文/劉博團隊

最近，網傳一些全國性房企正在撤出三四線城市，不顧虧損、加速出清，能撈回多少就撈多少。

三四線城市到底怎麼了？

01

CRIC監測數據顯示，2022年，頭部上市房企投資城市策略已發生變化。

萬科，嚴格控制非核心城市、非核心區域的經營性資産獲取。

越秀，提出投資優先級，優先已進入且經濟、産業、人口等方面有優勢的城市。

綠城中國，80%資産集中一二線，20%集中江浙地區的優質強三四線城市。

華僑城，以核心城市群的核心地段作為主要投資方向。

原本聚焦一二線城市的房企，繼續在高能級城市布局，而過去重倉三四線城市的房企，開始換倉升級。

美的置業，逐步退出低量級城市；

碧桂園，向确定性更強、相對高能級的市場去調節。

要知道，截至2021年末，百強房企在一二線城市和三四線城市的土儲建面基本持平，三四線城市的土儲甚至略高于一二線城市。

最典型重倉三四線城市的房企，碧桂園，在2021年新增的土儲中（按權益金額），仍有高達66%的土儲分布在三四線城市。

結果，2022年，情況徹底變了。

1-6月，百強房企将八成以上的資金重倉在22城，不到兩成的資金用在22城以外的城市。

（注：22個城市包括了北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、甯波、長春、天津、無錫18個新一線和二線城市。）

三四線城市分得的房企投資額占比多少？

僅為15%。

“逃離”三四線城市，為何成了房企們的共識？

02

今年以來，一二線與三四線樓市走勢開始出現明顯分化。

嗅覺敏銳的房企，已經意識到這一變化。

從CRIC監測的2022年各城市商品房成交價看，前五月，一線城市商品房成交價上漲14%，二線城市房價基本持平，上漲2%。

隻有三四線城市房價出現了普遍下降。

其中，廊坊、香河、宜興、麗水、中山等三四線城市，2022年前五月房價同比下跌均在10%及以上。

從去化周期看，三四線城市的庫存壓力，已經超過2020年。

5月末，66個三四線城市去化周期達到26.9個月，高于100城平均去化周期。

從量上看，盡管青島、武漢、沈陽等二線城市，狹義庫存總量位居全國TOP3。（5月末狹義庫存量均超2000萬平方米）

但庫存漲幅最快的，卻是弱三四線城市。

比如三明、泰州、鹽城，雖然單城庫存總量在500萬平方米以下，但短期成交驟降，庫存大漲。

截至5月末，三明的庫存以285%漲幅領漲全國。

5月庫存去化周期TOP20城市中，三四線城市占大多數，如銅陵、北海、欽州、煙台、惠州、珠海、汕頭等。

截至目前，全國有22個城市出台了“限跌令”，包括：

山東菏澤、湖南嶽陽、雲南昆明、河北唐山、遼甯沈陽、江蘇江陰、湖南株洲、河北張家口、湖北鄂州 、江蘇徐州 、江蘇泰州、安徽安慶、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江蘇揚中、江蘇南通、山東聊城、廣東惠州、湖南張家界、陝西漢中、福建平潭綜合實驗區等。

其中90%都是人口流失嚴重、經濟發展緩慢的三四線城市，這類城市房産不但沒有投資價值，連開發商也在奪門而逃。

當然，并非所有三四線房價都在下滑。

在大都市圈内、位于東南地區的三四線城市，能夠享受一二線城市的輻射和外溢，仍有一定行情。

比如長三角的泉州、蘇州，粵港澳大灣區的東莞和佛山，仍是房企争奪的熱點三線城市。

03

房企逃離三四線城市，給我們帶來什麼啟示？

第一，高能級城市的資産效率更高，先知先覺的房企們，已經開始集體逃離三四線“三無”城市。

無人口、無經濟實力、無城市群概念的低能級“三無”城市，被開發商抛棄之後，慢慢也會被市場抛棄。

第二，一二線城市與三四線城市之間的樓市分化，将越來越大。

“當前我國住房空置率已經達到15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率标準。”

住建部原副部長仇保興在“2022中國城市高質量發展智庫論壇”上分析說。

庫存高企、去化難，三四線城市的商品房，将逐漸淪為隻有居住價值而沒有投資價值的紀念品，失去流動性。

而一二線城市的房産，則因經濟發展、人口流入而兼具居住和金融雙重屬性。

第三，對于普通人來說，資産調倉升級的窗口期正在開啟。

目前，以南京、武漢、蘇州和佛山、東莞為主的一批強二線城市、都市圈城市，已經放開限購，普通人資産置換的窗口也正式開啟。

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