若談及商業，2014年絕對是一個非常重要的年份。

這一年的6月，無錫宜家荟聚商場正式開業，首月客流量突破百萬，創造了英特宜家購物中心在中國的開業記錄，但這并非是宜家荟聚的高光時刻，因為同一年，同時開業的還有雲蝠國際、無錫萬象城、海岸城，能創下開業人氣記錄的，肯定不止一家。

但奇就奇在，經過了6年的運營，荟聚已成為無錫14個大型綜合體中綜合人氣排名第一的商場，2019年度，其營業額突破20億，也排在全市第一。

無錫荟聚

要知道，與宜家開業同年，正是中國實體商業命運發生重大轉折的年份。這一年，中國兩大電商公司，京東和阿裡相繼上市，這一年，騰訊阿裡為争奪移動支付老大的位置，打響了滴滴、快的40億元的補貼大戰。

也正是從這一年開始，互聯網以無以倫比的破壞力颠覆了既有商業的邏輯和秩序，重估了一切價值。這些新興商業體，伴随着互聯網的興起，将面對更加雲波詭谲的商業競争。

在這樣的背景下荟聚的成功，無疑創造了無錫商業運營的傳奇和新高度。

無錫人的周末，從此多了一個逛“荟聚”的選項，并且，由于荟聚地理位置的獨特性和交通的便利性，其消費群體中，甚至有超過20%來自于無錫周邊區域，一度改變了蘇錫常三個城市人們的購物習慣，如果要推薦當時華東最值得一去的購物中心，那麼，無錫荟聚絕對能占上一席之地。

逛荟聚的無錫人（來源拍客網 白雪）

而它更大的影響，則是單憑一家商場的力量，改寫了無錫樓市闆塊的定義，荟聚闆塊，也成為無錫唯一一個以商場命名的樓市闆塊。我們甚至很難定義荟聚闆塊的邊界到底在哪裡，它并非單純指代雲林街道，因為它的影響力，甚至波及到了毗鄰的新吳區江溪闆塊。

最早，荟聚闆塊的所在地雲林街道，因元末著名畫家倪瓒（倪雲林）而得名，但顯然此雲林與彼雲林有着天壤之别。在荟聚開業之前，雲林夾在風頭正勁的東亭闆塊和錫東錫城之間，并無太大的市場存在感，一度要依附在東亭之後，組成一個東亭雲林闆塊，才能在市場上有些許聲音。

甚至在荟聚開業之初，媒體對其的描述也是：“荟聚位于無錫錫山區團結中路3号，屬于城鄉結合部地段，而非城市中心。”

但事實證明，一家好的商業中心，對于闆塊價值提升，有着決定性的作用。

2014年1月20日，來自四川的藍光和駿以56500萬元的底價摘得雲林XDG-2009-80号地塊，成交樓面價僅為2697元/㎡，這幅地塊，也就是藍光在無錫的第3個項目，藍光雍錦園。

藍光雍錦園實景圖

那時，距離荟聚開業，還有5個月不到的時間。顯然這家購物中心，在地産行業的宣傳中還不配擁有姓名，在當時媒體對地塊的分析中，舍近求遠地寫道“地塊緊鄰東亭易買得生活購物廣場，人流充足”，哪怕藍光雍錦園距離荟聚隻隔了一條二泉路。

但短短兩年内，事情就發生了變化。

2016年，荟聚全年客流達2200萬，日均客流量達6萬人次，累計開票銷售31.6億元。

同年的9月22日，華潤地産經過經過38輪、近1.5小時的激烈争奪，最終以32.35億元，樓面價8449元/㎡競得雲林XDG-2010-24号地塊，對比藍光地塊，成交樓面價上漲了213.27%。

在開拍前，這幅地塊，就已經被媒體命名為宜家東地塊，而後，對于地塊上的華潤江南府項目，在介紹時也總免不了強調“和荟聚隔了一條馬路”，而當年搶了荟聚風頭的東亭易買得早已被人們抛諸腦後。

華潤江南府實景圖

從地塊分析中沒有姓名，到整個錫山區純新盤，都要去搭上一個臨時展廳，荟聚成為無錫名副其實的城市生活消費“第二商圈”，并開始以自己獨特的魅力，影響起了整個闆塊的發展走勢。

至此，雲林逐漸被荟聚取代，與後來闆塊中的所有項目牢牢挂鈎。

在華潤拿地後的一年，2017年3月16日，恒大以18.6億元，溢價率95.79%，樓面地價11686.9元/平方米競得二泉路北XDG-2016-34号地塊，一舉刷新了整個錫山區的樓面價天花闆。

而到了今年 5月14日，二泉路北、雲竹路東地塊遭遇7家開發商激烈争搶，最終恒泰以樓面價13219元/㎡，總價7.7億，溢價率25.93%，力壓萬科，成為了入駐荟聚闆塊的又一家開發商。

此時，相對于2017年，恒大地塊樓面價破萬時候人們的驚訝，大家對恒泰地塊13219元/㎡的樓面價态度是：完全處于正常水平，還有上漲的空間。

正如濱湖萬達改變了河埒口，那座名為“荟聚·雲林”、外形酷似一個“大盒子”的購物中心，也成為了改變闆塊命運的禮盒。

問題是，為什麼是荟聚？

在詢問過多個資深荟聚粉之後，得到的答案五花八門，有純粹喜歡荟聚美食的，也有愛逛宜家家居的，還有專門為了兒童遊樂區的，但不難發現，愛荟聚的人，往往都會有同一個理由，那就是：方便。

到荟聚去的方式真的有很多，可以搭乘地鐵二号線，無縫對接到荟聚商場，也可以選擇自駕，沿錫滬路從無錫東站出發隻要15分鐘，從西面市中心大約20分鐘，相當便捷。而周邊城市，比如蘇州、上海則可以走滬甯高速，出口距離荟聚開車也就5分鐘左右。

在對于荟聚的分析中，交通無疑是其中最重要的要素之一，人們通常也會用“道口經濟”這一新興的經濟學概念，來對荟聚進行研究層面的解讀。

的确，荟聚是無錫“道口經濟”的典型代表，但在更早之前，沒有荟聚的荟聚闆塊就已經憑借着地利優勢，在無錫率先開始了“道口經濟”的發展，并且創造了無錫商業史上的多個第一次。

1997年，德國最大、歐洲第二、世界第三的零售批發超市麥德龍首次進駐無錫，選擇了這個闆塊；

2000年，歐洲第一、世界第三的國際裝飾建材連鎖店百安居，開拓無錫的第一站也在這個版塊；

2006年，法國最大及世界第三大運動用品零售商迪卡侬，同樣在這裡開啟了第一家門店；

直到2014年，瑞典宜家集團在中國投資運營的首家一站式購物中心，無錫荟聚開業。

道口經濟發達的荟聚闆塊

什麼是群星荟萃，這就是群星荟萃。

如今，這些商業體，已經成為了荟聚闆塊V-Park信息服務和創意産業園的重要組成部分。

除特色商圈外，經過9年的發展，V-Park信息服務和創意産業園已經先後被認定為國家級服務業标準化示範園區、國家級公共檢驗檢測認證服務平台示範區、國家級衆創空間、江蘇省國際服務外包示範區、江蘇省科技創業園。

園區内，僅創意産業園産業産值達200億元，集聚各類規模以上軟件、信息服務、文化創意企業達200家，吸收各類中高端IT人才達6萬人。

如果非要評價一個“産城融合”的優秀典範闆塊，那麼荟聚闆塊絕對算得上數一數二。

實際上，在荟聚之前，這個闆塊就已經牛逼了起碼16年，之所以最後被荟聚占據了全部光芒，最主要的原因，還是要回歸到最初“道口經濟”四個字上。

在荟聚開業的同一年，無錫地鐵二号線也正式宣布通車運營。

交通，一直被認為是一個城市的命脈，一個闆塊的高速發展，往往都是以交通層面的變化為起始。

同樣，自地鐵二号線通車後，自東向西，一下子打通了東亭、荟聚、錫東新城三大闆塊的任督二脈，也造就了錫山區的高速發展之路。

如今，錫東新城已然發展成型，錫山實驗小學已經建成開學，南京信息工程大學濱江學院，簽約落戶，商務區的大廈拔地而起，産業招引也取得不錯的成績，電商物流園和央企中鐵一局城軌公司進駐，車聯網小鎮、海爾國際創智谷正式落地。與此同時，近年來主城價值回歸，也讓東亭闆塊再度受到了市場的高度關注。

而在夾在兩者之間，又有産業傍身的荟聚闆塊無疑成為了兩者價值外溢的最好去處。

從整個錫山區8大闆塊在售項目價格區間以及儲備土地最高樓面價排行看，荟聚闆塊的在售項目價格，明顯低于錫東新城和東亭兩大闆塊。

如果将數據面擴大到全市的話，能清楚看到，荟聚闆塊的綜合實力，在全無錫30個闆塊中，僅排行15位，處于中等水平，除一衆鄉鎮闆塊外，隻有天一新城、太科園兩個闆塊綜合實力排行略遜于荟聚闆塊。

并且，不難發現，就目前在售項目價格來看，荟聚闆塊的價格天花闆僅2萬元/㎡，這顯然極不合理。

那麼，荟聚闆塊處于無錫什麼樣的位置，才算是合理呢？

重新審視這個闆塊，商業實力強勁，本身又具有不錯的産業支撐，同時又是地處無錫重要的交通線之上，距離主城也不算太遠。如果，綜合闆塊内産業、大型綜合體、與城際交通樞紐位置、交通通達性、以及與中山路商圈位置四大維度進行比較的話，可以發現，荟聚闆塊的實力，僅次于如今無錫地價最高的河埒口闆塊。

那麼，以河埒口、天一新城、太科園的在售新房價格區間為參考，可以很容易推導出一個結論，那就是各方面條件都相當優異的荟聚闆塊，目前的新房售價至少要2.5萬元/㎡左右，才能與闆塊價值匹配。

說起來可惜，本來能成為拉動錫山發展的荟聚，這些年來卻因為沒“踩準點”而成為了無錫妥妥的價格窪地。

從2014年到2020年，整整6年時間，闆塊土地出讓幾乎處于停滞狀态，參與土拍的地塊寥寥無幾，讓闆塊内長期缺乏新産品疊代，也因此價格停滞不前，逐漸與闆塊脫節。

最讓人扼腕歎息的是，明明在2017年，荟聚闆塊完美地抓住了無錫樓市價格迅速上漲的有利時機，無奈當年恒大雖拿了好地，但長期以來毫無作為，恒大禦峰幾乎在市場上成為了非主流，直到改名為恒大翡翠公園，才重新回到了無錫購房者的視野中。

如今，華潤江南府、恒大翡翠公園已經售賣多年，房源所剩無幾，但所幸是，今年荟聚闆塊的土拍成績相當不錯。

5月14日，恒泰以樓面價13219元/㎡競得二泉東路金光地塊，一個多月後的6月23日，美的又以樓面價12073元/㎡拿下紡城大道地塊，并且力邀深圳開發大鳄卓越進行操盤。兩個項目都頗具看點，成為了托舉闆塊價格體系的重要支點。

現在，被嚴重低估的荟聚闆塊，終于要起勢了。

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