接轉讓土地使用權的

B.房地産開發項目尚未竣工但已銷售面積為 50%的

C.轉讓未竣工結算房地産開發項目 50%股權的

D.取得銷售(預售)許可證滿 1 年仍未銷售完畢的答案：A

【考題•單選題】（2014 年）下列情形中，應當計算繳納土地增值稅的是( )。

A.工業企業向房地産開發企業轉讓國有土地使用權

B.房産所有人通過希望工程基金會将房屋産權贈與西部教育事業 C.甲企業出資金、乙企業出土地，雙方合作建房，建成後按比例分房自用

D.房地産開發企業代客戶進行房地産開發，開發完成後向客戶收取代建收入

【答案】A

【解析】選項 B：房産所有人、土地使用權所有人通過中國境内非營利的社會團體、國家機關将房屋産權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不屬于土地增值稅的征稅範圍，不需要計算繳納土地增值稅;選項 C：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;選項 D：房地産的代建房行為不屬于土地增值稅的征稅範圍，不需要計算繳納土地增值稅。

【考題•單選題】下列情形中，可以享受免征土地增值稅稅收優惠政策的是( )。

A.企業間互換辦公用房

B.企業轉讓一棟房産給政府機關用于辦公

C.房地産開發企業将建造的商品房作價入股某酒店

D.居民因省政府批準的文化園項目建設需要而自行轉讓房地産

【答案】D

【解析】選項 ABC 要照章征收土地增值稅，不享受免征土地增值稅稅收優惠政策。

【考題•多選題】2008 年 3 月，錢某支付 80 萬元購置一套 50 平方米住房;2013 年 8 月錢某

将該房作價 130 萬元，與孫某價值 150 萬元的住房進行交換，錢某支付孫某差價 20 萬元。當地契稅稅率 4%，産權轉移書據印花稅稅率 0.05%,下列關于錢某在房産交換行為中應負納稅義務的表述中，正确的有( )。

A.錢某免繳土地增值稅

B.錢某應繳納契稅 0.8 萬元

C.錢某應繳納營業稅 2.5 萬元

D.錢某應繳納印花稅 0.04 萬元

【答案】AB

【解析】居民個人互換房産免予，不繳納土地增值稅，個人将購買超過 5 年(含 5 年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅;對于房屋作價交換的，由支付差價方按房屋交換差價繳納契稅，錢某應繳納契稅=20×4%=0.8(萬元)；個人購進或銷售住房，免征印花稅。

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