前幾天，我們簡單匡算出9月的二手成交數據

預估會在1.69w套，一個不算太低的數字

但當我們整體拉一下2022年的數據，有一種趨勢比較明顯了

4、5月疫情過後，上海二手房市場迎來了短暫的反彈，單看每月的成交量基本都在2w套上下

但是仔細看7月以後的成交走勢，不難發現，二手市場已經有種逐漸走低的趨勢

而另一方面新房的畫風，卻是這樣的

表格來源：丁祖昱評樓市

根據CRIC數據顯示，2022年第三季度供應面積約316.8萬平方米，為2019年至今，三年内最高

面對如此火熱的新房市場，今年上海二手的成交量似乎顯得更加動力不足

從2019年開始，上海年均20萬套的成交，今年還能保得住麼

我們不妨先來看看，今年成交數據的綜合走勢

01

把時間線拉長，二手成交量都在降

從這兩年的情況來看，二手房成交的低迷期除了過年就是遇到疫情

封控期上海二手房市場因為疫情的關系，可謂遭遇低谷

所以要足夠客觀地分析上海的二手成交量，第一件事就是去掉4、5月

然後再讓我們把時間撥回2016年

從近7年的上海二手成交數據來看，除2016年月均達到3.3w套，之後的年份也隻有2020年和2021年的二手成交突破2w套

至于2022年的二手市場，月均1.6w的成交量仍處曆史低位

可見，從總的變化周期來說，自2021年1月觸頂後上海的二手成交量持續下滑，且很可能仍未到底

另一方面，這也說明了，去年的核驗價對二手房的成交影響真的很大

原價500w的房子，可能隻能按照350w的總價貸款，真實的首付款也從175w，變成272w

這樣的效果實施起來也是立竿見影的

自核驗價實行開始，2021年的那3個月就直接開始一路下跌

而這一趨勢，直到2022年還沒緩過來

單月的均價分析完了，我們再來看一個數據，成交總量

從圖中我們可以看出，即使去掉4、5月的數據，2022年1-8月的二手成交總量仍未達到曆年來12.5w套的平均值

迄今為止，今年上海二手房市場的月均成交量和年總成交量都在低位

加上如今樓市已到2022年下半場，後面9-12月的成交量要想出現暴增的情況，基本也是不大可能的

但是單從成交量的數據，就能去判斷未來的二手走勢嗎

其實更多時候我們看到的二手房數據都是來自成交量，而挂牌情況往往很容易被忽略掉

之前很多鍊家小哥也告訴我解封以後，房源挂牌條件在不斷放松，挂牌價基本也都是跟随市場波動的

所以，此時二手挂牌的情況也就成為了未來成交是否會持續走跌的一個确切的參考維度

02

二手挂牌量，出現兩個極端

我将上海的二手挂牌量和新增挂牌量趨勢做了一個對比

發現二者呈現出截然不同的趨勢走向

首先來看看上海總的二手房挂牌量

數據來源：一房一萬

2022年以來，上海二手房挂牌量一路節節攀升

到了8月，上海二手房挂牌量約2.55萬套，上漲約3.6%

這樣看來，似乎是在說二手市場的成交火熱，所以帶動了大量的房源開始挂牌出售

别着急，我們再來看看上海16個區的新增挂牌量

這裡有兩個點可以重點關注一下

第一，6月上海全市二手新增挂牌，40397套

雖然比不過2021年的11月、今年的3月，但也算是全年較高的水準

如此看來，解封以後，房源挂牌條件不斷放松之下的首月，房東确實是嗨的

第二點，6月以後的3個月，二手新增挂牌量直接階梯式下降，甚至很有可能恢複到5月解封前的水平

什麼意思

看似好像上海的二手挂牌總量在不斷提升，但是新增房源挂牌量卻在跌

那增漲的那部分房源是什麼

庫存

也就是說，大量的二手房因為前期沒有銷售掉，庫存越來越多，這才導緻了總房源的增加

這也從側面說明了，此時上海的二手市場逐漸開始進入買方市場

此外，除了量的下跌，二手房源的價格也不容樂觀

數據來源：貝殼

從調價動作來看，今年8月有降價意向的業主接近八成

還記得前段時間蘇州全面取消限購的二日遊政策，一時間在樓市鬧得沸沸揚揚

因此随着近期政策調整、房貸收緊等因素，市場上的觀望情緒也越來越重

這也就不難理解大部分業主在情緒影響之下會選擇不斷降價

這也是為什麼大家整體感受二手房有點萎靡的原因

同時随着今後對二手存量房源的管控和上架越來越嚴格，想要選二手房的人們，可能會更加的少

這也就導緻了越來越多的人會将目光轉向一手市場

03

今年上海一手成交，都快和二手持平了...

講新房市場前，我們先看一個數據

今年8月一手房成交量10895套，新房/二手，約53%

要知道，這個數字在要是放在以往其他的正常年份，它的占比一直都是在30%以内

長期以來，上海二手房成交都占據着整體市場成交的大頭

但到2021年7月，上海正式開始實行挂牌價格核驗，當月二手房成交規模降至200萬平方米以下

到了2022年，這一現象更是達到最高值

表格來源：丁祖昱評樓市

截止2022年9月21日上海新房成交約691.42萬平方米，二手房成交約890.21萬平方米，一手房成交面積占一二手總成交面積的44%

越來越高的占比說明了什麼

首先要明白，這個占比可能是近一年來特殊現象

因為去年8月開始的二手核驗價，削弱了二手市場整體購買力，也對二手成交造成直接影響，最直觀反應就是上文我們提到過的，核驗價政策出來後第一個月，二手成交直接腰斬

這也從側面說明了，目前二手成交跟核驗價政策有直接關聯

而未來如果核驗價沒有大幅松動迹象，那麼二手成交可能會長期受限

其次，受此影響最大的就是市場上的老破小

二手成交受影響，部分購買力湧向新房，市場置換客戶變多

而老破小競争力抵不過次新、或者其他非老破小産品，這類産品市場流通起來會更難，競争也會更加慘烈

還有一點，就是現在的上海正處于巨量的新房供應階段

一方面，2022年在上海二手房受“三價就低”影響，明顯衰退的同時，新房供應量開始大量搶占市場

2022年前五批次推出的集中供應房源，合計190個項目、59062套房源

伴随大量的新房入市，一二手房的成交占比中，二手房的成交面積占比從2021年的71%下降到現在的56%

二手成交份額已經受到新房擠壓

另一方面，2022年，上海再次加大土地供應量

數據來源：上海市規劃和自然資源局

具體來看，2022年上海全年計劃供應建設用地2427-2707公頃，比2021年提高了18%

此外，若以中位數來計，2022年的商品住房用地供應計劃同比2021年增幅高達為45%

不斷拔高的新房供應量更是極大壓縮了二手房的成交空間

再者，從購房角度來說

如今上海的一手房整體的産品力已經非常高了，供應結構上地段的品相也非常的好

而且價格預期大家都看得到，相比較二手的動辄15w 價格，再加上倒挂、稅費成本等因素

客戶會優先選擇一手房

好比今年徐泾的蟠龍天地（三期）開盤即售罄，浦東高行闆塊的招商璀璨公館，9月19号開盤，認籌率高達325%

上海核心地段一手房的供應量會越來越少這是必然趨勢，但是在未來集中供應的近郊會具有極大的競争力

到這裡，我們分析完了有關一、二手房成交量的大部分數據

那真實的線下房源成交，又是什麼情況呢

04

鍊家小哥也告訴我，二手成交正在被一手吸走

為了了解一下線下門店的真實成交情況，我咨詢了兩家鍊家店面

一家是在中外環的松江，另一家在市區黃浦

得到的結果大緻一樣，不過也有些微差别

首先對于中外環而言，新房對二手房的沖擊是最明顯的

據小哥所說，近期明顯感覺二手的客戶轉化成交周期變長了

拿松江為例，現在光市面上就有至少4-5個新房項目在推，且預計10月底還有新盤要開

一手房的火熱也間接導緻二手帶看沒那麼多了

而除了新房供應量大，還有一個原因就是客戶更偏向購買新房

後來我又去簡單咨詢了一下今年商品住房用地供應量比去年翻了三倍的臨港

據了解，因為政策放寬，臨港最近推的幾個新盤清盤都很快，積分夠的基本都會去買新房

且目前市場上大部分也是置換客戶較多，而這類客戶也基本都會優先選擇新房

那市區的熱門小區也是這樣嗎

黃浦的鍊家小哥表示，現在普通二手的成交量是下來了，但是次新的豪宅小區成交依舊熱

尤其是頂豪産品，基本沒有受到市場影響，還是一路狂飙

甚至有消息傳出，近期翠湖天地隽荟最新成交已經突破34萬/平

如此看來，二手房市場的成交量影響較大的

一是新房供應量處于高位的中外環地區，其次就是非豪宅标準的普通二手房源

05

今年上海的二手成交，受各種原因影響太大

數據上看，曆年來上海的樓市都是以二手成交為絕對主力，新房成交規模占比一直都在30%以内

但2022年至今，上海一手房成交占比已經提升至44%，即将與二手房持平

這其中存在去年“三價就低”政策出台的因素，也有上海近年來新房供應不斷提升的原因

此外，伴随2022年宅地供應的進一步增加，更多的新房跑步上位，未來的二手房市場的成交環境會更加嚴峻，或者兩者在成交面積上即将持平

無論怎樣，今年上海二手成交20萬的水平，應該是保不住了，你覺得呢

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以上為正文，來自Moon

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